网易首页 > 网易广州房产 > 正文

Andy Yeo:投资美国房地产的结构设计和交易策略

0
分享至

Andy Yeo:投资美国房地产的结构设计和交易策略

Andy Yeo:投资美国房地产的结构设计和交易策略

2014年7月14日,博鳌·21世纪房地产论坛第14届年会在海南三亚海棠湾万达希尔顿逸林度假酒店隆重举行。年会以:“回归‘新常态’:结构化调整与经济再平衡”为主题,邀请政界、地产界、金融界及学术界权威人士出席会议,凝聚共识、树立信心,坚定中国经济结构调整与房地产市场转型之路的多元健康发展。网易房产作为本届论坛的首席合作媒体,将全程直播论坛盛况。

7月15日,中国海外房地产投融资实务论坛举行。Mayor  Brown律师事务所Partner伙伴人Andy  Yeo在论坛上发表了演讲。以下为全文:

主持人陈晓奕:感谢王砚女士为我们带来非常精彩的演讲。在投资美国的房地产的过程中具体应该采取哪些策略呢,下面有请Mayor  Brown律师事务所Partner伙伴人Andy  Yeo为大家介绍投资美国房地产的结构设计和交易策略。

Andy  Yeo:大家好,你们可能有一点累了。谈法律是比较枯燥的东西,我尽量的缩短。今天就是要跟各位分享美国投资的法律概念和交易的策略。

首先介绍Mayor  Brown,这是一家百年老店的国际律师事务所,我们在美国的总部是芝加哥,1881年成立。我们在亚洲总部是在香港,在1863年,清朝时就已经成立了。我们在中国也有不少的点,北上广都有。自从中国改革开放以来,外商纷纷的涌入中国,我们代表很多外商到中国来投资,我的部分就是房地产,因此帮了很多国外投资公司到中国来投资。大概四、五年前,整个浪潮就转变了。现在我们帮助中国的企业到国外投资,在欧洲我们有五个律所,南美有两个律所,巴西有两个点,当然现在巴西的同事跟德国的同事现在不讲话了(因为世界杯)。

美国是今天的焦点,刚才说过了,总部是在芝加哥。不过我们在东海岸,包括纽约、华盛顿、夏洛德、旧金山、洛杉矶都有律所。这一系列都是我们在房地产得到的将向,我原来主要从事中国的房地产开发,我同时是新加坡律师、香港律师和美国律师,我虽然在上海,但是我经常要到这些地方,继续帮中国企业和其他企业进行房地产方面的投资。

美国房地产业务

我们对中国企业到美国投资,提供的服务包括六、七项,公司及房地产项目,介入美国之前会有很多的问题,包括法律方面的问题,无论你是纯粹的收购,还是开发,我们也能够介入你们的策划。如果大家想象一下2008年左右,有很多好的项目,如果现在也可以找到好的项目是不错的。房地产金融是大的内容,我们在美国的法律团队是专门做房地产金融的,还包括海外公司架构的设计,还有税务。

大家想到税务,就会想到四大会计师事务所,实际上在美国处理税务的人往往是律师事务所,因此我们有很强的团队在纽约、旧金山和芝加哥,主要是帮客户做税务的策划,我们在酒店和休闲地产方面,在美国、欧洲也做了很多的项目。这个是我们代表的客户,不久前平安保险在伦敦买了一家百年的保险公司。

金银岛的开发是不简单的,我们跟亨瑞集团进行了密切的合作。

现在跟大家分享美国投资项目的法律内容,中国的合同法要求公平公正,美国以及国外的法律契约精神是非常大的因素,如果不照顾自己,法院是不会照顾你的,因为到处都是律师,你自己不请律师保护自己的话,法院是不会保护你的。美国买房产的时候,买卖合同基本上是分为三种,一种是产权特殊或者是有限的担保契约。中国购买一栋房屋的话,基本上有产权的保障。如果在美国购买房产的话,力量不够的时候,对方就会给你非常苛刻的条件。在我的手中,我没有做任何损害产权的任何行为,在此之前的其他人,或者是第三方有什么损害产权的行为,我就不保证了。

另外一个极端的案例,就是完全没有担保的契约,房产是怎样的,就是怎样的,你买了以后,就要承担风险。有担保的契约比较少见的。美国房地产的交易过程中,一定有产权保险,这是非常有必要的,目前别人不会花很多的时间或者是资金请律师和看权属的问题,必须是比较大的开发项目,律师就会帮客户看,如果只是买小房屋的话,一般是付保险费,就可以搞得定产权以及保障的问题。

转让费基本上什么国家都有的,在美国是由州和市决定的,因此情况是参差不齐的,华盛顿还包括登记税,加起来是2.9%,加州和其他的市都是0.1%,有的地方是比较高的,因此要注意的。

融资抵押问题,美国的融资抵押的概念,贷款方在违约情况下,没有对您的追索权,也有银行要求向你个人追索的,因为有不同的门槛。例如我将房屋抵押出去,日后付不起还款的话,贷款方唯一的补救就是我的房产。

美国对外国人的征税,这是非常复杂的内容。全世界美国的税法是最复杂的,联邦政府征外国人的税分两种,一种是所谓的美国来源的收入,这是代扣代缴的方式。如果不属于这一类的话,还有一种是更高的,就是所谓的ECI,你的收入是跟美国的贸易收益是有关的,从而产生所得税,大概是35%左右。如果你是美国来源收入付税的话,根据中美税收协定的规定,会有所减免。

美国贸易经营有关的收入

税率跟美国征税的程序原则是相同的,不分美国人还是外国人,双边税务协定没有多少减免。房地产行业中,一般要注意的内容,就是外国人投资美国房地产的法案,这一法案向下,只要在美国只要有房产处理掉了,肯定是属于ECI,而不是美国来源收入的收入性质,所以这个税项比较高,不过也有很多方法去避免、规避这个税项,刚才也提到了这种房地产投资信托,其实有很多机构的投资人用这种方式去持有美国的房地产,主要是机构投资者,比较大的类型的投资,好处就是因为毕竟只要投资信托符合要求的话,你要做REITS的时候,你在净收入和资产方面,所有权方面税法设了很多的要求,只要符合这些要求,你转让的时候,税就是可以忽略的,这一环节的税就不用付了。

如果投资美国房地产的话,现在不讲开发,不能用投资信托的方式持有的,这是非常典型的结构。倒数第二的投资信托,至少有100年的股东,如果是国内控股的信托,中国投资者将他的股份卖掉的时候,就不用付税的,因为不是ECI,这边超过50%的话,中国的投资者不能持有超过49%或者是少于50%。很多中国大的企业,一直以来都是控股的,他们不太容易能够接受这样的比例安排。如果遵循这种结构的话,你的税赋就不会很大。根据中美双方税负协定,对中国投资者有怎样的优惠。这里提到892条,投资者是指政府的投资者,一般的非政府投资者,普通股的股息减到10%,这是跟美国人相同的,就是我说的ECI,个人信托是15%到20%,我就讲到这里,谢谢。

相关推荐
热点推荐
牛市的味道?这一连串 数据给出了信号

牛市的味道?这一连串 数据给出了信号

每日经济新闻
2025-07-10 17:48:16
毛主席坐飞机到重庆谈判,有人悄悄递给他一张纸条:走为上策!

毛主席坐飞机到重庆谈判,有人悄悄递给他一张纸条:走为上策!

华人星光
2025-07-09 13:05:48
库班:队里有好几位未来名人堂成员 这能卸下弗拉格所有压力

库班:队里有好几位未来名人堂成员 这能卸下弗拉格所有压力

直播吧
2025-07-11 18:57:05
8轮谈判失败,中方方案被否决,对欧反制落地,冯德莱恩被催辞职

8轮谈判失败,中方方案被否决,对欧反制落地,冯德莱恩被催辞职

混沌录
2025-07-10 20:56:53
养老金涨2%?别慌!手把手教你算,笑到钱包鼓起来!

养老金涨2%?别慌!手把手教你算,笑到钱包鼓起来!

水泥土的搞笑
2025-07-11 10:20:09
越来越多的人直肠癌去世!医生含泪苦劝:这3件事,再爱也要戒掉

越来越多的人直肠癌去世!医生含泪苦劝:这3件事,再爱也要戒掉

观星赏月
2025-07-11 11:45:38
震撼!3届全明星自砍900万投湖人,佩林卡再封神:第3巨头来了

震撼!3届全明星自砍900万投湖人,佩林卡再封神:第3巨头来了

埃文凯尔
2025-07-11 00:02:52
字母哥:C罗是GOAT&他该拿到更多金球奖的 梅西则更是天赋使然

字母哥:C罗是GOAT&他该拿到更多金球奖的 梅西则更是天赋使然

直播吧
2025-07-11 13:51:43
王毅外长出访,首日连见15国外长,鲁比奥排队,让中方给个台阶下

王毅外长出访,首日连见15国外长,鲁比奥排队,让中方给个台阶下

平祥生活日志
2025-07-11 11:42:11
两假一真:10枚导弹、阿塞拜疆未派兵、特朗普有PDA余额

两假一真:10枚导弹、阿塞拜疆未派兵、特朗普有PDA余额

山河路口
2025-07-11 17:12:32
欧盟单方面取消北京会谈,中国商务部雷霆反击!马克龙火速求访华

欧盟单方面取消北京会谈,中国商务部雷霆反击!马克龙火速求访华

平祥生活日志
2025-07-11 14:53:59
养老金涨2%!够买两斤猪肉吗?中低收入的笑了,高收入的却哭了?

养老金涨2%!够买两斤猪肉吗?中低收入的笑了,高收入的却哭了?

娱乐圈见解说
2025-07-11 07:56:19
三德子赵亮公开得7年重度抑郁症,一只鸡赚3毛,还亏1500万没回本

三德子赵亮公开得7年重度抑郁症,一只鸡赚3毛,还亏1500万没回本

寻墨阁
2025-07-10 15:51:19
阿尔卡拉斯:温网可以提前给他颁奖了吗?

阿尔卡拉斯:温网可以提前给他颁奖了吗?

网球之家
2025-07-11 13:03:58
两艘货轮遭胡塞武装袭击,4名船员死亡!中方发声

两艘货轮遭胡塞武装袭击,4名船员死亡!中方发声

中国航务周刊
2025-07-10 18:12:48
八强出炉!中日平分秋色,韩国男单全军覆没,王楚钦不负众望

八强出炉!中日平分秋色,韩国男单全军覆没,王楚钦不负众望

寒律
2025-07-11 12:45:00
日媒也吃瓜“南京红老头”事件,日本网友:真开了眼了

日媒也吃瓜“南京红老头”事件,日本网友:真开了眼了

三农老历
2025-07-11 07:37:25
赛那降8万,GL8连夜开会?5L油耗+第三排塞仨娃,你会选谁?

赛那降8万,GL8连夜开会?5L油耗+第三排塞仨娃,你会选谁?

沙雕小琳琳
2025-07-11 07:12:00
1966年,李讷来北航探亲,李敏开门见山询问:你来看我有什么事?

1966年,李讷来北航探亲,李敏开门见山询问:你来看我有什么事?

老谢谈史
2025-07-11 10:37:42
丁克18年意外怀孕,小姑子两口子一直劝说打掉,我:遗嘱早已立好

丁克18年意外怀孕,小姑子两口子一直劝说打掉,我:遗嘱早已立好

堇色夜行
2025-07-03 11:21:41
2025-07-11 19:11:00

广州房产

14%+同比涨幅!2025广州上半年楼市答卷出炉!

编辑推荐楼盘
每日成交前十
楼盘名称所在区域当前价格
楼盘名称所在位置套数
二手房推荐

头条要闻

特朗普对援乌态度"巨大转变" 或动用"总统特别拨款权"

头条要闻

特朗普对援乌态度"巨大转变" 或动用"总统特别拨款权"

财经要闻

管涛:百年美元信用将崩塌?

体育要闻

从无畏金兰到薪火相传,中国女篮新的花期来了

娱乐要闻

新闻联播镜头下的宋佳面相变了

科技要闻

稚晖君神操作 宇树痛失"人形机器人第一股"

汽车要闻

最便宜满血版华为智驾和鸿蒙座舱 岚图FREE+闭眼冲

态度原创

健康
时尚
旅游
数码
游戏

呼吸科专家破解呼吸道九大谣言!

今日热点:贾斯汀比伯回归;宋佳回应获奖感言出圈……

旅游要闻

热闻|清明假期将至,热门目的地有哪些?

数码要闻

影驰海外推出 RTX 5080 / 5070 Ti HOF Gaming Black Edtion 显卡

《龙腾4》清仓价"低得可笑" 不足一年实体版已-85%

无障碍浏览 进入关怀版