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聂梅生:今年开发商出现全线的资金紧张

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聂梅生:今年开发商出现全线的资金紧张

聂梅生:今年开发商出现全线的资金紧张

2014年7月14日,博鳌·21世纪房地产论坛第14届年会在海南三亚海棠湾万达希尔顿逸林度假酒店隆重举行。年会以:“回归‘新常态’:结构化调整与经济再平衡”为主题,邀请政界、地产界、金融界及学术界权威人士出席会议,凝聚共识、树立信心,坚定中国经济结构调整与房地产市场转型之路的多元健康发展。网易房产作为本届论坛的首席合作媒体,将全程直播论坛盛况。

7月16日,全联房地产商会创会会长聂梅生在论坛上发表了演讲。以下为全文:

主持人蒋昌建:接下来我们进入本届论坛的主题,接下来有请这位嘉宾,他是全联房地产商会创会会长聂梅生女士,有请。

聂梅生:各位领导、各位嘉宾,大家早上好!很高兴能够在这里跟大家讨论房地产,我演讲的题目是中国房地产的下一步。就是说本届博鳌房地产的主题是契合的,主要是讲转型发展是新常态。在此之前,我会很快的过一下,对当前形势的看法,可能还有很多的嘉宾会涉及到这个问题,我谈一下我的看法。

当前房地产的形势,是这样的趋势。首先,在高位盘整,为什么说是高位,因为2013年房地产各项数据达到了最高位,一季度出现了盘整,主要的特征是涨幅下降。在3月份之前涨幅下降,到了4、5月份出现了一部分数据的负增长,负增长不代表下降。

第二个特点,城市和城市之间、地区和地区之间,企业之间差异化加大,原因和2014年政府的政策有关,这次调整的出现是市场的反映,而不是调控多少号文的反映。开发商全线资金趋紧。

从投资来看去年达到了8.6万亿,今年一季度只有1.5万亿,不可忽视的是,如果是房企的投资下降了,但是保障房的投资会上升的,到现在为止,我看到的数据是,保障房在五月份之前投了7000多亿元,这样的速度下去,加上房企的总投资,会在去年的基础上,8.6万亿的基础上增加,增幅是不如去年的,负增长的就是房价在一季度出现了负的1.5%,说明房价整体在下降。

景象指数达到了95.02%,实际上跟2008年的94.7%差不多,出现了近年来的最低点。房地产投资是14%,房价同比涨幅很清楚,从去年的7.7%下降到目前的负值,1—5月份是负的1.7%。并没有急挫,并没有像一季度的7.7%下降到负值,总体来说全国不会崩盘,下降30%到50%,不会有这样的情况,目前已经走稳。天津持平,其他的都进入负数,这是5月份的数据,同比都是增加的,跟去年相比还是上涨的,环比上个月是下跌的,北京是例外的。

5月份环比下降达到了一半,以后变化还会扩大,销售额和销售面积都开始进入负区。开发出现了下降,土地供应面积出现了负区,这就是销售量和销售额都在负区内徘徊,也没有出现1、2月份的急挫,因为政策有新的情况,我认为会有所改变。

我今天想说的是3.6%,开发商到底差钱不差钱,开发商的投资不包括保障房的投资,为什么下降得这么多,从去年的21.5%一下子下降到3.6%,很多人没有预料的,形成了全线的资金紧张,原因是什么,我进行了分析?

开发商的资金组成包括五部分,第一部分是个人按揭贷款,我们叫做个贷,第二部分是订金收款,第三是自筹资金,第四利用外资,第五部分是开发贷,目前的发生了怎样的变化,为什么第一季度出现了急挫和个位数的增长,一季度个贷卡得紧。协议之后二、三个月,个贷就下降,订金就收不回来,跟去年五月份相比相差很多,就是订金收不回来,房屋没有人买,也没有房贷。涨幅最大的就是企业自筹资金,什么是企业自筹资金,并不是开发商自己帐单是多少钱,包括融资和信托,包括基金,包括海外发债等等,自己找来的都是自筹资金。银行由于出现了大量影子银行的问题,个贷和开发贷的利息远远低于表外这一块,当然银行不愿意放贷,因为表外可以达到15%,个贷是6%,开发贷是8%到9%,谁愿意做。企业没有办法,就将“3846”的比例放大,财务成本就提高,更加没有钱。为什么下降到3.6%,跟上半年银行的货币政策,银行自身的运转是有关系的,造成企业不得不拿贵的钱顶着。

企业的右手拿了很多的土地,因为去年大家有钱,地方政府的收入是4万多亿,现在无法融资,同时又花了很多的钱,因此今年的情况是特殊的。

下面就回归主题,讲一下房地产的下一步。

最近我一直在研究房地产的微笑曲线,是否存在微笑曲线,我认为是存在的,恰恰是处在调整期。房地产的上游和下游的延伸构成了微笑曲线,上游在什么地方,上游就是土地供给制度的改革,昨天内部会上,发改委的投资所的观点我是认同的,如果土地供给制度不改变,不仅仅是房地产重复土地的红利没有出路,对中国的经济和二元化是无法解决的。

房地产金融体制创新已经到了临门一脚,现在很多的房企往这个方面延伸,尤其是产业地产、养老地产在土地和金融方面有很大的突破,很多的房企转到金融,跟金融密切的结合,部分的房企买银行,参加海外融资和发基金。

下游包括传统的商务,城市综合体受到了电商的冲击和互联网采购,受到冲击的不仅仅是门店,还包括了卖房屋,我们的机遇在哪里,我们有互联网采购平台,我们可以建立电商随着大数据时代的到来,我们平台。一方面对传统商务的冲击。我主张产业化,不交界,智能化、绿色技术和产业化是否可以结合,成为房地产建造技术、施工和运行的提升,因此要将三者整合起来。

随着大数据时代的到来,分别的稍微解析一下,关于土地问题我不想多说了,说了很多,只要看一下这张表,2004年的时候只有5000多亿,到了去年就达到4.1万亿,地方财政占比是60%,这么大的数据什么可以替代,房产税可以替代吗,相差太远,如果不从改革下手的话,这种情况是无法改变的,问题不仅仅如此。现在的土地出让收入,最后形成了中国最特殊的土地金融,去年发布的数据,84个城市,中国是有600多个城市,土地抵押贷款是7.6万亿,现在土地、银行、开发商形成了铁三角,一旦土地出现了问题,或者是房地产出现了问题,最后抵押贷款的余额,全国来算是84个城市怎么办,对中国经济是潜在的威胁,因此无法撼动的,其结果当然是地价领跑房价越来越快,地价指数远远在房价之上。

关于土地红利有很多的讨论,我也进行了思考。中国的土地在房地产方面两次对农村土地再分配,第一次是70年土地使用权这是从1993年开始的,基本上是零地价协议,93年后,政府觉得不对,让开发商将零地价微薄的补偿拿走,也造成了中国房地产的繁荣,然后开始招拍挂。两次让农村土地失血,造就了今天中国房地产的繁荣。现在怎么办,如果不在这些方面下功夫的话,房地产今后的路依然是走不出原来的套路。

我想两次失血,现在到了补血的时候了。我的看法是这样的,当年能够给农村集体用地,变成国有土地70年的产权,70年的产权就一直延续下去,为什么不能在宪法上规定农村的土地也是70年,这样做有什么问题,我认为首先是使用权的同权,就应该一样,都是70年,这个问题解决的话,很多的政策都可以出,这个问题不解决的话,什么都没有。当年也是因为70年的土地使用权出来了,才形成了今天的房地产行业,现在再给农村的70年又怎么了。

关于银根的问题,一方面是低利率,让大家购买房屋,20年的存款100万才是170万,如果是购买房屋的话,100万可以变成600万,因此大家都购买房屋,现在的M2达到了116万亿,数据非常的高,货币发行量和房价到底是否有关系,上面是M2的增幅,下面是房价的涨幅,是否是完全一致,基本上区间是一致的,因此在经济界、房地产界大家认为中国的房价就是货币现象,虽然不是完全的,也可以说是完全的一致,M2从十年来上涨了5倍,两者是有关系的,也就是房地产要往上游延伸,对房地产的金融属性我们呼吁,不能忽视金融属性。实际上金融工具既可以推高房价,也可以平抑房价,有推高房价的部分,例如个人抵押贷款分层级,开发贷是开发商唯一的融资渠道,单一的融资产品不能吸收社会资金,没有其他地方去,大家就要炒房,从而抬高房价,最后形成限购、限贷、限价、限售,实际上就是“四限”,这种情况下,说明我们的货币政策和原来的金融政策推升了房价。

合理的金融工具也可以平滑房价,房地产全产业链中的自有资金、银行贷款、各类基金合理的组合,前期各类基金的进入,后期机构和投资人的进入,具有稳定现金流的持有物业,通过REITs退出,中国缺少全产业链的金融产品和金融工具,昨天闭门会上,全联房地产商会和清华大学房地产学友会联合发起了中国REITs联盟,在这里呼吁大家支持,这件事证监会有态度,希望积极的试点,同时中国证券业基金协会也积极支持这件事,我们希望今年可以将这件事情做起来。对国家提出建议和标准,进行试点和推广,跟国际接轨。

银行持有的抵押贷款资产证券化和不良资产证券化我们都没有工具解决,如果有工具的话,进行金融工具的组合,可以平滑房价。我们上下游的拓展空间,上游说完了,下游笼统的说一下。

今年在商会除了政策层面的内容,我们继续的跟大家一起关注和服务外,原来做了三件事情是要落地的,第一件是养老产业,很多开发商进入这个领域,实际上算不过来帐,土地政策不明显,因此我们在养老产业做了很多的工作。

第二,我们的海外投资,大家都知道昨天有海外投资的论坛,这里详细的介绍海外投资的基金平台,很多开发企业都走向了海外,原因就不说了,昨天已经说过了。我们如何为他们服务,我们请了一个平台基金,大家整队整团集体出航,如果开发商自己做是有风险的。最近有重大的突破,出现了机构投资人,就是中国的银行业进入基金,可以置换海外投资企业的融资问题,通过基金解决问题。

第三,电商平台。电商平台上做我们的集体采购,开发商和不同供应商的集体采购。因为是全国性的平台,做这件事情有很大的进展,今年是电子商务和互联网思维、移动互联网破局之年,这三件事要掷地有声,长成大树。做着做着就增加了REITs和住宅产业化的技术。

8月5日开一个会,关于模块化建筑的规范性剖析,并且进行推广,是否有这种可能,响应国家的号召,将传统劳动密集的建筑施工业逐步的转向制造业,向制造业转型。万科开始考虑3D打印等前沿的技术,这种思维要有的。三件事情变成了五件事情,如果完成的话,我们是大有可为的。有的企业将大数据和社区服务放在一起,走出了原来工业管理的传统,大家的生活模式变化很快,大数据的时代,旅游、餐饮、养老、甚至于教育都进入社区,我们为什么不做。开发商是有全产业链的经验,只不过没有全产业链延伸的思维,要做互联网,我认为房地产领域大有可为,因为每年的投资量是8万多亿,服务的人群很大。去年整个房地产销售量达到了13亿平方米,差不多13亿人每人一平方米,跟千家万户走在一起,如果改变思维的话,有哪个产业做得过我们。上下游的拓展,真正的换一个思维,换今天的主题的话,下一步才是中国房地产的春天,谢谢大家,我就介绍到这里。

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