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多方对话:从资产收购到资本收购

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多方对话:从资产收购到资本收购

2014年7月14日,博鳌·21世纪房地产论坛第14届年会在海南三亚海棠湾万达希尔顿逸林度假酒店隆重举行。年会以:“回归‘新常态’:结构化调整与经济再平衡”为主题,邀请政界、地产界、金融界及学术界权威人士出席会议,凝聚共识、树立信心,坚定中国经济结构调整与房地产市场转型之路的多元健康发展。网易房产作为本届论坛的首席合作媒体,将全程直播论坛盛况。

【主持人】非常感谢王总,关于王总前面提的项目平台,大家可以通过会场门口穿白色礼仪小姐手中的IPad登陆晨哨网。现在是对话环节,现在对话的环节是从资产收购到资本收购。

有请对话主持人王云帆:21世纪经济报道副主编、晨哨网CEO

邹亨瑞:亨瑞集团总裁

Andy Yeo:Mayor brown律师事务所Partner

王砚:亨瑞集团投资总监

王刚:清华大学房地产校友会副秘书长、中国REITS联盟筹备组副组长

白晓帆:联裕(香港)管理有限公司总裁

Allan Knapp: Charles Allan Associates创始合伙人

【王 云帆】各位在场的领导和嘉宾,大家好,我们进入今天上午分论坛的最后一个环节,圆桌对话,之前都是媒体1.0式的发布方式,一个人站在台上发布,现在是媒 体2.0的发布方式,强调大家平等的互动,因为时间的关系,论坛讨论控制在30分钟左右,快速的将大家讨论的核心内容予以介绍。

第一环节请每一位嘉宾做非常简短的对自己和所属机构简要的介绍。

【邹亨瑞】谢谢大家,我们经过美国五年的发展和创新,在美国房地产业投资了20亿美元,总的资本项目超过了100亿美元,通过这些项目和运作,锻炼和培养了自己的团队,积累了丰富的经验,对国内的企业到国外发展有很好的帮助。

大家知道,金融危机前,大陆企业到美国投资是遥遥无几的,或者是很少。分为几个阶段,第一阶段是炒地,成熟的阶段基本上过去了,但是地产开发的机会至少还有一、二年的时间,今后还有投资地产的阶段,我就说这些,谢谢大家。

【Andy Yeo】我是律师事务所驻上海的合办人,我们现在在全球大概有22个点,我们可以做很好的平台,为中国企业做好服务。

【王 砚】我对自己和亨瑞资本以及海外的地产基金进行了相应的介绍,我主要是国内生长,在美国生活,投资了十几年,我们亨瑞集团是一个跨国集团,跟其他出海的企 业不太一样,我们的团队是美国,我们在美国有办公室,我们在美国是做项目的,我跟邹先生说吃不惯美国的饭,邹先生说让我回北京。

【王 刚】我是清华大学校友会,这次主要是发起中国的REITS联盟,实际上从2003开始说,说了十几年,进展是缓慢的,希望通过跨产业的联盟,将开发商和金 融机构和中介机构组织起来,能够将美国的REITS带到中国来。从而使REITS在中国市场诞生,或者是通过REITS将中国的资产变成退出通道,我对海 外的REITS是比较熟悉的。

【王云帆】后面的两家机构也是今天论坛的支持单位。

【白晓帆】我是白晓帆,来自于联裕 香港管理有限公司,我们主要是以基金的方式投资海外的资产。首先是美国的房地产,还包括澳大利亚的REITS和农业基金,我们的初衷是以基金的方式投资, 以股票的方式退出。我之前在澳大利亚最大的投资银行麦格林银行做投行,大家开始了解到REITS,我是从2006年接触的。王云帆报告中提到的企业是第一 家有中资背景的海外REITS,很高兴可以跟大家交流。

【Allan Knapp】我是Charles Allan Associates创始合伙人,我们是欧洲投资和资产管理公司,我们为中国和南美等国家的投资商提供服务。我们主要是根据投资者的要求以及他们回报率的 喜好设计投资方案。根据他们的要求,找到合适的物业,我们跟投资商共同投资的,而且是用自有资金。我们用我们的经验为投资商创造更加的价值,我们在欧洲有 15年的商业房地产投资经验。

【王云帆】要不要走出去,战略选择的问题,什么时候走出去,时机的问题,怎样的形式走出去。我刚才已经将走不走出去的问题说了,现在是怎样走出去,用怎样的形式走出去,时机的问题有两个,海外市场现阶段投资价值判断的问题,每个问题时间的原因,只邀请两三位嘉宾回答。

我们对美国市场进行客观专业的分析,我再找一位嘉宾分享这个问题的看法,现在的海外市场,到底是不是值得进入的时机,例如说一下美国或者是几个主流的市场,这个问题由联裕的白晓帆先生来回答。

【白 晓帆】时机的问题,在这个时间点是非常有意思的,金融危机是2008年以后结束的,实际上在一些首创严重的国家,包括美国和欧洲,他们的经济体或者是物业 价格已经有了一定幅度的回升,是不是仍然是好的时机。这个问题,要结合每一个投资人出去的目的,例如出去是为了什么,做资产配置还是拓展海外业务,还是对 公司产业链有价值的并购。我相信每个人心中都有答案,从时机上来说。从大的方向来说,刚才王主编也说了,现在国内开始在资本项下慢慢的放松,包括上海的自 贸区。我们在自贸区有实战的经验,我们已经设置了有限公司,通过自贸区的管委会将项目申报上去,资金出去还是比较方便的。无论是从国外的形式,资产的价 格,还是国内政策上的鼓励,我认为给我们提供了很好的机会。

【王云帆】投资是非常个性化的事情,白先生说从每个人的目的出去进行考量,这是非常有价值的。

第 二个问题是无法回避的,也是很多中国企业走出去的动力,就是汇率的问题。自2005年汇率机制形成后,人民币兑美元大概升值了30%,对欧元升值了 20%,我们将资金换成了外币,使得海外资产更加的便宜。一定意义上中国对外投资是货币现象,最近人民币有贬值的预期,从中长期来说,大家的观点认为还是 长期升值的过程。从汇率的角度,我们探讨一下,现在是不是好的时机。三月份的时候,我跟复星集团聊,他们刚刚考察了日本的地产,聊了半个小时,就是谈人民 币和日元汇率的问题,这是导致他们决定出手日本的重要因素,不同的市场上,汇率上如何考虑,首先有请亨瑞集团的王总聊这个问题,您的客户从这个角度向您提 出想法,您怎么给他专业的咨询意见。

【王砚】汇率问题在任何的跨国投资都会存在的,中国的企业走出去,很多的时候是想进行资产重新的组 合,债务全球化,希望在国际市场占有一席之地。目前国际化的趋势非常的明显,赚到钱再回到中国投资,就会产生波动。如果将钱留在美国进行再投资,进行再生 产。我在美国友自己的一席之地。某种意义来说,汇率的影响不是特别的大,要看各个集团的战略要求是怎样的,现在各个企业出海,都是起步和开始的阶段。大家 对这个问题,考虑得不是特别的多,不是最主要的因素,最主要的因素还是要看项目本身的投资,例如绿地集团高调的进入美国市场,希望在美国市场能够有名字和 主体的项目,实际上绿地集团并没有将利率的问题放在主要的考虑因素。如果在美国发展,或者是美国发展得越来越大,利率不是特别重要的因素,因为资金是本地 化,除非国内急需资金将资金调回来,所有出海的机构不存在这样的问题。个人会有这样的考虑,个人投资方会考虑在中国还是在美国。我们是跨国集团,我经常在 两地之间奔波,除非是数目很大,除非有很大的变革,我认为问题不大,如果需要的话,可以做一些金融产品,某种意义来说,从投资来讲,不像外模需求和影响那 么大,个人的看法。

【王云帆】王总讲的是一个角度,就是中国资本出海,中国还有大量的企业在海外形成很大规模的资产,并且有可持续的收 益。包括上次SOHO张兴说,他们在美国发行了9亿美元的债券,如果拿回中国,就会优惠率的损失,因此在海外转化为资产。还有很多的用户,一方面搏汇率差 的问题,也有很多人对汇率的管控是有疑虑的。

很多用户海外投资的过程中,通过律师专业的工作,从而锁定汇率的风险。

【Andy Yeo】讲到对抽的问题,我们在房地产的经验是比较少见的。除非你有建筑的时间表,你知道大概什么时候投多少钱,这种情况下,如果这个时间太长的话,他们 会进行对冲的活动。房地产投资有基金投资和开发商投资,基金是六、七年就要退了,但是开发商有能力长期的持有下去。

你的钱可以留在当地,可以进行再投资。目前来看,从房地产的开发角度来说。似乎风险的控制不是很多。

【王 云帆】海外主流市场处在比较好的进入时机,从汇率的角度考虑,风险不是很大,现在是中国资本出海比较好的时机。中国机构投资者走出去的方式和模式是怎样 的,传统的模式包括置业,买项目和买楼;第二种是自己开发,绿地为代表。半年来跟张裕良私下洽谈了两、三个小时,他们是非常坚持的走自我开发的方向,他们 的核心观点认为,自己有开发能力,就要坚定的开发,可以回避买项目过程中的风险,海外市场回暖和销售是非常好,可以赚两道利润,一个是一手的利润,第二是 长期保值增值的利润。反过来讲,复星的投资是非常有逻辑,就是中国动力,嫁接全球资源,只有一笔资源让大家看不懂,就是购买了摩根大通的楼,折合人民币是 2.1万元/平方米。他说这个楼从地下室到顶楼,我是一层层走上去的,认为这个项目是很自信的。我问张裕良的时候,他说复星考察前,他们了解过,最后放弃 了。购买楼还是开发楼,实际上观点和方式是不同的,这是他们自身的特点决定的。

现在市场上很多中国企业走了弯路,这个问题请王刚先生来回答。

【王 刚】绿地和复星两类不同的企业,绿地是开发为主,复星是投资为主。两类企业的出身决定了思路,国内是开发为主的房地产企业,到了海外还是以开发为主。到了 海外依然是买地和散售的模式,我去年陪聂会长到美国两次,我们的代表团很多人都是国内的开发商,他们喜欢的思路是买地和开发。实际上地从获得到产生利润的 时间是比较长,跟中国的模式是不同的。国外是可以散售的,还有一种是通过REITS的方式退出的,这跟中国散售的模式是不同的。复星更多的是PE的打法。 去年在美国的时候,也看了这个楼,确实是2万元/平方米左右的大楼,美国要算汇率,还要算平方尺和平方米的差别。事实上来说,这是国外机构投资者的打法, 有没有能力将楼运营好,持有阶段的时候,你的运营是非常重要的。这个项目是在华尔街,就是纽约。不是办公楼特别好的区域,大家对这个楼的未来有很多的说 法。实际上最终投资背后的思维逻辑是什么,这一点是非常重要的。

【王砚】一定要了解当地的房地产市场,有的时候,你说从下面走到上面,我将这栋楼研究清楚了,不如研究这个市场。研究了市场后,房地产是国家经济的一部分,国家经济越健康,房地产越健康。

开 发承担的风险是多一些,时间长一些,相对回报率多一些,买现成的楼做的功课少一些,但是要做市场,但是获得的回报率相对少一些。做房地产的交易,你要考虑 为投资者创造了怎样的价值,运营是可以创造一定的价值。当你第一步投资的时候,做对了决策的时候,不管你做开发还是买现成的楼时你已经成功了一半。

【王云帆】Allan Knapp对欧洲的房地产是比较熟悉的,也帮助中国的企业走出去,对这两种模式,一种是置业的模式,一种是到当地拿地开发的模式,你认为怎样的方式更加的适合中国,他们应该注意哪些问题。

【Allan Knapp】投资欧洲地产的优势,就是欧洲地产的多元化,有28个国家,18个在欧元区。欧洲有这么多的国家和众多的物业,投资复杂一些,根据投资的需求,投资的机会也会更多。

比如说买核心的资产,例如平安集团在伦敦收购的物业,这是持有性的物业,而且是规避风险的。另外,欧洲的贷款利率是非常低的。开发的机会在伦敦也是比较多的,绿地和万达在伦敦进行了投资,这是非常中心的市场,退出的风险也是比较小的。

还有一个投资机会,就是中国基金投资方案的收益率会高一些,因为回报率是比较高的,例如投资到西欧和南欧等项目,也可以拿到贷款,退出时可以跟移民挂钩,不仅仅是其他的国家,主要针对中国的买家设计的。例如投保险公司,也可以投资开发物业,会有20%的回报率和机会。

【王 云帆】根据投资企业自身的基因决定,两种投资方式需要的能力和管控风险的能力是完全不同的。第二种,根据具体项目的特性决定的。无论任何一种都是非常的, 我不说海外法律政策有多么的复杂。4月份我又碰到梁先生,他被美国拒签了,他很恼火,他在美国了11亿美元,因此美国思考方法跟我们是完全不同的,就不要 说法律形式了。项目融资方面,刚才工行的张都兴系统性的进行了介绍,包括内保外贷,传统的是比较熟悉的。新的投资主体包括REITS等等方式,最近复星在 日本投资出现了一种创新,收购了日本一家资产管理公司,这种新方式的出现和新工具的运营,为中国企业带来了哪些启发。

【王刚】融资的方 式还是分两类,一类是机构投资者,一类是个人投资者。机构投资者是洪刚今年年初操作的一栋写字楼,这是典型的机构投资者的做法。还有个人投资者的做法,我 认为工瑞的操作更加的偏向于个人。两种类型的投资者的思维方式和打法是不同的,国内的机构者也在学习。比如说要有一定的资产比例,分配到房地产资产中,是 否可以容忍开发,或者是做持有,要有投资的策略。应该选怎样的合作伙伴或者是怎样的开发商。个人的投资者,要选择合适的渠道,例如全联房地产基金等等模 式,或者是管理模式,包括EB5的模式,也可以通过优惠通换钱到海外买房屋,要看投资者的类型。复星在日本购买了投资管理公司,还在葡萄牙购买了保险公 司。保险公司在国外是很重要的长期投资房地产的资金来源,通过这样的手段,可以进行长周期的投资,房地产是长周期投资的品类,能够用怎样的资金匹配好。保 险基金做长线,PE做中线,用银行做短线,形成比较好的资产组合,形成比较好的投资回报。

【王云帆】白晓帆先生吸引的是机构投资者还是个人投资者,对于他们的跨界,用了怎样新的和方法,您有怎样的建议。

【白 晓帆】前面王主编说了复星PE的方式跟资本市场结合,这是我非常推崇的方式。中国高净值人群也好,普通家群也好,硬资产或者中在整个资产负债表中占到了 60%,对于美国而言,这块的资产是非常少的,美国80%的资产在金融资产中。今天聊的是房地产,过去十年房地产非常好,大家投资时有很好的收益。股票还 是2000点,10年前还是2000点,美国反过来看是比较稳定的,百年一遇的金融危机造成了比较大的波动。金融市场纽交所或者是纳斯达克来,表现得非常 好。复星这样大的机构或者是我们小的管理机构,个人和普通的老百姓,都应该考虑海外以股权的形式进行投资。首先流动性好,买卖股票几分钟就可以卖掉。

非常重要的一点,监管好。当你自己房的时候,面对的是语言的问题,法律的问题,税收的问题,美国的中介也好,开发商也好。当中会有很多点,而且是不可控制的。投资股票的好处,世界上永远都是有坏人的,强有力的监管机构,犯罪成本很高的市场当中,就会比较少的出现欺诈。

专业的团队,投了资本市场后,资本市场的这家公司就有专业团队进行打理,从过去的管理,未来的规划,都会有好的判断能力。从投资来说,大的机构、企业和可以将个人股权作为考虑。

【王云帆】亨瑞既有项目导向的投资,也有自己的基金,两种类型都做,你们给中国用户怎样的建议。

【王 砚】继续刚才王总的话题,投资为分为机构投资和个人投资。亨瑞做的投融资是非常的,可以固定投资,也可以股权投资。从某种意义来说,购买股票投资的时候, 就存在监管的问题,不要谈高和低的问题。100元有多少放到投资里面,还要考虑团队的专业性,还有风险性。任何的投资团队都不是完美的,我们是用PDM方 法。成熟的市场给我们很多的选择,投资者各方面都要考量。投资房地产是很稳定的,而且是间接性的,规避波动性。如果做房地产基金的话,就会有三年退出或者 是五年退出,灵活性差一些。如果今天购买明天就要卖,那么就要购买股票。如果投资二、三年没有关系的话,可以投资基金,这是从个人的角度来看,可以做房地 产投资,也可以做股权投资,也可以做债券投资,要取决于你对风险的考量,各个方面都会赚钱的,我只简单的介绍,只不过是赚多赚少的问题。

【王 云帆】中国的地产基金,现阶段的规模和质量、能力是非常核心的话题。今年4月份,我带美国第9大的房地产基金,这是德国的企业在美国做了30年,排名美国 第9位,开放了第7期的基金产品,第一次本田园游说,第一次尝试向中国开放金额,当时我带他见绿地的老总。绿地对海外基金的模式也不了解,聊了以后,他们 非常的震撼,在美国前15家基金不仅仅自己投资,还自己运营,他们只看美国三个城市的项目,纽约、华盛顿和洛杉矶,这就是德国人的专著,每年看二、三百个 项目,只看10亿美元以上的项目,每年只投二、三个项目,这种专业的态度打动了绿地。因此,中国的地产投资基金有很长的道路要走。

最后一个环节,大家用简短的一句话进行总结,给台的嘉宾一个建议或者是忠告,因为他们都想走出去。

【Allan Knapp】从开发项目来说,欧洲开发的项目有独特的机会。经济从18个月前开始恢复,现在从欧洲的东部德国开始,一直到南部的法国也开始恢复了。以前开发贷是比较困难的,前五年的开发贷很困难,因此房屋的供给和库存量是很少的。

库存量少,经济恢复阶段,需求量是比较多的,因此租金会比较高。对现金充裕的开发商,如果投资项目的话,具备了自己的优势。

【白 晓帆】不管是什么类型的机构和什么样的投资者,去海外投资的时候,首先要想好投资的目的。第二,找专业的团队,无论是本土的团队还是管理的团队,依靠所有 可依靠的力量,包括证监会也好,各种各样的专业机构做投资。做这两点之前,想好目的之前,还有一个关键点。如果是投资的话,要想好怎样退出和什么时候退 出,将这些问题想好的话,做的投资决策就八、九不离十了。

【王刚】我们做海外投资的时候,除了直接买楼和买房,无论是公寓还是写字楼,可以借助房地产REITS投资,可以享受到专业的服务,也知道什么时候可以退出。

【王砚】你要了解当地的经济,如果经济非常的健康,投资的大方向不会错,无论是城市还是国家,了解当地的经济,了解当地的市场,选择一个合适专业化的投资团队,这样就不会错。

【Andy Yeo】法律方面,甚至是文化方面,你要将中国的思维方式准备调整,不能认为每个地方都是一样的眼睛观察。

【邹亨瑞】我相信2014年仍然是中国房企进入美国市场好的时机,好的时光会存在一、二年,最重要的是在美国市场找到专业的公司,为你们保驾护航,谢谢大家。

【王云帆】再次感谢六位嘉宾,分论坛和本场对话刚刚展开就结束了,好在有很多创新的论坛,我想没有21世纪经济报道博鳌论坛,大家就不会聚在一起,但是聚在一起的是短暂的,希望新的平台可以成为永不落幕的聚会,谢谢大家。

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