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钟伟:楼市下半年不如上半年 价格跌幅远远不够

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网易房产讯 2014年7月16日,博鳌房地产论坛在三亚举办。一场关于创新,与结构调整的高峰论坛引发关注。其中华远地产董事长任志强与经济学家、北京师范大学金融研究中心主任的“涨跌之争”被看作本次峰会的主要亮点。在峰会演讲中表示,任志强表示中国房价仍会上涨,同时反驳钟伟关于楼市下行的言论。在为时20分钟的演讲中,7次反驳钟伟观点。

随后,在接受网易房产专访时钟伟表示,2014年中国房地产将量价齐跌,下半年将不如上半年。现在看来,房价下跌幅度还远远不够。

钟伟:楼市下半年不如上半年 价格跌幅远远不够

网易房产:关于上半年楼市的统计数据陆续出来,全国多个城市成交呈现下降趋势,那么在这样的背景下,下半年会呈现怎样的趋势?

钟伟:库存还在增加!总体上来讲,由于基数效应,你要从统计口径上看投资什么的,销售,可能会在个位数的角度里10%左右,总体上来讲下半年应该是不如上半年,最主要的原因在于第一个待售面积迅速增长,目前上半年待售面积大概有5.4到5.5亿平米,也就是获得了预售许可的但是卖不掉的房子特别多,这样的话会给开发商带来巨大的压力,不敢新开盘,新开盘之后销售难度更大。

第二个就是资金缺口可能开始逐步的呈现,尽管上半年,开发投资3万亿,开发商的资金到位大概4.6到4.7万亿,开发资金到位率还多了1.6万亿,但是还是有个别开发商资金能力不足,这样也会导致有一些房地产企业可能下半年会会选择降价,或变相降价,总体价格下行的压力是有的。

主要是下半年可能新开工和土地新购置这一块会下的比较快,原因是什么呢?房地产开发投资,实际上是六个月前房地产销售的一个滞后的函数,如果是上半年销售情况很不理想的话,下半年自然房地产企业新上市的货量就会下降,总体上来说的话,房地产市场还在一个平稳的下行通道当中。

网易房产:房价有没有下跌的可能?

钟伟:房价有非常大的下跌的可能,因为总体上来说,从今年全年来看,上半年的趋势,去年商品房销售一共十三亿平米,今年估计每个月大概能卖七千到八千万平米,也就是今年销售最好的估计也就不到十亿平米左右,比去年要降低30%的样子。销售的量下降了30%,自然就要求开发商要调整价格的策略。从今年上半年的情况来看,房地产的销售价格的下行,还是慢于销售量的下行,也就是说量萎缩的很厉害,但价萎缩的不够厉害。

从2007年到2009年那一波的情况来看也是类似的,2007年因为也是中国经济的一个高点,然后有调控和次贷危机之后,中国的房地产在2008和2009年的上半年也出现了将近两年的调整。在那个调整的过程当中房价也是开始缓慢的下行,然后进入了一个真实的降价阶段。也就是说2008年年底到2009年一季度那段期间,其实中国的商品房价格是真实的下行了大约15%左右。现在从全国的情况看,房价的下行甚至还没有到达2008年、2009年的程度。所以目前房价下行的幅度是远远不够的,也就是现在的这种价格下行,是不能够刺激自住型需求的释放的。

网易房产:旅游地产在全国下行的背景下是会随大流还是会呈现一些地方特例?

钟伟:旅游地产主要看旅游地产的区位分布,从全国的情况来看,旅游行业的发展基本上是这样,北上广深这些原来传统的一线旅游城市,基本上人流量增长的很少。而且高端的旅游景点和星级酒店的入住水平和人均的客户消费也增长的很缓慢,人文景观这块现在这几年客流增长的不多,去自然景观的相对多一些。

另一个特点就是境外游的增长快于境内的,境外游当中到港澳的其实下降的挺厉害,到东南亚传统线路的也在下跌,这是旅游市场总的格局。

从这点来考虑的话,我们看国内的旅游地产,你可以看出,如果是在西藏、东北一些非传统的,但是是新开发的,具有不可比拟的自然景观的这些旅游地产可能会相对好一些。因为这里也是旅游目的地这几年增长的比较快的地方,相对来说比较成熟的线路反而是不行

另外一个就是人造景观和自然景观相比,人造景观这块这几年增长的都不尽如人意,包括像国外的环球、迪斯尼、国内的华侨城这种,复合增长率不算太高,所以这一类旅游地产以人造景观为主的,我个人也不是特别看好。

第三个就是旅游是一个主要的业态,但是它也没有叠加其他的业态,如果有一个比较良好的客户感受的丰富的业态的话,可能情况会好一点。包括保健、医疗、生态观光这些叠加起来可能会好一些。总体来讲旅游地产在中国,除非你占有非常优质的自然景观资源,以及你的线路是新开拓的,否则的话旅游地产相对来说还是一般。

就海南来讲,海南这几年的旅游业的增长比较平稳,因为海南的旅游实质还是椰风跟海滩,没有什么大的改变。

网易房产:你之前说到今年房地产形势会量价齐跌,如果说这样持续下去,会不会引起一批房企淘汰?

钟伟:房企淘汰也是好事,本来很多行业的产能过剩和结构调查当中,都出现这种现象,包括煤炭、钢铁、石油、化工、有色,强者胜出,劣者被淘汰那是很自然的一个过程,既然其他行业都可以发生,为什么房地产行业不应该发生?

另一个回顾2007年到2009年那拨的过程当中,在真实降价之后,也的确发生一波房企的并购,有些房企卷款而走,不再做这个行业了。有些房企被迫出售了它的项目,有一些房企甚至连自己的品牌和公司都被人家收购了。现在来看的话,房地产企业还远远没有到卖项目、卖企业这样的阶段,所以这些并购破产的案件不发生,恰恰显示出房价的下行还没有真正的开始。

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