Andy Yeo:投资美国房地产的结构设计和交易策略

Andy Yeo:投资美国房地产的结构设计和交易策略

2014年7月14日，博鳌·21世纪房地产论坛第14届年会在海南三亚海棠湾万达希尔顿逸林度假酒店隆重举行。年会以：“回归‘新常态’：结构化调整与经济再平衡”为主题，邀请政界、地产界、金融界及学术界权威人士出席会议，凝聚共识、树立信心，坚定中国经济结构调整与房地产市场转型之路的多元健康发展。网易房产作为本届论坛的首席合作媒体，将全程直播论坛盛况。

7月15日，中国海外房地产投融资实务论坛举行。Mayor  Brown律师事务所Partner伙伴人Andy  Yeo在论坛上发表了演讲。以下为全文：

主持人陈晓奕：感谢王砚女士为我们带来非常精彩的演讲。在投资美国的房地产的过程中具体应该采取哪些策略呢，下面有请Mayor  Brown律师事务所Partner伙伴人Andy  Yeo为大家介绍投资美国房地产的结构设计和交易策略。

Andy  Yeo：大家好，你们可能有一点累了。谈法律是比较枯燥的东西，我尽量的缩短。今天就是要跟各位分享美国投资的法律概念和交易的策略。

首先介绍Mayor  Brown，这是一家百年老店的国际律师事务所，我们在美国的总部是芝加哥，1881年成立。我们在亚洲总部是在香港，在1863年，清朝时就已经成立了。我们在中国也有不少的点，北上广都有。自从中国改革开放以来，外商纷纷的涌入中国，我们代表很多外商到中国来投资，我的部分就是房地产，因此帮了很多国外投资公司到中国来投资。大概四、五年前，整个浪潮就转变了。现在我们帮助中国的企业到国外投资，在欧洲我们有五个律所，南美有两个律所，巴西有两个点，当然现在巴西的同事跟德国的同事现在不讲话了（因为世界杯）。

美国是今天的焦点，刚才说过了，总部是在芝加哥。不过我们在东海岸，包括纽约、华盛顿、夏洛德、旧金山、洛杉矶都有律所。这一系列都是我们在房地产得到的将向，我原来主要从事中国的房地产开发，我同时是新加坡律师、香港律师和美国律师，我虽然在上海，但是我经常要到这些地方，继续帮中国企业和其他企业进行房地产方面的投资。

美国房地产业务

我们对中国企业到美国投资，提供的服务包括六、七项，公司及房地产项目，介入美国之前会有很多的问题，包括法律方面的问题，无论你是纯粹的收购，还是开发，我们也能够介入你们的策划。如果大家想象一下2008年左右，有很多好的项目，如果现在也可以找到好的项目是不错的。房地产金融是大的内容，我们在美国的法律团队是专门做房地产金融的，还包括海外公司架构的设计，还有税务。

大家想到税务，就会想到四大会计师事务所，实际上在美国处理税务的人往往是律师事务所，因此我们有很强的团队在纽约、旧金山和芝加哥，主要是帮客户做税务的策划，我们在酒店和休闲地产方面，在美国、欧洲也做了很多的项目。这个是我们代表的客户，不久前平安保险在伦敦买了一家百年的保险公司。

金银岛的开发是不简单的，我们跟亨瑞集团进行了密切的合作。

现在跟大家分享美国投资项目的法律内容，中国的合同法要求公平公正，美国以及国外的法律契约精神是非常大的因素，如果不照顾自己，法院是不会照顾你的，因为到处都是律师，你自己不请律师保护自己的话，法院是不会保护你的。美国买房产的时候，买卖合同基本上是分为三种，一种是产权特殊或者是有限的担保契约。中国购买一栋房屋的话，基本上有产权的保障。如果在美国购买房产的话，力量不够的时候，对方就会给你非常苛刻的条件。在我的手中，我没有做任何损害产权的任何行为，在此之前的其他人，或者是第三方有什么损害产权的行为，我就不保证了。

另外一个极端的案例，就是完全没有担保的契约，房产是怎样的，就是怎样的，你买了以后，就要承担风险。有担保的契约比较少见的。美国房地产的交易过程中，一定有产权保险，这是非常有必要的，目前别人不会花很多的时间或者是资金请律师和看权属的问题，必须是比较大的开发项目，律师就会帮客户看，如果只是买小房屋的话，一般是付保险费，就可以搞得定产权以及保障的问题。

转让费基本上什么国家都有的，在美国是由州和市决定的，因此情况是参差不齐的，华盛顿还包括登记税，加起来是2.9%，加州和其他的市都是0.1%，有的地方是比较高的，因此要注意的。

融资抵押问题，美国的融资抵押的概念，贷款方在违约情况下，没有对您的追索权，也有银行要求向你个人追索的，因为有不同的门槛。例如我将房屋抵押出去，日后付不起还款的话，贷款方唯一的补救就是我的房产。

美国对外国人的征税，这是非常复杂的内容。全世界美国的税法是最复杂的，联邦政府征外国人的税分两种，一种是所谓的美国来源的收入，这是代扣代缴的方式。如果不属于这一类的话，还有一种是更高的，就是所谓的ECI，你的收入是跟美国的贸易收益是有关的，从而产生所得税，大概是35%左右。如果你是美国来源收入付税的话，根据中美税收协定的规定，会有所减免。

美国贸易经营有关的收入

税率跟美国征税的程序原则是相同的，不分美国人还是外国人，双边税务协定没有多少减免。房地产行业中，一般要注意的内容，就是外国人投资美国房地产的法案，这一法案向下，只要在美国只要有房产处理掉了，肯定是属于ECI，而不是美国来源收入的收入性质，所以这个税项比较高，不过也有很多方法去避免、规避这个税项，刚才也提到了这种房地产投资信托，其实有很多机构的投资人用这种方式去持有美国的房地产，主要是机构投资者，比较大的类型的投资，好处就是因为毕竟只要投资信托符合要求的话，你要做REITS的时候，你在净收入和资产方面，所有权方面税法设了很多的要求，只要符合这些要求，你转让的时候，税就是可以忽略的，这一环节的税就不用付了。

如果投资美国房地产的话，现在不讲开发，不能用投资信托的方式持有的，这是非常典型的结构。倒数第二的投资信托，至少有100年的股东，如果是国内控股的信托，中国投资者将他的股份卖掉的时候，就不用付税的，因为不是ECI，这边超过50%的话，中国的投资者不能持有超过49%或者是少于50%。很多中国大的企业，一直以来都是控股的，他们不太容易能够接受这样的比例安排。如果遵循这种结构的话，你的税赋就不会很大。根据中美双方税负协定，对中国投资者有怎样的优惠。这里提到892条，投资者是指政府的投资者，一般的非政府投资者，普通股的股息减到10%，这是跟美国人相同的，就是我说的ECI，个人信托是15%到20%，我就讲到这里，谢谢。