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钟伟:房地产将是振荡下行和软着陆的过程

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钟伟:房地产将是振荡下行和软着陆的过程

2014年7月14日,博鳌·21世纪房地产论坛第14届年会在海南三亚海棠湾万达希尔顿逸林度假酒店隆重举行。年会以:“回归‘新常态’:结构化调整与经济再平衡”为主题,邀请政界、地产界、金融界及学术界权威人士出席会议,凝聚共识、树立信心,坚定中国经济结构调整与房地产市场转型之路的多元健康发展。网易房产作为本届论坛的首席合作媒体,将全程直播论坛盛况。

7月16日上午,经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟在论坛上发表了演讲。以下为全文:

钟伟:各位大家上午好!非常高兴有机会向大家汇报我对房地产的一些理解,主持人特别告诉我今天要注意时间。这次的PPT我特地没有做任何的数字和图表,只是做了结论。

21世纪博鳌论坛特别要求我多讲经济,少讲房地产。所以回顾以往的演讲,2011年我向大家汇报的主题是调控延续、抉择去留,2012年是短期运气,长期有劫数,整个房地产的各项指标都显示在2013年的上半年房价和销售量将有一波爆发式的增长,从2013年下半年开始归于平静。2013年这个时候,我们预计2014年的房地产运行有这样的一段话,青山遮不住,毕竟东流去,中国一段时间将从高位逐渐回落。

这次向大家汇报的内容,一个是中期,一个是短期。中期主要是指从现在到2017年10月之前的时间,因为党的十九大就要召开了。中期来说千日新政呼之欲出,从现在开始到未来对于中国政府而言,无论是内部还是外部局势,推动全面改革都是极好的机会,而不是坏的时候。

如果在未来这么宽松的三年时间,全面深化改革都没有能够像样的落地的成果,中国国民对未来的预期和信心就会非常的弱。

第二个结论四两拨千斤的能力,我们要做的事情就是整固高成本的债务,不要让债务出现大规模的违约,资产方就是国有企业出让大量低效率的资产,从而获得资产债务表的平衡,先稳固债务,再卖资产,必须要做的,如果国务院绕过这样的思路,投机取巧,中国的全面深化和经济体制改革就很难成功。

第三个结论,房地产市场现在所面临的情况向大家汇报一下,将是振荡下行和软着陆的过程,振荡下行意味着今年下半年和明年市场情况不如今年上半年。虽然今年上半年销售面积有所回落,但是销售价格回落不够大。更重要的是,目前房地产面临严峻的库存问题,因此房地产行业本身从现在到未来的三年都是振荡下行、分化兼并重组的过程,有人离开,也有人留下。短期就是未来六个季度,今年下半年到明年的结论是,经济增速进一步的下行,今年有微刺激,因此有微效果,明年再有微刺激,但是效果更加的微弱,后果更加的不好,因此明年的经济增速要比今年略微低,大概是7.2%甚至是更低。这种情况之下,中国在未来的两、三年面临更多的情况是经济振荡下行,从通货膨胀转向通货紧缩,百业箫条的现象。

货币政策

从今年下半年货币政策总体是汇率稳中偏软,人民银行目前所做的定向操作主要是在尝试货币供应量不放水的情况下,能不能达到市场价格,也就是利率的下行。货币供应量的量不宽松,但是希望有价格宽松,这是非常难的政策组合,但是人民银行努力的做,我们预期今年下半年和明年全年市场的融资利率比现在要稍微低一些。

房地产的情况是怎样的?趋势性的下行和整体性的过剩,从今年上半年的情况来说,没有任何的好转。调整房地产的供求格局只有两种,一种是加速销售节奏,另一种是强制新购置土地和新开工进行刹车,甚至形成烂尾楼,后面的情况会不断的发生。

这是新时代的起点,外部的制约来说,实际上中国面临的外部环境是非常良好的。例如美国的奥巴马没有想清楚对中国到底是软还是硬,中美之间新型大国关系是合而不同,还是激烈对抗。可以预计下一任美国总统对华政策大概要比奥巴马强硬,中国和俄罗斯处于关系非常好的蜜月期,普京之后情况是怎样的。2016年底日本完成修宪,安倍连任应该也没有什么问题。就外部局势而言,再拖二、三年中国所遭遇的外部情况要比现在更加的恶劣,更何况二、三年之后,欧洲、美国、日本的经济走出了次贷危机和欧债的影响,逐步的跟新兴国家拉开差距,金砖国家低迷不振,老牌的西方国家重新的恢复活跃的时候,作为重要的新兴国家之一的中国压力更加的沉重,现在中国的外部局势是宽松的。

内部的动力是十九大要换人,要有早期的收获和成果,但是六个季度过去了,收获在哪里,成果在哪里,尤其是经济领域。除了微刺激外,没有看到像样的经济体制改革,这样的情况在未来的二、三年不能延续,如果再延续二、三年的微刺激,民众对于改革的期望和信心就会动摇,我也不同意中国的经济所谓的三七叠加,中国的经济既面临结构调整的问题,也面临经济增速下行的问题,也面临前期刺激政策消化的问题,三个问题都是一个问题,以前搞刺激过头了,产能扩张过头了,现在要修整。国务院将这些问题分析为三个极其痛苦的问题,从这个因素来讲,外部的局势和内部情况必须使中国下半年进行调整。政策落地我们期待什么,主要是混合所有制,可以从一个国家的资产负债表进行分析,就欧洲、美国、日本的情况来说,除了政府的资产负债不太好,企业和居民的负债表是没有预期的。中国中央政府的负债是差强人意的,但是地方政府的负债,根据审计署的统计,直接和间接的负债是25万亿元左右,可能还要更高一些。

企业负债,尤其是国有企业部门的负债,低的估计相当于1.6个GDP,中国企业的整体债务大概是180万亿左右,还有中国居民的负债,因此地方政府的负债相当于2.5倍GDP,也就是130万亿,这么沉重的债务,尤其是地方政府和国有企业部门是没有能力偿还的。从现在到今后的一、二年的时间,债务链、信用链是否可以稳固是中国政府面临的挑战。如果这样的话,引导中长期利率下行,使金融体系更好的服务实体经济之后,我们还是要在资产端做资产出售的问题,卖中央和地方政府的经营型和非经营型的资产,卖国有企业的资产,因为过去六个季度的经验显示,国有企业是权力和金钱交汇融合大案要案频发的地方,国有企业对国民经济有积极的一面,也有重复式党和政府负面的部分。

国有资产去国有化的进程中,有一些案例可以遵循,例如1979到1999的撒切尔时期,还有苏联1990年时期的情况可以借鉴,总体而言,撒切尔时期的情况对中国更有借鉴意义。中国中期如果要在全面深化经济体制改革方面给出答案,必须去国有化,如果我们试图绕开这一进程,所谓市场经济在资源配置方面发挥决定性的作用就是一句空谈。

地产的轨迹是什么,预期地产逐步下行,并且可能会软着陆,为什么给出这样的结论。地产的需求是存在的,例如人口的结构,85到92年的出生高峰人口逐步进入结婚年龄,单独二胎政策放开后,每年最低可以多生不到200万的新生儿,就是每年1600多万的新生儿达到1800万,这一数字可能还达不到。城市群的建设,包括京津翼一体化,长三角和珠三角,城市群的建设,使大量的小城镇人口处在迁移的状态,尽管他们在老家有房屋,城市的住宅存量比较大,有将近200亿平方米,更新改造2%到2.5%,也意味着每年更新改造工程需求至少需要4到5亿平方米的商品房,这些需求都决定了中国房地产市场到可以预见的2020年是平稳的市场,也就是说房地产行业的蜜月期过去了,开发商也好,政府也好,消费者也好,不能再将房屋作为自己热恋的对象。未来蜜月期结束后,就进入平淡的婚姻期,各种不好的毛病和摩擦会出现,这才是真实的房地产。

转折是非常艰难的,任志强同志是典型的一根筋的人,他说房价会永远上涨,历史上不会有这样的情况。中国面临这样的问题,公众和开发商政府,购房者对房价信心的预期,不是正在发生逆转,而是已经逆转。请问在座的你们还有谁平心而论,坚定不移的相信,在未来五到六年,中国商品房的价格将永远上涨,更多的人会说涨涨跌跌也很正常,但愿不要大跌,这就是2007年到和2009年跟现在的不同,对房价的预期已经逆转了,这种逆转是难以改变的,最后就是分化。很多中国房地产的崩盘论,危机论,房地产对中国经济增速有巨大影响力等等的言论。未来房地产整个的投资和新开工并不出色,但对中国经济整体运行大局没有根本性的影响。

房地产虽然涉及到广泛的上下游行业,涉及到巨大的金融资源,但是房地产的信用链条恰恰与我们预期是相反的,相对稳固的,传染能力是比较弱的。因为地方政府的招拍挂的土地获得的收益并不是那么高,地方政府通过商品房招拍挂,还要补充基础设施和工业园区等,这是没有收益和支出的,我估计地方政府在土地上的收益率是15%左右。消费者购买房地产的财务杠杆是非常低的,违约的可能性几乎不存在。开发商经过15、16年的野蛮生长,活下去的能力比其他的行业只强不弱。因此,房地产行业即便未来的二、三年处于分化着陆的过程,这个行业也可以避免崩盘,也可以避免对中国宏观经济造成巨大的负面影响,也就是说这个行业是安全的,如果要浑水摸鱼赚大钱的机会没有了。短期增长继续下降,原因是没有改革,勿以善小而不为,勿以恶小而为之。

上海自贸区和沪港通这样的小改革之外,要有真正的改革,经济增速就会改变。货币政策今后是定向操作,今年下半年货币政策还会有所改变,人民银行和开发银行会退出定向的贷款,给政府部门有抵押的贷款,央行给出了定向操作的资金价格优可能会低于目前的国债利率,主动的引导市场中长期利率的下行。

中国的经济增长的下行和通缩的威胁,也显示出明年开始,外部有加息的压力,中国与此相反,利率、汇率是慢慢向下的,这是货币政策的趋势。其中要涉及到房地产信贷有显著的增长吗,对不起,没有。

1—5月份,开发企业获得的银行信贷的增长是17%,这是完全正常的增速,房地产面临的主要问题不是开发贷款的问题,或者是影子银行融资的减少,而是销售端信心动摇,销售节奏减缓,就是说预售款和定金大幅度的减少,这是开发商面临的主要问题,这一问题在今后的一段时间将会成为常态。

财政政策非常关键,今年预算法的修改工作,会使明年的财政预算赤字比今年更大一些,总体上来讲,明年地方政府的财政压力也会更大。现在有很多的学者呼吁人民币贬值,呼吁对企业减税,现在看起来这样的呼吁仅仅是学术层面的讨论,难以落地。

今明两年房地产的情况是怎样的,量已经跌了,但是价格跌得不够。不会有针对房地产特别的修整,这个行业面临重新的洗牌,为什么有这样的结论。

第一,库存太严重。要去库存只有两个方法,一个是少建,一个是多卖,少建要充分,多卖不能太迟缓。1—5月份在建的面积是5.8万平方米,今年上半年卖到了3.6亿平方米,但是同期新开工5亿平方米,待售6亿平方米,按照目前的情况,至少5年才可以将存货消化。未来房地产的二、三年在全国是整体性、趋势性的下行,不因为政策的出台,使房地产有奇迹性的反弹,这种反弹不存在。

第二,以北京为例,1—5月份新房实际的成交价格已经有两位数的下跌。二手房的交易价格下跌的幅度更大,可能超过了20%。就全国普遍来讲,量的下行是显著的,但是价格下行不够猛烈,因此我们预期,今年下半年到明年房价将加速下行。关于限购限贷政策的放松,可能会有一些或明或暗的政策松动,消费者信心下降大的背景下,中国中长期利率居高,难以快速下行的趋势下,限购限贷政策的放松,作用不能高估,这是我们对房地产市场的看法。

到现在来说,我们可以这样理解中国的经济,未来三年对中国经济、中国社会来讲是攸关命运的关键时期,我个人乐观的看待千日新政有可能会产生,房地产未来的三年是软着陆,各位可以心平气和的等待,不用焦虑。短期来讲,信心逆转和中国经济逐步下行的过程中,没有房地产的一枝独秀,房地产行业出现整体的低迷和整体价格下行的情况是难以避免的,谢谢大家。

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