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钟伟:未来资产是谁的并不重要 运营能力才是核心

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北京师范大学金融研究中心主任钟伟认为,过去的万达、万科重资产、重增量的模式已经走到尽头,以互联网为基础的智能时代会来临,未来开发商对房地产全产业链的运营能力将会变得重要。

网易房产讯 互联网对房地产行业已经形成直接影响,在7月19日举行的博鳌21世纪房地产论坛第15届年会上,北京师范大学金融研究中心主任钟伟认为,过去的万达、万科重资产、重增量的模式已经走到尽头,以互联网为基础的智能时代会来临,未来开发商对房地产全产业链的运营能力将会变得重要,而在过去多数企业没有意识培养这种基础。

钟伟:未来资产是谁的并不重要 运营能力才是核心

“互联网+”的话题在房地产行业内已经非常火热,不过一些企业在跟风的同时还看不清互联网带来的改变。钟伟称,正在舆论中心的Uber给地产企业提供了一个很好的案例,在这种模式中,财产属于谁不再重要,重要的是这种财产的使用能力,这就是优步没有制造一辆汽车但估值能够达到500亿美元的原因。

钟伟表示,我们现在正在进入第三个人类社会时代:以互联网为基础的数字地球,前两个时代是农耕社会和工业社会,而在工业社会初期,也有很多怀疑工业社会能否带来巨大变革,但如今已经没有多少家庭的财产是农产品。

“未来我们有可能会加速进入互联网时代,如果我们对互联网有所怀疑的话,有可能会犯重大的错误。”钟伟表示,互联网对我们的重塑,很多人还没有意识到。

在房地产行业内部,钟伟认为,万科模式代表着过去,万达模式代表着今天,而未来属于谁还不清楚。过去房地产企业有“三重”,重资产、重增量、重加法。在过去开发商的资产都非常重,因为重资产所以追求资产的速动率,但在未来这种重资产模式成功的可能性不大了。但也因为在过去企业看重资产,所以开发商了解产品,但不了解客户,没有能为服务客户奠定基础。

而在重增量方面,过去那样一个接一个做项目将会非常吃力,未来可能只有在一线城市及其周边才能做增量。

钟伟同时认为重加法的时代也过去了,例如商业银行那样铺了上万个网点的模式并不具备优势,未来会逐渐衰落。而对于房地产,过去的项目建造思维并没能培养出全产业链的运营能力,多数的地产企业并不了解客户,不知道他们的使用、行为习惯。

钟伟表示,未来的盈利能力一定要放弃资产是你的还是他的这样的观念(例如优步),关注客户需要什么,你有没有为你的客户服务的能力。

以下是钟伟的演讲实录

非常高兴有机会向大家汇报一下我们对于互联网的理解。我对旅游地产并不太懂,我接下来向大家汇报的是我们思考互联网金融的一些相关问题的一些困惑。

首先我们来看一下,我们现在所处的是怎样的时代。我们把人类社会的眼睛分为三个时代,一个是农耕社会、第二是工业社会、第三是数字地球。

当农耕社会被工业社会所取代的时候,很多人难以理解,比如最早发展起来的面粉厂,摆脱了河流,有蒸汽机作为动力的。当时工业化早期,很多人怀疑工业怎么取代农业呢,即便一些粗糙的工业也是食品加工业为主。

但现在你们家所有的财产跟农业没有关系了,你们家跟农业有关系的就是油盐酱醋,剩下的家庭财产都是工业文明带来的。所以建国到现在,中国的农产品的谷物产量的增长大概不到10倍,而其他工业制品的增长可能成千上万倍。

接下来下一个时代是以互联网为基础的数字地球,智慧地球,智慧城市,智慧社区,智慧家庭。

因此现在做传统制造业,做传统服务业的,你会非常怀疑,为什么互联网将改造我们?互联网必将改造我们!

我们未来所有的生产、生活、消费的模式都由互联网来主导,而不由现在的大规模的流水线式的工业,不由沃尔玛式的简单粗糙的商业来主导我们的生活。

因此未来有可能会加速进入一个互联网的时代。

如果我们对于互联网有所怀疑的话,可能会犯很大的错误。这是我的困惑:

第一点,有可能我们正在处于1985年以来到现在的人类历史上第三个伟大的阶段,这个阶段的重要性和对于彻底的重塑还没有被意识到。你会被怎么重塑,在你还没有出生之前,胚胎阶段,基因介入,有可能选择你喜欢的相貌和智商,有可能生出来的孩子既不像父亲和母亲,基金被优化,有电子化的社交的记录,电子化的病历的记录等等。成年的时候,找工作,是否可以找到什么构成,是否具备这种能力,从他出生之前一直到进入承认社会的时候,所有的大数据决定了他可以找什么工作。踏入社会之后,他的行为举止,他的社交都会被数据所控制,如果你不相信的话,你想一下,你是否害怕微信,如果微信的运营商告诉别人关于你的隐私,它几乎可以很清楚地告诉别人你所有的个人的事情。这就是互联网时代将带来对每个人的变化,我们离不开数据,离不开互联网,这是第一个有可能产生的困惑。

第二,我们看互联网带来了什么,它究竟创造了什么,我们可以分享个例子。第一个是Uber,第二个是AirBNB,它有这么高的市值,可是它拥有一个家的住所吗,它凭什么值300亿美金。另外是Uber,做过汽车吗,没有,没有培训过司机,凭什么它值500亿美金。就像滴滴打车一样,国内的专车系列,如果滴滴打车值300亿美金很正常,未来值更多的钱,当这么说的时候,很多人很困惑,滴滴打车不就是一个APP吗,凭什么比一汽,二汽,比一些著名的汽车厂商的市值还高呢,你到底创造了什么,互联网给我们带来了什么,为什么互联网这么值钱。

我们接下来回答,因为互联网懂我们,比其他只纯粹提供大规模工业产品的更懂得客户而不仅仅提供产品,而懂得客户,拥有客户,从客户的衣食住行行为模式出发,全方位地好好侍候客户,这就是值钱的所在,这是第二个困惑,为什么Uber值钱,我们如果可以回答它为什么值钱,我们就知道未来该做什么。

第三,我们国内的房地产发展到今天,回过头来看一些成功的模式,未来能不能继续成功,是要打一个问号的,我们不知道。例如说万达模式,例如说万科模式,这两个模式是被人反复津津乐道的,受到互联网的冲击到现在,如果不是在房地产领域之内,在房地产领域之外的经常被人民诟病的有很多,我只举一个小的行业,就是银行业,银行业被人认为赚赚到难为情,现在面临着巨大的困惑。万达和万科为什么成功呢,如果我们看一下它们过去的成功,考虑一下它们的将来,大概有这么几个特点。

第一就是重资产,资产非常沉重,万科为了避免重资产格局的形成,打一枪换一个地方,各位做住宅开发的大多数都是如此,没有能力在一个地块深耕,没有能够持续地坚持下去,甚至万科还提出了帕尔地定律,虽然是一个美国不太大的上市公司,但是万科曾经以其为榜单,追求资产的速动率,因为资产太重了,因为是大项,所以想跑得快,但是本身这个问题是矛盾的。反过来设想一下做减法做到极度成功的万科,如果当初不做减法,以人为中心的服务,如果保留了与人的生活相关的,比如超市等等创先作战,没有特别大的资本去运作,是不是也可能成功。万达也一样,重资产,万达走得早,全国造了100个购物中心,如果现在还想复制万达的模式,这个很难的,除通过金融工具证券化,否则重资产的企业轻而易举地败给轻资产企业。小小的世联行比万通的市值还大,这种情况在五年之前是没有办法想象的,现在已经实现了。

第二的问题是重增量,总是不停地希望做加法,拥有更多,做更多,万达做了这个城,再造一个城,再造下一个城,遍地开花,从一线到了三、四线城市,还有有没有遍地开花的,不能了。未来房地产可以做增量吗,只有一线城市周边,三、四线城市再过增量非常困难。所以反复做加法的情况可能也走到了一个尽头。

万科不能做加法,万达很难大规模做加法,他们可以做什么?到现在为止,大多数房地产企业,或者是具有房地产投资商的能力,我有钱,可以搞到比你更加便宜的钱,这是一部分房地产企业的核心竞争力,以国企为代表。但它们并不具有真正的房地产全产业链的运营能力。第二,我有专业的建造的能力,也许万科不是一个专业的建造商,也许万达也不是专业的建造商,设计、规划、建筑、施工等等由其他的部门来做,但是万达或者是万科或者是优秀的房地产企业是一个整个的成品交付的总包商,永远都是甲方,这个也构成了现在相当多的房地产企业的核心竞争能力,如果你的能力在于总包,那你一定不具备对于已经形成的物业产品的持续的运营能力。因为你不具备持续的运营能力,所以当借助综合体起来之后,你并不关心怎么用它,当住宅交付之后,业主入户之后你也不关注你的业主是谁,那个跟你没有关系,或者是跟你有关系,你也不具备这样的能力。这就导致了我们入住到了哪怕优秀的万达广场,住到其酒店,你也不知道周围餐饮和娱乐,所以餐饮归餐饮,旅游是旅游,住宿是一块,看起来它们都在一个综合体里面,但是对一个客户而言,在一个综合体的多种服务和产品需要我去了解,你没有提供给我。对于万科也一样,因为重产品了,没有重客户了,所以万科不知道它的客户,大多数的住宅开发商也是如此,你可能拥有了一千万的客户,但是他们住在这个房子里,交物业费,你不清楚他们是谁,他们的收费水平怎么样,他们为什么喜欢你的房子,他们在哪儿上班,他们怎么走出小区的,他们上班之后不在家到哪儿去玩和吃,小区的业主,服务商和业务公司说只管好的房子以及公共区域就可以了,剩下的跟没有关系。这样的话,又是重资产,又是重加法,又重产品,不重客户,一两千万人对你就是浪费。

第三种企业在互联网时代步履蹒跚的银行,也犯了这三个毛病,第一是重资产,银行的物理网点,在哪里排队等待服务的,1.7万个物理网点,又没有加载其他的功能,只有一个简单的零售银行的功能,这是多大的物业成本,这有什么用处呢,这些网点。我不知道在座的80后、90后一年有几次会走进这种物理网点,这个网点如果从互联网金融的角度来说,未来是要衰亡的,急剧衰亡的,这是一个重资产的形态,这些资产不会给你带来回报,你拥有它,还说自己具有核心竞争力。

第二是重加法,总是想着如果大的网点不行了,能不能到社区里建网点,能不能到农村建网点,也是网点,如果在城市这样一个高收入群体集聚的地方都没有能够收获足够的利润,你到农村去收获的利润更加薄。

第三重产品服务,根本不重客户,有的人特别怀疑商业银行怎么不知道客户呢,商业银行从大数据的角度只知道帐户,不知道客户,开发商只知道几栋楼几号的业主,不知道业主是做什么。如果你在一家银行开户了,你在这家银行有一些业务,因此你是对这个银行客户的边际利润贡献度很多的人,但是银行不知道你是重要的,但是在银行里只有这些帐户,没有完整的活生生的人。这就是传统的开放模式,投资模式,所导致的一些弊病,我们没有对于已经形成产品的运营能力。这是我向大家汇报的第三个困惑,如果老是这样还可以走多远。

怎么办,Uber给了我们很好的答案,Uber和滴滴打车解决的问题,我们认为财产有两种,要么是公家的,要么是自己的,当专车出现之后,这辆车是出租车,是公司的直营车,还是私家车,这个财产权利的心态不再重要了,重要的是你有没有良好的使用这种交通工具的客户感受,在北京比如有400多万辆私家车,如果这些私家车能够用一种人和车,车和车,人和人互联的方式提供便捷的服务的话,我们并不需要拥有这么多私家车,可是我们拥有了已有的400多万辆车给我们带来的巨大的财富效应,这就是互联网给我们带来的改变。你只要不这么自私,你只要愿意和大家分享,你以及和分享的他人都会由此获得巨大的财富感。我的视力很差,我不开车,我有了专车之后,觉得私家车是一个很笑的概念。意味着我们在未来的互联网的企业,如果用互联网的想法去考虑地产的未来,我们要抓住这么一个基本的特性,什么特性?大客户云,从客户那儿得到的大数据尊重吗,有没有一个相对好的云,企业云也罢,服务云也罢,有没有一个好的客户平台,一边是加载着产品和服务,一边是加载着客户,通过这个平台客户可以非常便捷地找到各种各样触手可及的服务。

另外就是移动,鼠标一定将战胜钢筋水泥,拇指一组将战胜鼠标,这个没有办法,人就是懒啊,动动手指就把所有的事情搞定了。反过来考虑,我并没有对这家喜来登酒店为恶意,几乎所有的酒店都是如此,如果这是一家互联网酒店的话,设想一下应该达到什么,就好象如果是一个互联网的商业地产,互联网的住宅应该达到什么,假定是一个互联网的商业地产,当我们住在酒店的时候,或者在商业地产就餐的时候,很轻松地知道,我住在这个酒店,哪儿有餐饮,怎么到达地,怎么出行旅游,我我用去问旅游达人,我也知道附近那儿购物和消费,现在都需要问旅游达人。如果我住在一个小区,我希望这个小区是充分智慧的,例如小区的物业,至少应该具有小区的物业金融,物业商业,物业物流,物业仰韶,物业的整个的安防管理所有的特性,一个老人在家了,可能是晚上单独居住的,物业的集中监控后台应该可以看到这个老人晚上居住的状况;如果要收发邮件的,没有必要一个人一个邮箱,应该有基于物流的收发箱。所有的都扔到这个智慧的箱里就完乐趣。应该有小区的金融,小区的商业也是一样,这样对于一个业主来讲,他的衣食住行,甚至出行玩的需求,小区都可以全方位地替他做到。对于一个酒店也是一样,我敢相信,如果我们住在这里,喜来登不知道我们是谁,不知道我们在这里花多少钱吃,不知道我们到周边去玩了,也不知道晚上有没有赌博,等不知道我们在这里逗留了多久,还是只在喜来登,还是换了酒店。他们关注几个重,第一是特别关注重资产,圈一块地,哪怕不符合旅游度假的要求也怎么干。其次是做加法,你能做多少加法,这个地方已经有沙滩了,已经有海边烧烤了,已经有这些那些了,你还可以做什么加进去的,加进去的东西我们住酒店的人并不知道。最重要的是因为重资产了,重增量了,所以就重它的产品服务,忘了要服务的人。这才是最糟糕的。

所以我们总结一下,未来的盈利一定在你要放弃你的资产是你的,还是他的观念,不要有这种想法,资产可以是你的,也可以是他的,也可以是大家分享的。也需要适当放弃做加法的观念,不要老想着增量增量再增量,而要想存量怎么样去做好。最后不要没有调研,自己加载产品和服务,而要通过数据关注一下,你的客户需要什么,你的客户不满意什么,以及你有没有为客户提供他们所需要的产品的服务和能力。我希望以后住到这个酒店,我刚到房间,有可能被一个智能所覆盖,智能的大屏告诉我在这个酒店如果想用什么服务和产品,怎么样可以方便地达成,这种服务可能是餐饮的,可能是旅游路线的,可能是访问一下周边的亲朋好友,可能是出行用车的,可能是对于客房服务不满意需要更换的。如果通过未来的智慧酒店,动动手指就可以享受更多的服务,我不需要动,所有的产品和服务围绕我动,我愿意为此服务,只有这样的酒店才是人性化的,才是让人懒惰到极度,消耗无数金钱的酒店,好的酒店,这样的酒店我们没有享受到,我们更多是住在令人抓狂的旅游酒店中。谢谢大家。

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