多方对话：从资产收购到资本收购

2014年7月14日，博鳌·21世纪房地产论坛第14届年会在海南三亚海棠湾万达希尔顿逸林度假酒店隆重举行。年会以：“回归‘新常态’：结构化调整与经济再平衡”为主题，邀请政界、地产界、金融界及学术界权威人士出席会议，凝聚共识、树立信心，坚定中国经济结构调整与房地产市场转型之路的多元健康发展。网易房产作为本届论坛的首席合作媒体，将全程直播论坛盛况。

【主持人】非常感谢王总，关于王总前面提的项目平台，大家可以通过会场门口穿白色礼仪小姐手中的IPad登陆晨哨网。现在是对话环节，现在对话的环节是从资产收购到资本收购。

有请对话主持人王云帆：21世纪经济报道副主编、晨哨网CEO

邹亨瑞：亨瑞集团总裁

Andy Yeo：Mayor brown律师事务所Partner

王砚：亨瑞集团投资总监

王刚：清华大学房地产校友会副秘书长、中国REITS联盟筹备组副组长

白晓帆：联裕（香港）管理有限公司总裁

Allan Knapp： Charles Allan Associates创始合伙人

【王 云帆】各位在场的领导和嘉宾，大家好，我们进入今天上午分论坛的最后一个环节，圆桌对话，之前都是媒体1.0式的发布方式，一个人站在台上发布，现在是媒 体2.0的发布方式，强调大家平等的互动，因为时间的关系，论坛讨论控制在30分钟左右，快速的将大家讨论的核心内容予以介绍。

第一环节请每一位嘉宾做非常简短的对自己和所属机构简要的介绍。

【邹亨瑞】谢谢大家，我们经过美国五年的发展和创新，在美国房地产业投资了20亿美元，总的资本项目超过了100亿美元，通过这些项目和运作，锻炼和培养了自己的团队，积累了丰富的经验，对国内的企业到国外发展有很好的帮助。

大家知道，金融危机前，大陆企业到美国投资是遥遥无几的，或者是很少。分为几个阶段，第一阶段是炒地，成熟的阶段基本上过去了，但是地产开发的机会至少还有一、二年的时间，今后还有投资地产的阶段，我就说这些，谢谢大家。

【Andy Yeo】我是律师事务所驻上海的合办人，我们现在在全球大概有22个点，我们可以做很好的平台，为中国企业做好服务。

【王 砚】我对自己和亨瑞资本以及海外的地产基金进行了相应的介绍，我主要是国内生长，在美国生活，投资了十几年，我们亨瑞集团是一个跨国集团，跟其他出海的企 业不太一样，我们的团队是美国，我们在美国有办公室，我们在美国是做项目的，我跟邹先生说吃不惯美国的饭，邹先生说让我回北京。

【王 刚】我是清华大学校友会，这次主要是发起中国的REITS联盟，实际上从2003开始说，说了十几年，进展是缓慢的，希望通过跨产业的联盟，将开发商和金 融机构和中介机构组织起来，能够将美国的REITS带到中国来。从而使REITS在中国市场诞生，或者是通过REITS将中国的资产变成退出通道，我对海 外的REITS是比较熟悉的。

【王云帆】后面的两家机构也是今天论坛的支持单位。

【白晓帆】我是白晓帆，来自于联裕 香港管理有限公司，我们主要是以基金的方式投资海外的资产。首先是美国的房地产，还包括澳大利亚的REITS和农业基金，我们的初衷是以基金的方式投资， 以股票的方式退出。我之前在澳大利亚最大的投资银行麦格林银行做投行，大家开始了解到REITS，我是从2006年接触的。王云帆报告中提到的企业是第一 家有中资背景的海外REITS，很高兴可以跟大家交流。

【Allan Knapp】我是Charles Allan Associates创始合伙人，我们是欧洲投资和资产管理公司，我们为中国和南美等国家的投资商提供服务。我们主要是根据投资者的要求以及他们回报率的 喜好设计投资方案。根据他们的要求，找到合适的物业，我们跟投资商共同投资的，而且是用自有资金。我们用我们的经验为投资商创造更加的价值，我们在欧洲有 15年的商业房地产投资经验。

【王云帆】要不要走出去，战略选择的问题，什么时候走出去，时机的问题，怎样的形式走出去。我刚才已经将走不走出去的问题说了，现在是怎样走出去，用怎样的形式走出去，时机的问题有两个，海外市场现阶段投资价值判断的问题，每个问题时间的原因，只邀请两三位嘉宾回答。

我们对美国市场进行客观专业的分析，我再找一位嘉宾分享这个问题的看法，现在的海外市场，到底是不是值得进入的时机，例如说一下美国或者是几个主流的市场，这个问题由联裕的白晓帆先生来回答。

【白 晓帆】时机的问题，在这个时间点是非常有意思的，金融危机是2008年以后结束的，实际上在一些首创严重的国家，包括美国和欧洲，他们的经济体或者是物业 价格已经有了一定幅度的回升，是不是仍然是好的时机。这个问题，要结合每一个投资人出去的目的，例如出去是为了什么，做资产配置还是拓展海外业务，还是对 公司产业链有价值的并购。我相信每个人心中都有答案，从时机上来说。从大的方向来说，刚才王主编也说了，现在国内开始在资本项下慢慢的放松，包括上海的自 贸区。我们在自贸区有实战的经验，我们已经设置了有限公司，通过自贸区的管委会将项目申报上去，资金出去还是比较方便的。无论是从国外的形式，资产的价 格，还是国内政策上的鼓励，我认为给我们提供了很好的机会。

【王云帆】投资是非常个性化的事情，白先生说从每个人的目的出去进行考量，这是非常有价值的。

第 二个问题是无法回避的，也是很多中国企业走出去的动力，就是汇率的问题。自2005年汇率机制形成后，人民币兑美元大概升值了30%，对欧元升值了 20%，我们将资金换成了外币，使得海外资产更加的便宜。一定意义上中国对外投资是货币现象，最近人民币有贬值的预期，从中长期来说，大家的观点认为还是 长期升值的过程。从汇率的角度，我们探讨一下，现在是不是好的时机。三月份的时候，我跟复星集团聊，他们刚刚考察了日本的地产，聊了半个小时，就是谈人民 币和日元汇率的问题，这是导致他们决定出手日本的重要因素，不同的市场上，汇率上如何考虑，首先有请亨瑞集团的王总聊这个问题，您的客户从这个角度向您提 出想法，您怎么给他专业的咨询意见。

【王砚】汇率问题在任何的跨国投资都会存在的，中国的企业走出去，很多的时候是想进行资产重新的组 合，债务全球化，希望在国际市场占有一席之地。目前国际化的趋势非常的明显，赚到钱再回到中国投资，就会产生波动。如果将钱留在美国进行再投资，进行再生 产。我在美国友自己的一席之地。某种意义来说，汇率的影响不是特别的大，要看各个集团的战略要求是怎样的，现在各个企业出海，都是起步和开始的阶段。大家 对这个问题，考虑得不是特别的多，不是最主要的因素，最主要的因素还是要看项目本身的投资，例如绿地集团高调的进入美国市场，希望在美国市场能够有名字和 主体的项目，实际上绿地集团并没有将利率的问题放在主要的考虑因素。如果在美国发展，或者是美国发展得越来越大，利率不是特别重要的因素，因为资金是本地 化，除非国内急需资金将资金调回来，所有出海的机构不存在这样的问题。个人会有这样的考虑，个人投资方会考虑在中国还是在美国。我们是跨国集团，我经常在 两地之间奔波，除非是数目很大，除非有很大的变革，我认为问题不大，如果需要的话，可以做一些金融产品，某种意义来说，从投资来讲，不像外模需求和影响那 么大，个人的看法。

【王云帆】王总讲的是一个角度，就是中国资本出海，中国还有大量的企业在海外形成很大规模的资产，并且有可持续的收 益。包括上次SOHO张兴说，他们在美国发行了9亿美元的债券，如果拿回中国，就会优惠率的损失，因此在海外转化为资产。还有很多的用户，一方面搏汇率差 的问题，也有很多人对汇率的管控是有疑虑的。

很多用户海外投资的过程中，通过律师专业的工作，从而锁定汇率的风险。

【Andy Yeo】讲到对抽的问题，我们在房地产的经验是比较少见的。除非你有建筑的时间表，你知道大概什么时候投多少钱，这种情况下，如果这个时间太长的话，他们 会进行对冲的活动。房地产投资有基金投资和开发商投资，基金是六、七年就要退了，但是开发商有能力长期的持有下去。

你的钱可以留在当地，可以进行再投资。目前来看，从房地产的开发角度来说。似乎风险的控制不是很多。

【王 云帆】海外主流市场处在比较好的进入时机，从汇率的角度考虑，风险不是很大，现在是中国资本出海比较好的时机。中国机构投资者走出去的方式和模式是怎样 的，传统的模式包括置业，买项目和买楼；第二种是自己开发，绿地为代表。半年来跟张裕良私下洽谈了两、三个小时，他们是非常坚持的走自我开发的方向，他们 的核心观点认为，自己有开发能力，就要坚定的开发，可以回避买项目过程中的风险，海外市场回暖和销售是非常好，可以赚两道利润，一个是一手的利润，第二是 长期保值增值的利润。反过来讲，复星的投资是非常有逻辑，就是中国动力，嫁接全球资源，只有一笔资源让大家看不懂，就是购买了摩根大通的楼，折合人民币是 2.1万元/平方米。他说这个楼从地下室到顶楼，我是一层层走上去的，认为这个项目是很自信的。我问张裕良的时候，他说复星考察前，他们了解过，最后放弃 了。购买楼还是开发楼，实际上观点和方式是不同的，这是他们自身的特点决定的。

现在市场上很多中国企业走了弯路，这个问题请王刚先生来回答。

【王 刚】绿地和复星两类不同的企业，绿地是开发为主，复星是投资为主。两类企业的出身决定了思路，国内是开发为主的房地产企业，到了海外还是以开发为主。到了 海外依然是买地和散售的模式，我去年陪聂会长到美国两次，我们的代表团很多人都是国内的开发商，他们喜欢的思路是买地和开发。实际上地从获得到产生利润的 时间是比较长，跟中国的模式是不同的。国外是可以散售的，还有一种是通过REITS的方式退出的，这跟中国散售的模式是不同的。复星更多的是PE的打法。 去年在美国的时候，也看了这个楼，确实是2万元/平方米左右的大楼，美国要算汇率，还要算平方尺和平方米的差别。事实上来说，这是国外机构投资者的打法， 有没有能力将楼运营好，持有阶段的时候，你的运营是非常重要的。这个项目是在华尔街，就是纽约。不是办公楼特别好的区域，大家对这个楼的未来有很多的说 法。实际上最终投资背后的思维逻辑是什么，这一点是非常重要的。

【王砚】一定要了解当地的房地产市场，有的时候，你说从下面走到上面，我将这栋楼研究清楚了，不如研究这个市场。研究了市场后，房地产是国家经济的一部分，国家经济越健康，房地产越健康。

开 发承担的风险是多一些，时间长一些，相对回报率多一些，买现成的楼做的功课少一些，但是要做市场，但是获得的回报率相对少一些。做房地产的交易，你要考虑 为投资者创造了怎样的价值，运营是可以创造一定的价值。当你第一步投资的时候，做对了决策的时候，不管你做开发还是买现成的楼时你已经成功了一半。

【王云帆】Allan Knapp对欧洲的房地产是比较熟悉的，也帮助中国的企业走出去，对这两种模式，一种是置业的模式，一种是到当地拿地开发的模式，你认为怎样的方式更加的适合中国，他们应该注意哪些问题。

【Allan Knapp】投资欧洲地产的优势，就是欧洲地产的多元化，有28个国家，18个在欧元区。欧洲有这么多的国家和众多的物业，投资复杂一些，根据投资的需求，投资的机会也会更多。

比如说买核心的资产，例如平安集团在伦敦收购的物业，这是持有性的物业，而且是规避风险的。另外，欧洲的贷款利率是非常低的。开发的机会在伦敦也是比较多的，绿地和万达在伦敦进行了投资，这是非常中心的市场，退出的风险也是比较小的。

还有一个投资机会，就是中国基金投资方案的收益率会高一些，因为回报率是比较高的，例如投资到西欧和南欧等项目，也可以拿到贷款，退出时可以跟移民挂钩，不仅仅是其他的国家，主要针对中国的买家设计的。例如投保险公司，也可以投资开发物业，会有20%的回报率和机会。

【王 云帆】根据投资企业自身的基因决定，两种投资方式需要的能力和管控风险的能力是完全不同的。第二种，根据具体项目的特性决定的。无论任何一种都是非常的， 我不说海外法律政策有多么的复杂。4月份我又碰到梁先生，他被美国拒签了，他很恼火，他在美国了11亿美元，因此美国思考方法跟我们是完全不同的，就不要 说法律形式了。项目融资方面，刚才工行的张都兴系统性的进行了介绍，包括内保外贷，传统的是比较熟悉的。新的投资主体包括REITS等等方式，最近复星在 日本投资出现了一种创新，收购了日本一家资产管理公司，这种新方式的出现和新工具的运营，为中国企业带来了哪些启发。

【王刚】融资的方 式还是分两类，一类是机构投资者，一类是个人投资者。机构投资者是洪刚今年年初操作的一栋写字楼，这是典型的机构投资者的做法。还有个人投资者的做法，我 认为工瑞的操作更加的偏向于个人。两种类型的投资者的思维方式和打法是不同的，国内的机构者也在学习。比如说要有一定的资产比例，分配到房地产资产中，是 否可以容忍开发，或者是做持有，要有投资的策略。应该选怎样的合作伙伴或者是怎样的开发商。个人的投资者，要选择合适的渠道，例如全联房地产基金等等模 式，或者是管理模式，包括EB5的模式，也可以通过优惠通换钱到海外买房屋，要看投资者的类型。复星在日本购买了投资管理公司，还在葡萄牙购买了保险公 司。保险公司在国外是很重要的长期投资房地产的资金来源，通过这样的手段，可以进行长周期的投资，房地产是长周期投资的品类，能够用怎样的资金匹配好。保 险基金做长线，PE做中线，用银行做短线，形成比较好的资产组合，形成比较好的投资回报。

【王云帆】白晓帆先生吸引的是机构投资者还是个人投资者，对于他们的跨界，用了怎样新的和方法，您有怎样的建议。

【白 晓帆】前面王主编说了复星PE的方式跟资本市场结合，这是我非常推崇的方式。中国高净值人群也好，普通家群也好，硬资产或者中在整个资产负债表中占到了 60%，对于美国而言，这块的资产是非常少的，美国80%的资产在金融资产中。今天聊的是房地产，过去十年房地产非常好，大家投资时有很好的收益。股票还 是2000点，10年前还是2000点，美国反过来看是比较稳定的，百年一遇的金融危机造成了比较大的波动。金融市场纽交所或者是纳斯达克来，表现得非常 好。复星这样大的机构或者是我们小的管理机构，个人和普通的老百姓，都应该考虑海外以股权的形式进行投资。首先流动性好，买卖股票几分钟就可以卖掉。

非常重要的一点，监管好。当你自己房的时候，面对的是语言的问题，法律的问题，税收的问题，美国的中介也好，开发商也好。当中会有很多点，而且是不可控制的。投资股票的好处，世界上永远都是有坏人的，强有力的监管机构，犯罪成本很高的市场当中，就会比较少的出现欺诈。

专业的团队，投了资本市场后，资本市场的这家公司就有专业团队进行打理，从过去的管理，未来的规划，都会有好的判断能力。从投资来说，大的机构、企业和可以将个人股权作为考虑。

【王云帆】亨瑞既有项目导向的投资，也有自己的基金，两种类型都做，你们给中国用户怎样的建议。

【王 砚】继续刚才王总的话题，投资为分为机构投资和个人投资。亨瑞做的投融资是非常的，可以固定投资，也可以股权投资。从某种意义来说，购买股票投资的时候， 就存在监管的问题，不要谈高和低的问题。100元有多少放到投资里面，还要考虑团队的专业性，还有风险性。任何的投资团队都不是完美的，我们是用PDM方 法。成熟的市场给我们很多的选择，投资者各方面都要考量。投资房地产是很稳定的，而且是间接性的，规避波动性。如果做房地产基金的话，就会有三年退出或者 是五年退出，灵活性差一些。如果今天购买明天就要卖，那么就要购买股票。如果投资二、三年没有关系的话，可以投资基金，这是从个人的角度来看，可以做房地 产投资，也可以做股权投资，也可以做债券投资，要取决于你对风险的考量，各个方面都会赚钱的，我只简单的介绍，只不过是赚多赚少的问题。

【王 云帆】中国的地产基金，现阶段的规模和质量、能力是非常核心的话题。今年4月份，我带美国第9大的房地产基金，这是德国的企业在美国做了30年，排名美国 第9位，开放了第7期的基金产品，第一次本田园游说，第一次尝试向中国开放金额，当时我带他见绿地的老总。绿地对海外基金的模式也不了解，聊了以后，他们 非常的震撼，在美国前15家基金不仅仅自己投资，还自己运营，他们只看美国三个城市的项目，纽约、华盛顿和洛杉矶，这就是德国人的专著，每年看二、三百个 项目，只看10亿美元以上的项目，每年只投二、三个项目，这种专业的态度打动了绿地。因此，中国的地产投资基金有很长的道路要走。

最后一个环节，大家用简短的一句话进行总结，给台的嘉宾一个建议或者是忠告，因为他们都想走出去。

【Allan Knapp】从开发项目来说，欧洲开发的项目有独特的机会。经济从18个月前开始恢复，现在从欧洲的东部德国开始，一直到南部的法国也开始恢复了。以前开发贷是比较困难的，前五年的开发贷很困难，因此房屋的供给和库存量是很少的。

库存量少，经济恢复阶段，需求量是比较多的，因此租金会比较高。对现金充裕的开发商，如果投资项目的话，具备了自己的优势。

【白 晓帆】不管是什么类型的机构和什么样的投资者，去海外投资的时候，首先要想好投资的目的。第二，找专业的团队，无论是本土的团队还是管理的团队，依靠所有 可依靠的力量，包括证监会也好，各种各样的专业机构做投资。做这两点之前，想好目的之前，还有一个关键点。如果是投资的话，要想好怎样退出和什么时候退 出，将这些问题想好的话，做的投资决策就八、九不离十了。

【王刚】我们做海外投资的时候，除了直接买楼和买房，无论是公寓还是写字楼，可以借助房地产REITS投资，可以享受到专业的服务，也知道什么时候可以退出。

【王砚】你要了解当地的经济，如果经济非常的健康，投资的大方向不会错，无论是城市还是国家，了解当地的经济，了解当地的市场，选择一个合适专业化的投资团队，这样就不会错。

【Andy Yeo】法律方面，甚至是文化方面，你要将中国的思维方式准备调整，不能认为每个地方都是一样的眼睛观察。

【邹亨瑞】我相信2014年仍然是中国房企进入美国市场好的时机，好的时光会存在一、二年，最重要的是在美国市场找到专业的公司，为你们保驾护航，谢谢大家。

【王云帆】再次感谢六位嘉宾，分论坛和本场对话刚刚展开就结束了，好在有很多创新的论坛，我想没有21世纪经济报道博鳌论坛，大家就不会聚在一起，但是聚在一起的是短暂的，希望新的平台可以成为永不落幕的聚会，谢谢大家。