张都兴：中国住房空置率确实是偏高的

2014年7月14日，博鳌·21世纪房地产论坛第14届年会在海南三亚海棠湾万达希尔顿逸林度假酒店隆重举行。年会以：“回归‘新常态’：结构化调整与经济再平衡”为主题，邀请政界、地产界、金融界及学术界权威人士出席会议，凝聚共识、树立信心，坚定中国经济结构调整与房地产市场转型之路的多元健康发展。网易房产作为本届论坛的首席合作媒体，将全程直播论坛盛况。

7月16日下午，第二场中国地产六方会谈《调整与发展：企业转型困境与机遇》举行。以下是中国工商银行投行部副总经理张都兴在会谈上的发言实录。

我是工商银行投行部副总经理，我这个部门有30人的研究团队，我们对象关的问题也进行了研究，我将研究的成果跟大家分享一下。我是研究中心的人，我将研究的结果告诉大家，不代表工商银行的立场。

主持人提到新常态，我们作为投资银行的研究部门，我对此是非常关注的，简而言之，我们对新常态的理解有几个概念。新常态是指国家经济经过三十年的高速增长，尤其是这十年的高速增长，我们国家的GDP已经从2003年的世界第七到2013年的世界第二。人均GDP从2003年的2000多美元，到2013年的6000多美元，从GDP的层面来说，我国基本上进入了中等发达国家。

立足于目前的现状，新常态的第一个概念，今后一段时间，我们的经济增长可能不会维持过去高速的发展，我们认为常态是在7%-8%，这是未来增长的新常态。

我们认为国家处于转型的阶段，多年来是政府调控和市场调控两只手同时起作用，无论是国家还是政府，包括银行、企业、投资者，一直在调控摸索、摸索调控的阶段。下一个新常态中，政府在经济调控中的作用，更侧重于重量的宏观调控，而不要过多的干预经济。经济不景气的时候，地方政府出台了很多的刺激措施，鼓励大家买房和投资，银行降低首付和利率。当房地产过热的时候，又采取行政手段限购，要求银行提高开发贷的资金比例，提高首付的比例，提高利率等等，我认为政府对经济干预方面，在新常态中，我们希望越宽越好，让市场发挥微观调控的作用。

第二，经济不会出现大起大落的波动，尤其是房地产、银行业、钢铁、能源、电力、水泥、风电等等行业不要出现大的波动。我们希望经济主体发挥作用，自行调整价格，经济波动要尽量的小一些。

第三，从银行的角度来说，在新常态中，我们希望经济稳定增长，房地产行业相对平缓的发展。现在说房地产行业，各种各样的观点都有，有说跳崖式的，也有说三至五年出现下跌，也有人认为没有太大的问题。我们认为新常态下，要相对的稳定。在经济下滑的周期内，在目前的环境下，我们希望银行、政府、开发商、个人投资者、机构投资者和媒体共同努力，创造相对好的环境，让行业和经济能够相对稳定，这就是我理解的新常态，供大家参考，谢谢。

我首先谈谈研究团队对房地产行业的看法。简而言之，说一个结论性的内容，远无忧近有虑。中国的城镇化是非常动人的一幕，目前的城市户籍人口是30%，将来新型城镇化要达到70%，我们只要将户籍人口改革一下，就可以从35%提升到48%，户籍人口对住房的连锁需求是非常大的，因此从长远来说，不需要担忧。中国经济在未来的十年还有7%到8%的经济增长，现在有一种观念，认为中国的房地产要崩溃，主要因为日本上世纪九十年代崩溃到现在，日本是经过了六、七十年代两次大规模的扩张导致的结果。日本房地产的价值是美国整个国家房地产价值的4倍，第一个十年内，日本的地产价格翻了40多倍，相对于日本和美国，我们的房地产发展是比较健康的。

远无忧近有虑，带来几个问题，虽然大家不同意我的看法，认为有很多的空置率。中信证券认为空置率有15%，中金认为有10%的空置率，政府官方的数据是5%，我们倾向于10%的空置率。尽管空置率是在合理的空间，但是空置率确实是偏高的。

我国人均住房面积是33平方米，还有一个数据是非常惊人的，城镇居民的人均住房的自有率是接近95%，在世界各国来说是最高的。目前住房的自有率是不缺，有些人手里的房屋是很多的，有些人是买不起住房的，因此要进行改革。

台上的嘉宾是来自于大的房地产企业，总体的资金是宽裕的，销售量是不错的。但是从全国的情况来看，我国的房地产行业面临一些大的问题，房地产企业集中度是非常低的，从银行体系来说，只有1/10的房地产客户跟我们建立了客户关系，也就是说还有90%的客户。他们的融资怎么来的，各家房地产的信贷是怎样的，总体来说，房地产企业的融资占自有资金的20%，我们认为其他的融资渠道包括信贷、证券公司的资产管理计划，基金公司的资产管理计划，社会上许许多多理财对应的项目。1—6个月我国的信贷增长是5万多亿元，社会融资总额是10万多亿元。对于企业的融资来说，银行和非银行各占了一半，银行作为融资的渠道，相对而言融资的成本相对低一些。