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集团"独子" 华润置地销售破千亿 规模与利润并重

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今年初,华润集团将所持15.31%万科股份全数转让给深铁集团,彻底退出了万科股权之争。实际上,在房地产业务上华润始终有自己的平台——华润置地,而在清盘万科后,华润也将整合所有资源,全力支持华润置地。这是两会期间华润集团董事长傅育宁向外界传递的信息。而在3月22日的华润置地业绩会上,管理层再次强调了这一点。

今年初,华润集团将所持15.31%万科股份全数转让给深铁集团,彻底退出了万科股权之争。

实际上,在房地产业务上华润始终有自己的平台——华润置地,而在清盘万科后,华润也将整合所有资源,全力支持华润置地。

这是两会期间华润集团董事长傅育宁向外界传递的信息。而在3月22日的华润置地业绩会上,管理层再次强调了这一点。

作为住宅与商业并重的中国开发商,华润置地的规模扩张似乎落后于其他千亿房企,但其强大的盈利能力依然引人注目,去年公司销售1080亿,核心股东应占溢利约145亿元人民币,毛利率按年提升2.6个百分点达33.7%。

与规模扩张相比,华润置地显然对盈利能力的提升、风险控制更看重。

未来,借着母公司华润集团有增无减的支持,加之公司内生性的增长,华润置地将继续在规模上保持“不掉队”,在商业物业运营、利润增长上领先同业。

规模化思考

华润置地33.7%的毛利率,在香港上市的开发商中名列前茅。但同比26.9%的销售增长率,在业内并不算快。在2016年,华润置地销售首次达到了千亿,这比万科、恒大晚了几年,增速也落后于碧桂园、融创等后起之秀。

华润置地高级副总裁兼首席财务官俞建透露,今年公司的销售目标为1200亿,预期有10%左右的增长。

相较于许多房企2017年20%以上的增长目标,华润置地仍显得有些保守。

对此,华润置地执行董事、董事会副主席唐勇表示,公司也留意到有些同行规模增长比较快,但是从公开的数据看不到他们的权益,现在看到是相对规模,并不是绝对规模。

唐勇称,华润也一直慎重考虑规模的问题,过去的发展比较稳健,更多精力投入在投资物业上,今后也不会为了追求高速增长而放弃股东利益。

并且,在行业天花板出现以及政策严控的背景下,追求规模快速扩张的发展模式或将难以为继。

“若要追求短期1到2年快速增长并不难,但这种 冲刺 不可持续。规模意味着行业地位,这很重要,但只有保证一定的毛利水平和投资纪律,才是有质量的增长。”唐勇称。

华润置地的做法是,在规模增长方面,公司会综合考虑毛利率、负债比率、激励机制和未来风险等因素,以做出适当的调整。但公司更关注中长期股东的回报,预期未来2-3年毛利率仍然有提升的空间。

实际上,在盈利能力提升与风险控制方面,华润置地具有相当的优势。

2006年-2016年,除2012年毛利润率为28%以外,华润置地其他年份的毛利润率均保持在30%以上;净利润率亦维持较高水平,属行业前列。

2016年,公司扣除投资物业评估增值后的核心股东应占溢利录得162.7亿港元,同比增长13.9%;综合毛利率为33.7%,按年提升2.6个百分点。

其中,开发物业的毛利润率由2015年的30%提升至32.3%;投资物业(包括酒店经营)毛利润率由2015年的59.6%升至60.6%。

华润置地的费用控制和融资成本远低于同业。据亿翰智库数据,2014年至2016年公司三费费用率均保持在7%,其中财务费用率在2016年已降至0.18%;去年年底的加权平均融资成本仅约为4.23%。

招银国际则将华润置地视为财务状况最健康的开发商之一。其表示,公司净财务杠杆率在2016年年底维持在约27.7%,尽管这一数字在201年将逐渐升至31.4%,但其资产负债表仍处于健康水平。

从其债务结构来看,截至2016年12月31日,华润置地的有息负债中,人民币负债占69%,港币及美元负债占比31%;约15%的有息负债将于一年内到期,而其余为长期有息负债。

内生性增长

作为华润集团的重要子公司,华润置地得到了较多来自母公司的支持。

唐勇表示,过去华润集团通过孵化快速支持华润置地的增长,接下来会继续加大这方面的支持。

比如华润在深圳的多个旧改项目,就是由集团先拿下,待条件成熟后注入华润置地。

申万宏源研报称,华润置地从华润集团手中接管的深圳大型综合体项目深圳湾,令其在深圳的土储再增长两成到120万方左右。

华润置地方面透露,最近公司在深圳落实的两个城市更新项目,便为华润集团其他的业务单元,华润集团还将深圳一些商业或者物流用地,交给华润置地来进行旧改。

除了项目支持外,华润集团还给予华润置地以融资、产业协同的支持。华润集团董事长傅育宁早前曾表示,华润集团未来将给华润置地更多金融资源的支持。

不过,唐勇也表示,集团的注资是有限的,而且华润的总资产已超过4000亿,单靠项目的注入很难带动增长,更多应靠华润置地本身的成长,实现能力与效率的提升。

因此,华润2017年将继续坚持“销售物业+投资物业+X”的商业模式,除了地产开发业务的稳健扩张,还要培养其它业务作为盈利增长点。

以购物中心为代表的投资物业是华润置地重点发展的业务板块。

截至去年末,华润置地的投资物业面积为555万平米,其中零售物业占比是58%,写字楼及酒店各自占7%。投资物业评估值达到950亿元,同比增长6.2%;去年投资物业毛利率达60.6%,租金收入为72.5亿元,按年增8.5%。

华润目前已开业的购物中心有22个。随着深圳万象天地、上海万象城等项目开业,预计2017至2018年公司将进入新建购物中心投入运营的高峰期。

俞建表示,随着高端消费和中产阶级的兴起,华润旗下购物中心的零售额保持快速增长,预期会带动租金收入持续稳定增长。加之公司现金流稳健,负债率较低,预期投资物业将继续向好。

中金公司认为,华润置地将实现跨越周期的高质量增长,其驱动力包括开发物业项目所拥有的均衡且实惠的土地储备,以及优质的投资物业组合、领先的运营能力。

唐勇表示,华润有自己独特的商业模式、大量的投资物业和固定的租金收入。未来有信心公司还是能够维持在行业的前列。

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