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刘晓光:中国房地产还没有出现根本性的拐点

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刘晓光:中国房地产还没有出现根本性的拐点

2014年7月14日,博鳌·21世纪房地产论坛第14届年会在海南三亚海棠湾万达希尔顿逸林度假酒店隆重举行。年会以:“回归‘新常态’:结构化调整与经济再平衡”为主题,邀请政界、地产界、金融界及学术界权威人士出席会议,凝聚共识、树立信心,坚定中国经济结构调整与房地产市场转型之路的多元健康发展。网易房产作为本届论坛的首席合作媒体,将全程直播论坛盛况。

7月16日,首创集团董事长刘晓光在论坛上发表了演讲。以下为全文:

刘晓光:今天很难听到地产界的声音,我今天的发言题目是《政府角色与市场角色的回归》,我下的结论还是房地产步入健康的轨道,这是大的趋势。

题目跟最近形势有很大的关系,为什么这么说?从1—5月份的情况来看,无论是量还是价,都出现了下滑,出现了波动。这种情况下研究这个问题,我们知形势、论得失、看数据、看大势,有利于房地产的分析。

我想简单的说一下,造成房地产市场或者是楼市下行主要的原因,大家已经讲了很多的数据,我就不谈数据了。

第一个原因,因为中国经济整体的下行,导致了地产行业也出现了一些下行。地产行业发展到今天,跟中国的宏观经济相互渗透,经济发展形势就是中国地产发展的风向标。今年一季度或者是到现在,整体经济是下行的,而且有很多的困难出现。在这种情况下,从地产行业来说,出现下行和振荡,我认为是正常和乐观的,在正常的范围之内。大家刚才讲到了,影响最大的因素,地产行业就是货币偏紧,现在资金门槛也高了,开发商的体量也大了,开发商也出现了缺钱的情况,对于购房者差别化的限制,一定程度上也制约了置业的情况。这是第一个大的原因,这里不详细的分析。

第二个大的原因,舆论引导导向和消费预期。我们知道舆论的环境和消费者预期的影响是非常大的,可能造成购买者心理的影响,另一方面造成开发商拿地开发更加的谨慎。从今年一季度的情况来看,有些媒体不能客观或者是实事求是的进行引导,我发现大多数的情况下,舆论和媒体是一边倒,我曾经跟郭振玺公开争论过,中央电视台直接播出了让房地产价格降得更加的猛烈,我说这是一种情绪,你们是国家的舆论工具,不能靠情绪来引导消费者的取向。我的感觉是,不能正确的宣传和引导消费取向和预期,否则的话,这个产业就会发生很大的影响。

第三个原因,一些二、三线城市扩张速度太快,左手一指开发区,右手一指新城,而且批得过多过烂,因此造成城市库存量过大,不能够很快的消化掉。我们在中国二十多个城市投资,我们发现有些城市做起来很艰难,因为批得太多,主要是为了获得土地财政收入。造成供给持续不断的增加,但是人口没有增加,消费需求没有很大的增加。房地产开工量和价格普遍出现下滑,因此库存就增加了,相应的城市就不点名了,因为有几个城市面临这样的情况。

第四个原因,去年以来,作为特大城市严格的控制人口,尤其是北京、上海、广州这样的特大城市,国家新城镇规划纲要提出,要严格的控制城区人口在500万以上的特大人口规模城市,尤其是北京过去每年新增的人口是50万以上,这样的情况持续了很多年。北京能够审批进入北京户口的机构很多,去年城市人口已经饱和,现在进京控制得非常的严格,也采取了很多的措施,就是将人口向外疏散,在这样的情况下,对于房屋购买量也有一定的影响。特大城市的消费价格比较高,而且形成了消费的高度,一部分人开始转移了,转移到周边的城市,转移到家乡的城市,对于需求也会产生影响。

还有一个原因,很多城市的土地价格非常高,造成房地产的价格比较高,也导致需求的转移。这种转移包括两个层次。1、大的城市包括省会城市向一般城市转移,或者是特大城市向省会城市转移;2、部分人在国内套现,海外购房,因此造成需求的转移,购买量和购买力降低。

第六个原因,刚才任志强已经分析了。房地产的多元化、多轨制造成了所谓挤出的现象。开始是商品房,接下来是保障房,再接下来是集资建房,现在是限价房,还有保障房和棚户区改造。这就是任志强的双轨制,也就是我讲的三轨。

很多的房地产企业已经渗透到其他的行业,例如佳兆业在酒店运营方面的改变,对地产的供给也会造成影响。

第七个原因,十年的调控改变了很多市场的规律,使市场调节作用失真。我们的市场是政策性的市场,从2006年开始,不间断的进行调控,所谓十年九调控,其本质是对需求的压抑。抑制需求为出发点,另外政府非常重视保障房,原因是达到调控价格的目标。这样做的结果,市场传递的需求信息,实际上被政策隐蔽起来,价格供求关系调节的作用已经扭曲了,反应的市场情况就是失真的,未能真正的反应市场供需情况,从而引导市场。

本轮房地产下行来看,因为有重要的政策干扰,我们甚至可能无法判断,本轮下行是真的下行,还是价格战。

第八个原因,现在权威的机构或者是市场化的机构,不能对行业结构价格数量作出详细的分析。市场导向上,我们也很难把握住真实的信息。大家知道,政策的干扰会传递出信号,但是这一信号是失真的。市场价格、市场量做有效结构分析时也是失真的。往往大家分析的时候,都是有倾向性的目的,有的具有一定的立场和偏向。我们拿不到真实可靠的信息,我看过香港的信息,他们每一周对房地产销售的结构、价格进行分类,而且非常的细致,对地产商的指导意义非常大,现在还很难获得真实的信息,这种情况下,就会出现楼市崩盘论,出现所谓的拐点论。

第九个原因,地产商做的项目60%到70%是住宅项目,结构单一,只满足单一的需求。住房改造初期是满足当下房地产的需求,也要满足改革前的住房改善性的需求。过去的十年是黄金期形成供需两旺。到今天我们的商业地产或者我们的住宅也好,基本上能够满足市场的需要。从全球的情况来看,我们的房屋私有化率比较高,已经达到80%,发达国家也不过60%。

在这种情况下,地产中出现波动以后,并不会出现真正的需求上的拐点。可能土地或新开工方面会出现拐点。真正判断需求是否出现拐点,我觉得现在还没有足够的依据。除了住宅之外我们还有其他产品的予以支撑,像商业地产、旅游地产、养老地产等等,整个房地产行业振荡的结果就会大不一样。现在的房地产开发,确实开始出现了分化,除了住宅之外,还有医疗、养老等等,产业发展得越来越明显。

我本人做的结论是,首先房地产市场的周期性调整是正常的,短期的振荡也是正常的。在中国经济整体下行的时候,房地产业出现下行也是正常的。我的观点是,总的趋势看好。支撑中国房地产的综合要素并没有改变。中国房地产的需求和状态来看,还没有出现根本性的拐点。在未来的十年到二十年,我们还是有空间的。根据需求理论,有需求就有市场。当需求处于临界点的时候,就会趋于饱和。中国的房地产会达到多少,这是由中国新型城镇化决定的。我们每年增加1%的城镇化率,到2030年会达到70%的城镇化率。城市的人口要达到9.5亿以上,城镇新增的人口是3亿,这些数据不过多的介绍。从人口结构来说,我们还是有一些红利可以获得的,例如适龄人口,二、三十岁人口高峰在2015年才会达到,加上老年化人口的增加,从三亿达到五亿人口。2013年商品房的销售第一次超过了住宅,相差30%左右,说明房地产行业的潜力巨大。经济下行,地产行业短期的振荡,我认为是正常的。日本的情况跟我们无法相比,因为他们的人口太少。香港会上涨一倍,也会下跌一倍。我们的市场广大,跟中国的人口结构、城镇化率是不同的,因此产生不同的结果。如果房地产业作为中国经济关联性比较强的行业,没有理由跟中国经济大的趋势走反向的道路。我认为下行或者是短期的振荡可能是中国经济结构调整和行业结构调整必然的现象。

我们还要区别来看待,中国有650多个城市。每个城市的经济情况都是不同的,价格也是不同的。例如北京这么好的城市,一天晚上有两个地方可以看芭蕾舞。北京的销售结构、价格、数量跟其他的城市是不一样的。很多城市在不断的分化,很多城市卖得不错。去年有一个企业在拉萨,销售额达到了6亿,前年是5000万,说明中国的地区性、结构性是非常强的。这些原因都造成了中国房地产的价格下行,因此出现了振荡。我认为这种振荡是暂时的,未来是美好的。

新平政策下的房地产趋势,80、90后的置业高峰在未来的七、八年内形成,这部分的人口是3.7亿人,数量是相当庞大,他们买房的趋势会延续到2020年后。今年出现的下滑,这种观望的情绪是比较明显的,随着刚性和改善性需求的新群体的进入,我想地产市场会回到平稳和正常的状态。老一代人购买房屋的动机,80、90后人购买房屋的动机,新进城人购买房屋的动机,这里不过多的分析。

未来中国人口众多,住房产业没有理由不成为主流的产业。中国自古以来是秦砖汉瓦,房地产行业的发展是近二十年形成的,跟我们的人口是息息相关的。跟未来的独生子女和家庭数量,未来的城镇化进程都是息息相关的,数据不过多的分析。

我们看到,我们很多房屋的质量还是很差的,我们还是需要改善的,具体这里不过多的分析。

除了房地产投资市场之外,其他的市场还不行,没有可替换的投资市场。目前可以投资的就是地产、股市、黄金、艺术品等等,房地产是实体经济,不可能今天大涨,明天大跌,跟黄金和期货不太一样。纵观十年的投资选择,房地产是最佳的投资品。为什么这么说?我们看几个数据,三十年来,中国的GDP增长了178倍,中国的出口总额增长了1612倍,这些增长的数据说明了什么,说明中国中产阶级正在崛起,他们的资金量是越来越大。目前投资渠道确实太狭窄  ,除了股市、楼市、黄金都是在下降的,十年来只有投资地产的家庭有持续稳定的收益。我们的通货膨胀、货币贬值,推动了家庭购买房屋。货币贬值的时候,购买力就持续的下降,这里不过多的介绍。

中国梦的核心还是房,习主席说,物质方面要实现居者有其屋,要有房屋。美国梦是独立的房屋,一辆汽车,一天一个烤鸡。日本的梦也是房屋。新加坡的梦是一个老婆,两个房间,三个孩子,四个轮子,五位存款。中国的核心价值观,传宗接代的思想是无法改变的。如果中国梦可以逐渐的具体化,或者是实现目标的话,对房地产界而言是很大的推动。

目前总量上告别了短缺的时代,我们还处在发展过程中,我们有10%的城镇家庭拥有了两套或者是更多的房产,我们还有几类群体需求还未得到改善,比如说本地的中低收入家庭,还有外地的农民工的需求。我们要实现中国梦,一方面从保障房的角度考虑,另一方面要增加优质的普通住宅的供应,也要抑制过度的畸形住房需求,也要满足改善型的需求和刚性的需求。我们的城市和区域区别很大,要用市场化的杠杆解决这些问题。

用市场化的杠杆取代行政化的调节,中国地产跟国外是不同的。我们有四、五万家房地产商,在这样的变化和振荡中,我们要研究中小房地产商面临的问题,一定要让中小企业在振荡的情况下继续的生存。大的企业要对行业的稳定作出贡献,我就介绍到这里,谢谢。

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