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从野蛮生长到精耕细作:共享办公的“聚”与“变”

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矗立于北京市朝阳区建国门外大街1号、前身为北京国贸饭店的标志性建筑,已经悄然变更为“共享际@国贸”。

这是毛大庆于2017年6月14日接手的托管物业。他将这座有着近30年历史的古老建筑改造成了一家集长租公寓、共享办公和创意商业IP于一身的产品。这个产品线叫做共享际。更早于共享际,毛大庆创办的另外一家公司更被大众所熟知,它叫做优客工场。

共享际@国贸更像是一家高端版长租公寓。目前,这里一个房间月租为12000元。改造前,酒店物业方每天挂出的房间日租价为800元。共享际团队对酒店房间内部构造仅进行了略微改造,使之更适合租客长期居住。对于整体产品业态,共享际团队在公共空间部分增加了共享办公空间和一些创意商业品牌。

至于物业方中国国际贸易中心为何将如此繁华地段的五星级酒店托管给毛大庆改造成共享际?毛大庆和他的团队给21世纪经济报道记者的答案是,“物业方可能更想寻找一个新的业态。比如,国贸四期也引入了联合办公;酒店的运营成本很高,原物业方服务人员高达上百人,但共享际团队只需十几个人就可以搞定;再者,从算账角度看,星级酒店空置率也是行业普遍问题。综合各种原因,物业方不愿再投入。”

随着中国热点城市进入城镇化后期,城市更新和老城复兴成为热点话题。大量需要盘活改造的大小物业需求不断涌动,但能够承接这样需求的运营方并不多。除了传统业态商场、酒店之外,共享空间的玩家们迅速且成功地向物业方灌输了这样一个更具新意的业态。

相较于房地产其他细分领域,共享空间的需求目前正被前所未有的重视。商场、酒店业发展不利,市场上大量需要盘活的资源,共享空间被物业方以及政府视为聚人气,增强区域活力的“救星”。同时,在大众创业、万众创新倡导下,更具想象力的共享空间也吸引着大量的资本。

不过,每一个行业都有其特定的发展周期。共享空间这个新兴领域尽管只有三年发展史,但已经从野蛮生长迅速走入整合升级阶段。从噱头到尝试、再到落地,一些经营不善的玩家开始淡出,一些还想要继续扩大的玩家选择合并,而一些更有野心的玩家开始争抢规模。

需求涌动

3月21日,就在21世纪经济报道记者约访毛大庆的当天,他透露说,“要宣布一件大事。”这件大事指的是,当天优客工场与万科集团北方区域达成战略合作协议,双方将整合各自资源,利用品牌及资源优势,共同打造创造力阶层的共享办公及服务生态圈,以实现双赢。

在这份由毛大庆亲自敲定的新闻稿中有一段表述是,“对于此次与万科集团北方区域的战略合作,毛大庆表示了高度的热情,他说要将双方的战略合作,落实到资源整合平台,尽快在10个以上的城市落地。”在这份新闻稿中,万科集团副总裁、北京区域首席执行官兼北京万科总经理刘肖也有一段表态。刘肖说,“优客工场是万科生态系统大家庭的成员,而生态联盟,则是企业发展的未来方向。”

当房地产开发业务逐渐萎缩后,开发商也在积极寻找路径盘活自持物业。长租公寓、共享办公均是房企们热衷探索的方向。行业多变,毛大庆也十分感慨,离职万科三年后,他竟以战略合作伙伴身份与北京万科再度结缘。据毛大庆估算,万科北方区域至少会有几万套长租公寓,长租公寓必然衍生共享办公。优客工场可以通过内容服务方式向北京万科进行管理输出。

随着中国房地产市场进入存量时代,这样的需求在中国热点城市大量存在。成为共享空间领域的网红创始人后,主动找到毛大庆洽谈的物业方也越来越多。就在21世纪经济报道记者约访毛大庆的前一天,他共计接待了六波物业方。“昨天还有一个之前拒绝的物业方,人家一路追到北京来。”毛大庆也非常感慨,因创办了共享办公,他受到了前所未有的来自政府和物业方的高度重视。这甚至令曾历经凯德置地、万科高管的他也有些感到受宠若惊。

除了大量需要被盘活的物业,来自顶层政策的支持极大地刺激了我国市场中的创业热情。2012年,我国全年新登记的企业不到200万户(196万),这个数字在2015年,也就是优客工场创立的当年,达到了444万户。2017年,该数据已经接近700万户(652万),正是由于中小企业数量的迅速增加,市场的需求才能迅速被放大。

大量的物业需求以及迅速成长的中小企业,催生诸多共享办公领域玩家。恰如毛大庆所感慨,在互联网时代,当一个风口出现的时候,会有一群人迅速捕捉和占领风口。这就是时代的特征。

自2014年升温之后,共享办公迅速扩张。克而瑞研报显示,截至2016年末,联合办公空间运营商已超3500家,提供超过10万张工位。高力国际统计数据显示,当时北京有860家共享办公中心,上海235家。这其中,优客工场在国内被称之为中国共享空间中的独家兽。

中国共享空间的巨大需求也吸引了目前估值高达200亿美元的全球共享空间巨头Wework。2016年7月,WeWork正式进入中国市场,首站是上海。有公开资料称,截至2018年2月,WeWork在大中华区进驻了上海、北京、香港三座城市,开店数量是11家。

开发商经过一段时间试水之后也跃跃欲试。今年3月20日,SOHO中国董事长潘石屹在业绩会上称,巨大的市场需求坚定了SOHO中国对于共享办公市场的信心。目前SOHO 3Q平均出租率达87%,涵盖IT、教育、金融、咨询服务、文化传媒等众多当今高速发展行业。SOHO 3Q不仅面向创业企业,也面向未来的公司。成立两年多以来,累计已有4200家企业,超过7万名用户入驻。快速发展的背后,是互联网和资讯技术对整个社会办公方式的颠覆性变化,共享办公将成为适应社会发展需求的新型办公模式,而SOHO 3Q也将成为SOHO中国未来增长的新动力。

SOHO财务总监兼执行董事唐正茂说,他们的计划是预计在2018年把共享办公SOHO 3Q的座位数在2017年基础上翻一倍,达到四五万左右的规模。

行业壁垒

风口之后是一群实力弱的玩家走向死亡。自2015年井喷之后,共享办公市场正逐渐走向稳定。部分实力较弱的企业已被市场淘汰,行业已对新进入者形成了一定的壁垒。

2016年,21世纪经济报道记者就注意到共享办公领域开始出现的倒闭现象。2016年10月26日,位于北京铭基国际创意园内的联合办公空间Mad Space宣布破产倒闭。10月28日,Mad Space全部入驻创业者已经搬离。而这个创业空间的运营时间不到一年。21世纪经济报道记者了解到,尽管在关门前,该空间内入驻率已达到60%,但没有后续资金支持,也未形成稳定盈利,Mad Space最终选择了放弃。

21世纪经济报道记者调查发现,随着创客空间大批量涌入,不少尚未理清盈利模式的创客空间也在陆续倒闭。这些运营者普遍面临的问题是,盈利模式单一、运营分散等。

一位刚刚离开共享空间行业的人士告诉21世纪经济报道记者,理论上讲,共享办公可以利用二房东模式赚取租金差价。但实际上,由于不少玩家无法降低物业成本,行业里的玩家一半以上是不可能赚钱的。利润很薄,竞争很激烈。据他测算,在共享空间领域,好一点的玩家毛利率可达30%-50%,弱一点的毛利率15%-20%。

更令一些投机取巧的玩家感到失望的是,双创带来的政策福利正在减弱,最新政策导向是专业化空间、产学研结合的空间,这对以二房东为主要模式的联合办公空间来说,有一定影响。2017年7月21日,国务院印发《关于强化实施创新驱动发展战略进一步推进大众创业万众创新深入发展的意见》(以下简称《意见》)。《意见》引导众创空间向专业化、精细化方向升级,支持龙头骨干企业、高校、科研院所围绕优势细分领域建设平台型众创空间。探索将创投孵化器等新型孵化器纳入科技企业孵化器管理服务体系,并享受相应扶持政策。

2017年上半年,克而瑞针对部分联合办公曾进行一项调研。部分联合办公表示,补贴越来越少,但国家级众创空间的名号和加入双创周等对空间发展有一定帮助。据调研称,湖南某以空间为主的创服公司前两年的政府补贴分别为1294万、675万。补贴还有,几十万至上百万,但是申请越来越难。

当潮水退去,才知道谁在裸泳。这句话用在共享空间领域也极为恰当。一位知情人士称,在共享空间领域,一类是依靠政策补贴赚钱;另外一类则是真正靠运营赚钱。“前几年,不少政府还是非常看重众创空间的。希望可以招商引资带入一些企业,政府还可以给补贴。但随着风口过去,一些运营不佳的共享空间就难以为继。”

上述离开共享办公领域的行业人士称,共享空间实际对团队要求很高。行业确实有刚性需求并有政策支持。同时,一张桌子也是导入企业很好的入口。但这个行业模式很重,并不是一个非常容易标准化的产品。从选址、装修再到算账;从投资人融资再到管理团队,链条非常长。这并不像自行车领域更易标准化。“如果想要做好共享空间,需要品牌足够大,同时也能向投资人讲述一个美好的资本故事。”

毛大庆也向21世纪经济报道记者坦言,在他创办优客工场以来,他所感受到的压力并非来自外界,而是自身。“商业模式怎么完善?如何从租桌子演化到做数据做社群?如何进行标准化运营?这些点上着过急。”

另外,对于一个资本驱动的行业,速度和规模也是共享空间优胜劣汰的重要因素。无界空间创始人RANDY在接受21世纪经济报道记者采访时表示,“任何创业一旦慢了可能就没法再发展。在共享空间领域,速度和规模很重要。比如,2015年时,你开1到2个空间,共享空间就有可能融到钱。因为那时候大家都处于天使A轮阶段;到了2016年的时候,头部玩家就必须要有5到10个空间才能融到钱,品牌才能获得认可。这时候,只有1到2个空间的人其实已经被这个行业淘汰了,或者变成一个小生意了;到2017年的时候,玩家们基本变成15-20个以上空间,才有可能在资本市场拿到钱。”

生态闭环

在共享空间领域,毛大庆是一位占据了“天时、地利、人和”的创始人。

2017年年末,毛大庆在优客工场品牌发布会现场讲述了一个恒星的故事。恒星是一种聚变的产物,它因聚而变,产生大量的能量,为星系内的天体输送光、热和价值,陪伴万物生长。他声称,“ 2017年,是优客工场‘聚’和‘变’的一年”。

他所谓的“聚”,其实指的是,2017年,共享办公行业迈入了深度整合和产业升级的新阶段。截至2017年12月1日,优客工场已经完成全球35城市、120个社区的布局,运营面积超40万平米。

在2017年间,优客工场与洪泰创新空间签署战略合并的框架协议,标志着共享办公行业迈入了深度整合和产业升级的新阶段;优客工场战略投资Wedo联合创业社,在华南的共享办公空间运营方面深度合作,双方将实现全球与粤港澳大湾区的资源共享和优势互补;和方糖小镇正式宣布达成战略合作;与无界空间达成战略性股权合作协议,在品牌推广、商务拓展、空间运营等方面展开深度合作,实现资源共享优势互补;战略投资河南首家共享办公空间——UFO.WORK共享办公,围绕城市企业发展的需求,以提供物理空间服务为基础,不断提升各类服务内容和服务水平,形成城市企业服务强势品牌;正式控股专业个人商办房产全托管家企业碎片空间,通过更加多元化、碎片化、私密化的商业空间,增加入驻企业的授权感、参与感和成就感,为用户提供更加契合需求的办公环境。

在海外,优客工场正式布局中国香港、中国台北、新加坡、洛杉矶和纽约,并以战略投资形式进入印度尼西亚市场;逐步建立国际会员体系,形成优客工场全球资源共享,实现企业全球化多点、快速、同步布局;

毛大庆坦言,共享办公是一个连锁业务,规模很重要。但规模可以通过合并、输出管理等许多方式做大。“我最终要的是店的数量多,管理面积大,这样才能令我们所能涵盖的企业数量多。我们最终要做一件什么事呢?我要把优客工场所有入驻企业从厂区都搬到线上去。目前已经搬了四五千家,线下共有六千多家。今年上半年得努力搬到1万家。”

“毛大庆你开了200多个连锁店,1万家企业在你的店里租桌子办公,那又怎么样呢?对,那不怎么样。但是,如果这一万家企业都到了我们的互联网平台上那又怎么样呢?那这事可就怎么样了。”毛大庆表示。

“他们之间可以产生各种各样互动交易。他们可以在这上面发布广告,发布信息,包括他们卖东西,做电商,外面的人也可以在平台上找到他们。这个类比就像Facebook的Home page,就是企业服务版。Home page其实就是为企业提供了一个园地,企业可以展示自我,发布广告、推送视频、卖东西、做各种交易。Facebook最挣钱的东西是什么呢?Facebook其实赚的是广告钱。”毛大庆说,优客工场看重的并非租金收入,而是互联网生态闭环产生各种可以令人“无限遐想”的收入。

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