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六方会谈(一)变革与平衡:结构性难题如何解决

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六方会谈(一)变革与平衡:结构性难题如何解决

2014年7月14日,博鳌·21世纪房地产论坛第14届年会在海南三亚海棠湾万达希尔顿逸林度假酒店隆重举行。年会以:“回归‘新常态’:结构化调整与经济再平衡”为主题,邀请政界、地产界、金融界及学术界权威人士出席会议,凝聚共识、树立信心,坚定中国经济结构调整与房地产市场转型之路的多元健康发展。网易房产作为本届论坛的首席合作媒体,将全程直播论坛盛况。

7月16日下午,中国地产六方会谈第一场《变革与平衡:结构性难题如何解决》举行。以下为文字实录:

主持人:接下来,我们将进行"中国地产六方会谈第一场《变革与平衡:结构性难题如何解决》。

我们有请会谈嘉宾:

住建部政策研究中心主任秦虹女士

华远地产董事长任志强先生

首创集团董事长刘晓光先生

路劲集团董事局主席单伟豹先生

博鳌·21世纪房地产论坛已经成为微博热门话题的第一位,希望下午的头脑风暴依然保持第一位,接下来将难题给北京师范大学金融研究中心主任钟伟先生,看看他如何主持这场非诚勿扰。

钟伟:非常高兴有机会组成五方会谈,因为少了凌克。我相信这一轮可以继续的占据微博圈和微信圈的首位。

首先我想问的第一个问题,虽然这个问题很庸俗,如何判断未来房地产的价格、销售量有三种答案,分别是上涨、基本稳定,下调,请三位寻找答案。

秦虹:1—5月份是负增长,大概是8%左右,下半年会持续的负增长,下半年降幅会收窄,从销售的指数来说,下半年好于上半年,虽然还是持续的下降,但是降幅会明显收窄。

钟伟:下半年不看好吗?

秦虹:比上半年好。

钟伟:任总您不用回答了,您一定会回答依然上涨。

任志强:上午公布的房地产数据,6月份的数据好于1—5月份的数据,销售额和销售量都有所回升,因此我认为下半年的情况会好转。1—5月份降幅是7%到8%,6月份是5%,下半年是否可以转正,要看保障性住房的水分,如果这一比重加大的话,开发商就很难做了。有一部分虽然也受了,但是没有计算在商品房的销售中,那么统计数据就有所下降。如果销售数据不上不下的话,全年我认为会维持在5000万套左右,这一数据是巨大的,全世界也找不到这样的数据,可以说是去年以来的第二个高峰期。

钟伟:今年是否会超过13亿平方米?

任志强:按照目前的情况来说,现在的情况是平稳,会达到12亿平方米左右。

钟伟:房价会怎样走势?

任志强:如果把北京的商品房和经济适用房都进行统计的话,就是下降。如果将商品房单独进行统计,价格就是平稳略微下降,但是我们要知道保障性住房的数据。

钟伟:任总的意见,量和价涉及到保障房的因素,剔除后,才知道真相,才好判断。晓光总呢?

刘晓光:到年底的时候,量下降,价格会有所上升。

钟伟:量萎缩,价格是稳定上涨的。

单伟豹:我觉得下半年是量向上走的趋势,价格是稳定的,明年肯定是量增加,价格跟GDP的涨幅是差不多的。

钟伟:各位的回答是,今年的量缩一些,价格稳定,明年的情况会比今年更好。我们不着急,明年再看吧。

第二个问题,先请三位开发商和董事长回答,今年董事会下达的目标,恐怕会完不成,是吗?作为董事长,今年是否会完不成预订的目标?

任志强:如果按照下达的任务来看,有些人会比较乐观,个别企业难一些,例如去年100亿,今年要达到200亿就难。如果没有达到200亿,增长了70%也是140亿,不在于是否可以完成预订的任务,能够有所增长就好。从我们目前的情况来看,上市公司目前还不能进行预告,从总体来说,稳扎稳打的企业情况还是比较乐观的。

钟伟:今年是否可以完成业绩指标?

任志强:我们公布的业绩来说,上半年略有增长。

钟伟:晓光总怎么看?

刘晓光:今年应该可以完成任务。

钟伟:单总呢?

单伟豹:今年上半年1—6月份的销售额跟去年同期相比,预算差了一点点,全年还是有信心的。

钟伟:三位董事长还是有信心完成今年预订的目标。目前限购限贷等调控政策,导致众多的房地产企业不满意。未来一段时间为了保证房地产行业的平稳增长,那一种政策,从开发商的角度来讲,最应该有所调整。

单伟豹:银行为个人提供的抵押贷款,不应该其他的原因不贷款,应该由央行和银监会予以调整。银行有这样的责任进行调整,现在储备金是没有问题的,但是贷款的利率达到8%、9%,还是太高。

钟伟:单总的意思是按揭贷款还是要放,限贷不好?晓光董事长呢?

刘晓光:我认为应该进行银行业的改革。还是应该设置一个发展的模型,更好的处理商品房、经济适用房、保障房的比例,确保合适的比例,保持市场透明和价格稳定。

任志强:我们希望中国有一个稳定符合预期的政策,我们不希望今天上涨,明天下降,这样的话,对老百姓和开发商都是不好的,市场化要更加的透明。银行不应该限制抵押贷款,应该更加的透明和市场化。

钟伟:给不给开发商政策无所谓,野蛮生长习惯了,给不给消费者一定程度的金融知识是非常重要的,尤其是房贷等等该放还是要放。

秦虹:我们的政策应该保持相对的稳定,从今年的政策来看。影响销售增长的因素,我是赞成三位嘉宾的观点。我认为不需要给开发商特殊的政策,只要回归到国家的政策面就可以了,按照国家的规定,购买首套房利率是9.8折,不希望给予更多的优惠,目前的情况是没有折扣,还要提高10%、15%,甚至是30%,显然是不利于购房者实现购房愿望的,有那么多的房屋,投资投机的不让买,真正需要房屋的人也买不成,那么我们制造这么多的房屋干什么,这就是巨大的浪费。给予首次置业的人予以政策性的支持,这是世界各国普遍的做法,对于首次置业的消费者给予怎样的政策,商业银行根据自身的利益,贷款多了,额度多了,就优惠,任务赚的利润少了,就上浮利率,这样不利于房地产行业长久的发展。

钟伟:按揭贷款还是要松一些,银行告诉大家,下半年不会放松,有可能中国人民银行和国家开发区银行会给予棚户区更多的资金,鼓励地方政府和进行棚户区改造的企业更多的资金,而不是诸位所预期的放松房贷。

接下来还有一个比较傻的问题,假定减少20岁,重新回到二、三十岁的年代,如果不是地产开发商,按照80、90后的年龄,你会加入哪个行业,还是钟情于地产行业。

单伟豹:我毕业的时候,跟我父亲在香港做建筑。做建筑没有什么不好的,最近做金融的,我觉得房地产没有什么好做的。回到二十年前,中国的环境是不同的,当时的金融是不开放的,还是会选择做房地产。

刘晓光:因为年代是不同的,这个年代的人,和我们那个年代的二十岁是不同的。

钟伟:我的问题是,假定你现在的年龄是二、三十岁,而不是你回到二、三十年前的状态,你准备从现在开始选择人生的时候,选择什么?

刘晓光:当然不会选择房地产,应该是做互联网。

任志强:我也觉得互联网好,做房地产都疲倦了。互联网业没有费多少劲,也部经历刮风下雨就积累了很多的财富,开发商的富人都是长期积累的,但是互联网的企业都很赚钱,说明他们比开发商容易赚钱。而且互联网业没有太多的限制,而且他们还可以开银行,搞银行赚得手软,如果二十年前干银行,到我们这个年龄,都可以做到世界去。

我的意思是将互联网和银行两个业务结合起来,不要将两者分开,你看看这个行业比互联网和银行都要好。

钟伟:在座的80后、90后,在座的各位都是开发商,如果再次进行人生选择的时候,他们要放弃原来的房地产业,加入更加暴利的互联网或者是金融,最好是互联网金融,今后大家创业的话,不要进入房地产,直接进入互联网金融,就会成为高大上的行业,地产行业将成为屌丝行业。

您认为互联网金融赚钱,能不能告诉我们一点,您明白的一点,或者是您猜测的一点,他们是怎么就赚到钱的。马云、马化腾是怎么将钱忽悠过来的?

任志强:我们是不懂,要是都懂的话,他们就赚不到钱了。我们这一代人,生下来的时候,什么都没有。但是他们生下来的时候,计算机什么都有的。

钟伟:所以你们生下来的时候房子不多,就做房地产。

任志强:再过两天,央行就傻了,因为外资银行都开使用互联网金融了,我们的思想和技术管理者永远跟不上年轻人的思路,这就是矛盾。当官的人都七老八十了,他们通过行政命令,禁止他们没有见过的新技术,这就是当前存在的问题。

刘晓光:互联网的模型比较好,中国从国外照搬就可以了;第二,占领了跑道后,别人就很难进入了;第三,他们在天上,我们在地上,我们要交税,还要跟领导和政府打交道,不需要这样。

钟伟:大家认为互联网是如何赚钱的?

单伟豹:移动互联网的存在已经不可能走回头路了,三年前互联网金融大家都在猜测,因为银行赚钱太容易了,因此大家都不愿意做互联网金融。余额宝一开始就是5000亿,做得好,大家就慌张了。我们年纪比较大了,做这些东西比较难,但是不去了解,不去拥抱互联网,我们就会落后,愿意也好,不愿意也好,拥抱互联网和移动互联网是我们绝对要做的事情。

钟伟:既然是这样的话,三位董事长已经身为开发商了。秦虹女士长期的生涯是房地产住房政策方面的研究,四位如何才可以拥抱互联网,或者是地产+互联+金融,如何让房地产赚钱不那么累,或者赚得更多一些,也就是地产企业是否可以嫁接到互联网和移动互联网吗?

单伟豹:这就需要颠覆性的互联网技术,没有互联网就无所谓,有了互联网不用的话,我们就会落后,如何拥抱它,如何配合和利用它,公司成立了一个小组,正在研究,也在观察其他的开发商如何利用移动互联网,总是要跟互联网结合起来的。

刘晓光:传统经济要跟互联网结合起来就会大有可为,集团成立了研究机构,研究互联网和地产如何结合,把互联网网上的东西跟实际的东西结合起来,如果做得好的话,我认为是大有可为的,将用户的需求集中起来,从而服务于更多的客户。

任志强:我们的行业需要审批,不能拿政府的思维去审批互联网。如果说互联网和开发商没有结合是不对的,最早的应用是在设计。例如建造过程中的防震减灾等等都有设计,如果政策审批说,以后你们的房屋可以放到互联网上销售,开发商可以降低很多的成本。因为互联网的话,可以降低很多的费用,但是目前互联网做不了就没有办法。

钟伟:支付宝是否可以。

任志强:如果要审批的话,互联网和地产还是无法结合。

钟伟:互联网和房地产行业应该如何结合?

秦虹:房地产是产业,互联网是现代技术,一个是转动产业,一个是新兴技术,两者是势不可当,房地产和互联网的结合,在世界范围内都已经开始兴起。刚才说了开发企业的审批手续可以在网上进行,实际上美国开发企业的申请等程序都是在网络上的,不需要到个贷公司办法手续,就是网上将基本的信息填写。大家在互联网共同互动,就可以提高二手房交易的质量和效率,淘汰了很多虚假信息。中国的房地产刚刚度过起步的发展阶段,前几年欠帐太多,因此我们搞大量的建设。最近很多的新技术都是跟互联网有关的,今天下午大家都在谈房屋的装修,整体橱柜、精装修等等。前些天参加了国资委组织的评选,就是通过互联网线上线下的结合,解决家庭装修的问题,有一整套的模式和体系。最近还跟大连一家公司进行了研究,也是互联网线上线下结合的模式。目前的开发模式只是一个过程,包括筹资、设计、销售和未来的营销还有后期服务,我认为这些内容要依托于互联网实现升级,我认为互联网真是好的东西,可以改变传统行业。

钟伟:谢谢,秦主任向我们解释了房地产行业如何运用互联网来做好未来的服务。最后一个问题,新常态的情况之下,您所在的公司董事会,未来的发展战略中,一定不会缺少的战略内容,如果是两项的话,这两项内容是什么?公司发展战略一定会包含的内容,不会漏掉的是什么?

单伟豹:操作上包括建筑的设计,我认为可以通过第一互联网实现;第二董事会中,我们要提倡创新,模式的创新和产品的创新已经被验证,而且是必不可少。市场经济下的商业地产,一定要比别人做得好,做得快,做得好和做得快,就需要创新。因此需要借助互联网进行创新。

刘晓光:转型中将其他的新技术跟地产进行融合;第二,借助互联网平台,使房地产融入互联网,并且细化做得更好。

任志强:能不卖房屋就不卖房屋。

钟伟:囤货吗?

任志强:变成经营,就是持有物业。我们将大量的商业物业和酒店不销售。

钟伟:您的业务是否要通过互联网实现?

任志强:互联网跟我们没有什么关系,而是跟经营战略有关系。香港的租金收益率远远高于贷款的利率,持有物业经营的话,手一挥更高。因此能不卖就不卖。

第二,中国企业的节能环保,如果未来的建筑都不具备节能环保条件的话,那么建多少都要拆多少。中国不是建筑的寿命太低了,而是使用的寿命太低了。因为建筑的标准低而造成实用功能上的缺陷,因为实用功能的不完善,不得不拆除重新建设。不是因为房屋要倒了,而是因为实用功能有太多的缺陷,所以要重新建设,这两条是非常重要的。如果企业都不讲究节能环保,都生产出一大堆不节能的建筑,下一次倒闭的公司就是你。

秦虹:第一,坚持多元化发展。多元化不是说做住宅的要做商业,不同的企业有不同的多元化。大企业足够大,例如万科是全国最大的房地产企业,它的选择很多,可以做住宅,可以做商业,可以在一、二线城市,可以在二、三线城市,可以在东部,可以在西部,也可以在国外发展。如果小的公司,只能在本省进行开发,无法走出全省,也要多元化,省会城市多做一些,县级市也要做一些,如果只是一个小的地级市做住宅,也要多元化,至少产品类型多元化。改善型做一些,刚需户型也要做一些。为什么要多元化?中国最大的特点就是大,发展不平衡,东方不亮西方亮。多元化可以找到平衡,从而规避风险,因此不同的企业有不同的多元化的选择。

第二,还是要坚持创新,固守传统的开发模式,做传统的事情,还是可以做的,但是不一定赚钱。一定要有创新的思维,今天各位老板讲的案例,都非常有启发,我听了他们的发言,在产品上、经营模式上、经营理念上、运营方式上,都有超乎过去单一开发思维的创新,这些企业就是属于未来的,固守原来的模式,不改变和不变革的企业,终归会被淘汰,多元化和创新是企业的战略,我还是比较客观的,我认为企业的盈亏跟我没有什么关系,我讲的比较宏观,仅供参考。

钟伟:这一环节的时间差不多了,最后问一个笑话。如果多年后,我们再相聚的时候,四位不再是房地产开发商,不再是研究人员。那个时候我们坐在这里,遇到刘总、单总、刘总和秦主任,你们希望自己以怎样的角色出现,艺术家、画家,还是智慧的老人?

单伟豹:我希望退休之后,我们现在在做养老地产,我希望是养老地产的主管董事,但是不做执行。

刘晓光:我希望成为画家。

任志强:我想我也就打打高尔夫吧。

秦虹:聆听者。

钟伟:谢谢,我们希望在以后的时间,80、90后可以从事金融、从事互联网,不一定从事地产,老了以后,就住单总的房屋和任总PK高尔夫,然后由晓光总来记录这一切,谢谢大家。

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