黄埔区府全新盘低调开售 科学城多盘混战可以捡漏了?

• 科学城佳大公寓 售完 公寓
• 电话： 4001-666-163 转 20852

• 楼盘价格： 8000-8500 元/㎡
• 地　址：黄埔区萝岗科学城南云三..查看地图
• 开发商：广州市佳粤置业有限公司
• 开盘时间：2016-04
• 楼盘详情 | 楼盘图库(16张) | 参加团购(289人)

上周末，广州有6个楼盘扎堆开盘，除了老黄埔的富颐华庭、番禺万博的越秀和樾府是旧盘加推以外，其他4个都是全新盘，包括品秀星航、越秀天悦金沙、佳大瑞园和白云佳兆业城市广场。

佳大瑞园低调开售

其中黄埔区府全新盘佳大瑞园低调开售，首推1号楼100多套93平和129平三四房，价格贴着4.3万/平的限价线卖，据销售透露，首批50多套已售出30多套。

说起佳大瑞园，大家可能不是很熟悉。项目早在今年4月22日开放了示范区，本来预计5月开盘，但苦于一直没拿到预售证，一直拖到如今才开售。

简单来说，作为区府难得的全新盘，佳大瑞园的优势在于：

1、地段好，位于科学城区府核心；

2、交通便利，距离21号线和7号线二期的换乘站水西站约1公里，步行约15分钟；门口还有黄埔有轨1号线峻泰站，距离约300米；紧邻广惠-广佛肇高速与北二环高速萝岗互通立交出入口；

3、准现楼，楼盘外立面、园林都已经建好，明年年底即可交楼；容积率低，仅2.2，两梯四户；

4、周边配套比较完善，旁边就是萝岗敏捷广场，附近还有大壮国际广场、锐丰中心等大型商业；小区自身有底商，生活会相对便利；

但劣势也比较明显：

1、项目自2014年拿地，如今产权已缩水7年；

2、项目体量较小，仅3栋楼，未来在二手市场上竞争力不如大型社区；

3、项目楼栋距离广佛肇高速最近仅150米，噪音不可避免，这也是项目最大的劣势；

4、小区自身无配建学校，孩子上学稍微麻烦一些；

佳大瑞园小区体量较小，仅3栋楼

资料显示，佳大瑞园是广州卓达房地产有限公司在2014年拿下的黄埔KXC-P7-1地块，成交楼面价为9619元/㎡，是当年黄埔最高地价的地块。

佳大瑞园地理位置图 图源：黄埔观察

佳大瑞园位于科城山庄峻森园北面，与其一路之隔，紧邻萝岗立交、在广佛肇高速以南。项目体量较小，仅3栋31-32层高楼栋，2梯4户，容积率2.2，总货量仅352户。

佳大瑞园距离高速最近仅150米左右

由于项目楼栋距离广佛肇高速最近仅150米，网上有人将它跟保利罗兰国际归为一类，称呼它为“新晋呼啸山庄”。

买买君在现场观察到，1#是3栋里面距离高速最远的，位置相对好一点。样板房在3楼，开发商做了双层隔音玻璃，从现场的情况来看，噪音还算可以接受。

户型方面，93平三房，双阳台设计，整体方正，格局布置合理，但只有一个卫生间，是一个小败笔。

129平四房南北对流

129平四房整体采光好

129平四房，也是双阳台，主套设计，三开间朝南，主人房南北对流，整体采光好。

低楼层阳台视野

但两个户型阳台都是北向，低楼层的阳台视野不可避免看到高速，观感没那么好。

配套：相对完善

项目距离萝岗敏捷广场数百米，步行可达

距离项目数百米就是萝岗敏捷广场，已经入驻了万家LIFE超市、海底捞等品牌，附近还有萝岗万达广场、香雪城、萝岗奥园广场、大壮国际广场、锐丰中心等商业体，配套相对完善。

项目3公里范围内有北师大广州实验学校、高新区第一小学、华源幼儿园等学校，具体对口学校要看教育局的招生政策；

医疗方面，一个地铁站可到达三甲医院：中山大学附属第三医院岭南医院。此外，小区自身有底商，会入驻钱大妈等，日常生活比较便利；

项目门口就是有轨电车站

交通方面，项目距离21号线和7号线二期的换乘站水西站约1公里，步行约15分钟；门口还有黄埔有轨1号线峻泰站，距离约300米；紧邻广惠-广佛肇高速与北二环高速萝岗互通立交出入口，去往老黄埔、珠江新城比较方便。

周边一手房3.7万/平起

科城山庄峻森园3.7万/平起

距离项目最近的一手楼盘有科城山庄及星樾山畔。其中科城山庄被称为公务员小区，三期峻森园峻森园之前开盘，均价3.7-4万/平，马上清盘，有钱都抢不到，优势在于小区环境好居住氛围好，但户型设计比较过时；

星樾山畔即将加推

星樾山畔则是地铁TOD项目，即将加推2栋楼，户型包括79-110平的三四房，最大优势在于真地铁上盖及小户型，北向均价3.7万/平，南向约4.2-4.3万/平；

三个楼盘都相距不远，共享周边配套，相对来说，科城山庄的综合素质最好，在指导价出台前，科城山庄二手挂牌均价5万+/㎡，目前官方指导价3.9万/㎡，一二手房价倒挂严重。而佳大瑞园体量最小，未来在二手市场上竞争力不如科城等大型小区。

科学城一手项目对手多

科学城板块实景 图源：黄埔区政府网站

科学城板块已经发展多年，属于埋头专心搞事业的优秀选手，如今已累计超过130家世界500强落户于此，占全市四成；总部项目10余个，包括宝能粤港澳大湾区投资总部、雪松总部、南方电网总部等。

而科学城板块的房价也一路走高，尤其是去年，涨势尤其凶猛。而随着今年一连串调控政策的收紧，市场降温。如今科学城一手盘扎堆出货，在售楼盘已有十多个，即将入市的项目也不少，如星河湾萝峰旧改、保利罗兰国际四期等，一手货量激增，房价已刹住了车，并有了一定的下调空间。

比如保利翔龙天汇，之前预计售价4.9万+，开盘4.58万/平；融创广府壹号之前吹风5.5万/平，开盘约4.9万/平；大壮名城5月开售均价5.5万/平，9月加推小户型均价在4.8-5.4万/平之间；

作为中心城区外溢最强板块，黄埔的产业发展和城市化建设如火如荼，人口流入增量可观。

资料显示，2015年-2019年黄埔区常住人口累计增幅达28.1%，居全市第一，户籍人口也由43.95万增至56.22万；2020年广州市净增50万人口，其中1/3流入黄埔。

产业+人口持续流入，证明黄埔的区域价值，作为黄埔核心的科学城板块，从长远来看，买房需求依然存在。

科学城4万左右的价格，横向对比白云湖、市桥等板块，产业、配套等都优于这些板块；同区域内的竞争对手老黄埔，价格已经在4.6-5万/平了，科学城的价格有一定的优势；

如今临近年底，部分近期资金略紧的项目，可能会“以价换量”来回笼资金，冲刺全年业绩。有名额有资金的刚需买家，不妨多看楼，多比较，根据自身需求挑选适合自己的项目。

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