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Andy Yeo:投资美国房地产的结构设计和交易策略

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Andy Yeo:投资美国房地产的结构设计和交易策略

Andy Yeo:投资美国房地产的结构设计和交易策略

2014年7月14日,博鳌·21世纪房地产论坛第14届年会在海南三亚海棠湾万达希尔顿逸林度假酒店隆重举行。年会以:“回归‘新常态’:结构化调整与经济再平衡”为主题,邀请政界、地产界、金融界及学术界权威人士出席会议,凝聚共识、树立信心,坚定中国经济结构调整与房地产市场转型之路的多元健康发展。网易房产作为本届论坛的首席合作媒体,将全程直播论坛盛况。

7月15日,中国海外房地产投融资实务论坛举行。Mayor  Brown律师事务所Partner伙伴人Andy  Yeo在论坛上发表了演讲。以下为全文:

主持人陈晓奕:感谢王砚女士为我们带来非常精彩的演讲。在投资美国的房地产的过程中具体应该采取哪些策略呢,下面有请Mayor  Brown律师事务所Partner伙伴人Andy  Yeo为大家介绍投资美国房地产的结构设计和交易策略。

Andy  Yeo:大家好,你们可能有一点累了。谈法律是比较枯燥的东西,我尽量的缩短。今天就是要跟各位分享美国投资的法律概念和交易的策略。

首先介绍Mayor  Brown,这是一家百年老店的国际律师事务所,我们在美国的总部是芝加哥,1881年成立。我们在亚洲总部是在香港,在1863年,清朝时就已经成立了。我们在中国也有不少的点,北上广都有。自从中国改革开放以来,外商纷纷的涌入中国,我们代表很多外商到中国来投资,我的部分就是房地产,因此帮了很多国外投资公司到中国来投资。大概四、五年前,整个浪潮就转变了。现在我们帮助中国的企业到国外投资,在欧洲我们有五个律所,南美有两个律所,巴西有两个点,当然现在巴西的同事跟德国的同事现在不讲话了(因为世界杯)。

美国是今天的焦点,刚才说过了,总部是在芝加哥。不过我们在东海岸,包括纽约、华盛顿、夏洛德、旧金山、洛杉矶都有律所。这一系列都是我们在房地产得到的将向,我原来主要从事中国的房地产开发,我同时是新加坡律师、香港律师和美国律师,我虽然在上海,但是我经常要到这些地方,继续帮中国企业和其他企业进行房地产方面的投资。

美国房地产业务

我们对中国企业到美国投资,提供的服务包括六、七项,公司及房地产项目,介入美国之前会有很多的问题,包括法律方面的问题,无论你是纯粹的收购,还是开发,我们也能够介入你们的策划。如果大家想象一下2008年左右,有很多好的项目,如果现在也可以找到好的项目是不错的。房地产金融是大的内容,我们在美国的法律团队是专门做房地产金融的,还包括海外公司架构的设计,还有税务。

大家想到税务,就会想到四大会计师事务所,实际上在美国处理税务的人往往是律师事务所,因此我们有很强的团队在纽约、旧金山和芝加哥,主要是帮客户做税务的策划,我们在酒店和休闲地产方面,在美国、欧洲也做了很多的项目。这个是我们代表的客户,不久前平安保险在伦敦买了一家百年的保险公司。

金银岛的开发是不简单的,我们跟亨瑞集团进行了密切的合作。

现在跟大家分享美国投资项目的法律内容,中国的合同法要求公平公正,美国以及国外的法律契约精神是非常大的因素,如果不照顾自己,法院是不会照顾你的,因为到处都是律师,你自己不请律师保护自己的话,法院是不会保护你的。美国买房产的时候,买卖合同基本上是分为三种,一种是产权特殊或者是有限的担保契约。中国购买一栋房屋的话,基本上有产权的保障。如果在美国购买房产的话,力量不够的时候,对方就会给你非常苛刻的条件。在我的手中,我没有做任何损害产权的任何行为,在此之前的其他人,或者是第三方有什么损害产权的行为,我就不保证了。

另外一个极端的案例,就是完全没有担保的契约,房产是怎样的,就是怎样的,你买了以后,就要承担风险。有担保的契约比较少见的。美国房地产的交易过程中,一定有产权保险,这是非常有必要的,目前别人不会花很多的时间或者是资金请律师和看权属的问题,必须是比较大的开发项目,律师就会帮客户看,如果只是买小房屋的话,一般是付保险费,就可以搞得定产权以及保障的问题。

转让费基本上什么国家都有的,在美国是由州和市决定的,因此情况是参差不齐的,华盛顿还包括登记税,加起来是2.9%,加州和其他的市都是0.1%,有的地方是比较高的,因此要注意的。

融资抵押问题,美国的融资抵押的概念,贷款方在违约情况下,没有对您的追索权,也有银行要求向你个人追索的,因为有不同的门槛。例如我将房屋抵押出去,日后付不起还款的话,贷款方唯一的补救就是我的房产。

美国对外国人的征税,这是非常复杂的内容。全世界美国的税法是最复杂的,联邦政府征外国人的税分两种,一种是所谓的美国来源的收入,这是代扣代缴的方式。如果不属于这一类的话,还有一种是更高的,就是所谓的ECI,你的收入是跟美国的贸易收益是有关的,从而产生所得税,大概是35%左右。如果你是美国来源收入付税的话,根据中美税收协定的规定,会有所减免。

美国贸易经营有关的收入

税率跟美国征税的程序原则是相同的,不分美国人还是外国人,双边税务协定没有多少减免。房地产行业中,一般要注意的内容,就是外国人投资美国房地产的法案,这一法案向下,只要在美国只要有房产处理掉了,肯定是属于ECI,而不是美国来源收入的收入性质,所以这个税项比较高,不过也有很多方法去避免、规避这个税项,刚才也提到了这种房地产投资信托,其实有很多机构的投资人用这种方式去持有美国的房地产,主要是机构投资者,比较大的类型的投资,好处就是因为毕竟只要投资信托符合要求的话,你要做REITS的时候,你在净收入和资产方面,所有权方面税法设了很多的要求,只要符合这些要求,你转让的时候,税就是可以忽略的,这一环节的税就不用付了。

如果投资美国房地产的话,现在不讲开发,不能用投资信托的方式持有的,这是非常典型的结构。倒数第二的投资信托,至少有100年的股东,如果是国内控股的信托,中国投资者将他的股份卖掉的时候,就不用付税的,因为不是ECI,这边超过50%的话,中国的投资者不能持有超过49%或者是少于50%。很多中国大的企业,一直以来都是控股的,他们不太容易能够接受这样的比例安排。如果遵循这种结构的话,你的税赋就不会很大。根据中美双方税负协定,对中国投资者有怎样的优惠。这里提到892条,投资者是指政府的投资者,一般的非政府投资者,普通股的股息减到10%,这是跟美国人相同的,就是我说的ECI,个人信托是15%到20%,我就讲到这里,谢谢。

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