以下为专访全文：
海外融资成本比国内低三四个点
网易房产：今天很感谢您接受我们的采访，因为时间比较紧张，我们就直接切入主题了，有一个问题想问一下，最近可能年初这几天六七家公司到海外去融资，尤其像香港或者去其他的地方发一些优先票据之类的，是不是说今年房企的资金方面比较紧张，所以大家会比较急着想去进行融资？
聂梅生：我觉得倒不一定是房企的资金面紧张，因为从今年整个房地产销售的回报、回收和房地产的资金来源来讲是比较充分的，而且也是比较稳定的，它的增长幅度也是比较稳定的，所以不存在房企资金面紧张的问题。但是房企永远是资产负债率比较高的，因为它要不断地去扩张，不断地要去买地等等，所以它永远需要新的资金才能维持现在的规模，尤其是上市公司要维持这样一个市盈率，必须得这样去做，这是它资金的一个方面。
相对海外和国内来讲，现在应该说海外的资金成本比国内低，我认为主要是因为这个，因为它的利率没有上去，国内实际上现在还是比较高的，虽然说公布的不是太高，但是实际上真融到手的话，资金成本比较高，从银行来讲对房地产的开发贷还是有些控制的，还有一个如果不走银行，走信托，那当然资金成本就会高，起码会高三四个点这样，所以国内可能要到将近百分之十，在海外都是百分之六七就能融得到，甚至更低，所以我想这是他们主要的选择。
第二个就是要看它的资金需求的时段，有的时候它需求的非常非常急的情况下，只有到海外可能还好一些，因为国内受规模限制。
网易房产：我们在年底的时候也有好几家内地的中小型房企到香港那边上市，很多人评价说，现在他们这种有点类似于贱卖，因为现在股市行情可能真的不是太好，您这边怎么来看呢？
聂梅生：现在各个房企的选择还是不太一样的，一个是国内IPO这块没有真正的放，虽然说是开始重启IPO，但是对房地产的控制还是比较紧，所以很多在国内A股上不去，在海外现在虽然估值比较低，但是通过买壳等等的，起码还能够上去，这就看选择了，据我知道有些房企已经都做完了，但是没有上，就是觉得估值太低了，甚至好多要破发，它就放在那了，有一些我不管，我先上去再说，反正不管是怎么样，我是有一个壳在这个地方将来再说。
调控新改变：中央放更多决策权给地方
网易房产：我们看到去年年底的时候，广州市地方政府也提出说要探索取消限购限价，但是中央又强调说一线城市的房价上涨得过快，还是要加强限购，是不是地方政府跟中央在楼市调控上还是存在一定的分歧，您怎么看这个问题？
聂梅生：现在我觉得还是在一个过渡期，上一届政府应该说是地方在房地产调控这方面基本上没有什么权力，基本上是一刀切，中央怎么做地方就得怎么做，如果不这么做甚至还要受到一些问责等等，这一届已经开始有很大的变化，从去年一年来讲，我觉得比较大的房地产调控的手段，就是给地方更多的决策权，现在在这个过程当中，应该还是有个过渡的。
网易房产：您刚才说地方政府，今年很多人在诟病一些一线大城市限购限贷之外又什么限价，限签，很多其他的一些手段，很多人说这种扭曲了一些真实的市场反应，您看今年有没有说这些政策上面可能逐渐会取消？
聂梅生：现在关于限购、限价、限贷这样一些政策的使用，我觉得从它出台到现在差不多两年多，两年多的时间里从来都是在变的，从来我就不认为是一成不变一刀切的，不是这样的，还是看整个房地产的形势，而且各个地方的执行我也认为从来都是不一样的，当时出台的时候也不一样，北京就是比较严。
有些地方就松一点，所以这个事情还是要看整个房地产的形势，如果确实是房价涨得太快，尤其是像2013年的差异化出现以后，北上广深这些城市涨得实在太快，这种情况下会出台一些控制房价过快增长的一些政策，包括现在北京出台的一些高价楼盘不准卖怎么怎么样，抵押贷款首付和利率都高，这个都是针对这样一些城市，但是并不见得全国所有的城市都出台这种性质的限制政策，据我知道只有十几各城市嘛，六百多个城市只有十几个城市出台了这样的政策，所以这个是不一样的这是第一个。
第二，2014年我认为仍然会不一样的，如果说这些城市差异化继续扩大，还在继续飞快的上涨，就是去年涨得挺多的这些城市还再继续涨，还是会有一些相应的政策出台，不排除一些比原来更有一些新招儿吧，但是如果不是这样的情况那也不会，尤其是货币政策，我觉得这个应该是比较统一的。货币政策虽然说银行会出现差异化的利率，利率会出现一种市场化的倾向，但是整个的趋势可能还是要受整个货币政策的控制，比如你偏紧或者中性，这个不会变。这些政策的出现是影响全局的，货币政策和土地政策，至于其他一些政策的出台，各个地方会有更多的宽松或者收紧，都会有不一致，我想2014年，这种差异化会体现在政策上的差异化。
问责或转化成别的
网易房产：我们说到一线城市的涨幅，国家公布的数据可能超过20%这样子，但是我们现在问责，就是最近也有好几个中央媒体都发出质疑这个问责机制，虽然是超了，但是好像又没有什么后续，没有什么问责，让很多买房的人觉得说，可能地方政府根本就不是很想把这个房价稳下来，还是希望它可以涨，导致大家的预期这次涨了，还是会涨，我们还是去买，会不会有这样的效果？
聂梅生：问责这件事情，实际上是上一届政府说的问责，不是这一届政府说的问责，所以问责的这个事情随着换届，可能它的含义会不一样，不一定去追当时的房价调控目标最后要背书，要问责，这件事情我估计可能也就是随着时间的推移，这件事情会转化成别的，至于房价太高以后，是不是政府是高兴还是不高兴，我认为这是一个市场行为，市场就是天要下雨娘要嫁人，你高兴不高兴它就是这么一回事，你要接受它这样一个市场化的结果。
所以最近我一直在提醒市场，当然也是谈我们研究的结果，实际上现在房价是差异化很严重，但是就全国的房价来讲，它的涨幅是在回落的，是在逐渐回落，并不是涨幅越来越快越来越高，而是涨幅是越来越回落的，其实这样一个趋势还是属于回归市场的这样一个趋势，这些事情可能是我们应该关注的，而不是说你管不管这个房价涨20%，对不对？我认为不应该是这样的。
本文来源：网易房产
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王晓易_NE0011
