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南沙的隐忧:开发商蜂拥造“空城”?

2015-05-08 09:23:34 来源: 网易房产 举报
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2015年4月20日,国新办发布广东自贸区总体方案,南沙有60平方公里囊括在内;4月21日,南沙自贸区挂牌,宣告其一条腿迈入“自贸区时代”。 20多年开发之后,“自贸区时代”下的南沙,是否已经找准了发展的定位?南沙楼市的火爆之下,是否有泡沫存在?

网易房产讯 政策利好导致近年来房地产大量涌入,地广人稀的南沙不免俗地进入了“造城”运动中。开发商和投资客的到来为这片土地带来一种隐忧:大量卖地给开发商“造城”会不会导致楼盘过剩,将南沙推向“空城”怪圈之中?

坐不满的南沙快线:热度不如楼巴

每天上午6点,印有“南沙快线”字样的大巴就准时在天河公交场等候,这趟车将广州最繁华地区之一的天河与50多公里外的南沙区直线对接,半小时一趟车,中间不停站,一小时直达南沙蕉门地铁站。网易记者多日观察发现,这趟53座的舒适大巴几乎从未坐满,包括司机和乘客在内都表示,南沙快线属于亏本运营。

南沙快线伴随着自贸区的诞生而诞生,这趟车的人气一定程度反映了南沙的人气。

“从南沙来市区的人上午8、9点比较多。傍晚6、7点钟下班高峰期从天河去南沙需要加开一趟车才能载完。”一位司机说。

在上下班高峰期,加开一趟车坐满也不过53人。粗略计算,在傍晚6点半至8点间,乘坐南沙快线从市区返回南沙居住的人在200人左右。非上下班期间的车次,乘客一般为10几人。

天河公交场附近的宏发大厦是广州市外围郊区各楼盘楼巴最主要的接送站点。南沙快线一天接送的人次,也许还不如其他区一个楼盘多。

住不满的滨水楼盘:野猫比人多

傍晚7点后天色渐晚,环市大道上一别墅区一眼望去一片漆黑,几乎只能见到路灯发出的光亮,在一片联排的两层别墅里,10几栋房子中能看见两三间房亮着灯,偶尔有轿车亮着车头灯经过。路上鲜有行人。

南沙滨海花园

“黄咪!黄咪!”林晓(化名)四处叫唤着猫的名字,在寂静的别墅区内显得非常刺耳。小区内少人少车,她家的“黄咪”平日都是放养,饲养盆放在邻居的院子里。她还征得邻居同意,以帮忙看房子的名义,把别人家的院子变成了自己的菜园。

“小区很少人住的,入住率不知道有没有3成。早期在这里买房子的都是香港人,想来南沙度假,可能交通不太方便就都荒置了,大多把房子转手卖掉。我邻居就是香港人,我自己家也是在香港人手上买过来的。”林晓说。她丈夫2009年买下这套二手别墅用于度假,当时只要7000多元/平方米,结果一直空置,直到最近她不用工作,才搬来这边住。

该楼盘2008年竣工,占地面积34万平方米,规划有333多套别墅和5栋洋房,主打“澳洲风情”和“海景”牌,小区还有两公里长的人工运河。名义上是“地铁上盖楼盘”,实际距离金洲地铁站还有两站公交车,由于公交车次少,住户往往自驾或坐摩托车出入。这个建成已7年的楼盘,目前只有少量业主以及更少量的租客居住。一位在小区内租房的建筑行业工作者表示,一栋大约200平方米的别墅月租只要2000元左右。

交通配套不便,又租不出价钱,导致大量住宅在此空置。不仅别墅,洋房也亮灯极少。

“小区里很多野猫,”林晓说,“野猫比人多。”

租不掉的海景洋房:租得出去也抵不回装修费

类似林晓一样在南沙买房度假的人不在少数。曾伟龙(化名)2011年以8300元/平方米的价格在南沙珠江湾买下一套118平方米的豪装三房,至今空置。当时为何买房?“觉得靓!纯粹是贪阳光好、空气好。楼盘在南沙最南边,望着海,天气好的时候可以看见香港的大屿山!”曾伟龙说。

南沙珠江湾距离金洲地铁站有10几个公交车站的距离,靠近南沙天后宫,交通不算便捷。曾伟龙表示,楼盘入住率“达到七成”,原因是离码头近,搞航运的人愿意住进来。“但往北一点的楼盘就惨了,没产业、没交通、没人气,租出去都没人要。空置率很高。”在他“点名”的楼盘里,包括了时代南湾、碧桂园天玺湾、广晟海韵兰庭等大盘。

空置四年,曾伟龙也没有出租的打算。“两、三千块钱能租出去,楼盘离码头近,附近搞航运的人愿意住。但租得出去我也不租。就这个价钱,几年的租金还不够装修,不如不租。”

他打算让房子继续空置下去。跟许多买“度假房”的人一样,曾伟龙也带有投资的目的,只是房价尚未有令他惊艳的上涨幅度。2011年在“8”字头买下的房子,如今涨到1万元/平方米左右。“太多产业想在自贸区发展,南沙的楼以后大把人买!“他说,“楼盘过剩变空城?不可能!整个国家的政策都给它了。”

算不清的空置住房:交楼两年入住率不到一成

从2005年开始,特别在2010年以后,包括央企在内的房地产开发商纷纷抢滩南沙“圈地”,新楼盘接二连三地拔地而起。南沙地广人稀且产业薄弱,能提供的就业岗位有限,800多平方公里范围内,全区现状人口不过72万人,这还是番禺三镇划分到南沙之后才达到的人口数量。

很明显,南沙近些年大量新建的楼盘,针对的客户不限于在南沙工作和生活的人。这些楼盘打出“30分钟到市中心”、“地铁4号线直达”等宣传口号,借着价格洼地、滨海居住等特点,吸引广州市中心城区甚至是香港等周边地区的客人前来置业。

其中为数不少的是如林晓、曾伟龙这样的投资客。大约两年前,南沙楼市的销售们又多了一个揽客招数:自贸区买房升值快。南沙自贸区挂牌至今不满一个月,但类似的口号已经“炒”了两年之久,取代“滨海度假区”和的“广州新城区”成为南沙楼市新亮点,其投资升值的价值越发得到强调。

而作为衡量楼市泡沫的重要指标,中国的住房空置率一直没有准确的统计。南沙有多少住房被闲置?从官方统计数据中无从得知。为了一探究竟,网易房产记者采用了最直观也最笨的方法:夜间数灯法。

方圆云山诗意
方圆云山诗意

靠近金洲地铁站的方圆云山诗意以别致的中式园林景观和徽式建筑外观迅速吸引了记者注意。该楼盘由13幢11至28层的住宅组成,主打80至140平方米紧凑型和舒适型3居户型,实用型2居为辅,可以入住996户人。公开资料显示,该楼盘被称作南沙区政府打造“宜居南沙”的标志性工程之一,据称有70%房源定向销售给高校知识精英,仅30%房源对外公开销售。2013年交楼至今,这个已经售罄的“知识精英版”楼盘夜间亮灯率只有稀疏的几间,寂静得如同一个未售楼盘。记者目测估计,入住率不到一成。

往东至金港大道东段的碧桂园天玺湾,定位为“高端居所”,距离金洲地铁站有6个公交车站距离,靠近南沙货运码头。交房入住大半年,夜间亮灯率在2、3成。

而在港前大道北南沙游艇会对面拥有一线海景的时代南湾,该楼盘自称“广州能真正看海的楼盘”,目前售价在1.3万元/平方米。2013年已有业主收楼。但记者晚上9时许所见,亮灯率仅3、4成。有业主在网上发帖询问:“时代南湾究竟有多少业主入住了?总感觉整个小区空荡荡的。”还有业主表示担忧:“跟之前2013年10月前后比,南湾的人气大降了,就算在自贸区落地后,也没太大改善。价格也从原来顶峰的15500均价摔下来后,再也没爬起来过。”

紧邻蕉门地铁站,占据了南沙区政府对面绝佳位置的中惠璧珑湾,2012年首期开盘推出的超高层住宅单位,户型涵盖78至142平方米两至三房,当年房价8500元/平方米左右,去年已有业主入住。记者夜间走访所见,其亮灯率不过5成。

南沙的隐忧:开发商蜂拥造“空城”?

等不起的公建配套:宁当“候鸟白领”也要撤出南沙

“现在自贸区落地了,一方面买家信心增加,奔着未来自住的目标去购房也不少。他们要么预算约百万,买着当婚房,想着以后成熟再住,也有的是让家里的老人住。”一位熟悉南沙楼市情况的人士告诉记者,根据她接触到的情况,南沙有一些成熟的大盘,自住还是不少的。

记者多日走访所见,位于金洲地铁站旁的越秀滨海隽城、丰庭花园,附近的南沙碧桂园,以及蕉门地铁站附近的龙光棕榈水岸,经过3年至10年的沉淀,成为南沙人气较旺的楼盘。其中,丰庭花园是广州丰田项目配套生活园区,有大量企业员工入住;滨海隽城为南沙长期“冠销”楼盘南沙滨海花园的八期组团,据楼盘中介介绍,2012年交楼至今已有6成左右的入住率;南沙碧桂园在南沙沉淀近10年,普通住宅入住率有8成以上,但别墅依然大面积“黑灯”;2013年交楼的龙光棕榈水岸,靠近南沙区政府且户型实用,吸引不少公务员在此居住。

南沙的隐忧:开发商蜂拥造“空城”?

但网易房产记者采访时发现,由于南沙相关配套长期跟不上居住需求,加上价格洼地效应已经不明显,这些楼盘在满足刚需方面有不少短板。在投资热潮下,真正的刚需客却对南沙望而却步。

40多岁的吴军(化名)从事证券行业工作,两个月前,公司在南沙设点,他的工作和生活重心从“高大上”的天河转移到南沙,公司在南沙碧桂园租了员工宿舍,100多平方米的房子一月租金大约2000元,他成了“候鸟族”,到市区开会或者周末休息时回天河的家中跟亲人相聚。

即便每周“迁徙”,吴军不考虑在南沙买房。“生活在南沙有诸多不便。从市区到南沙,坐地铁要两个小时,坐自贸区快线1个小时到蕉门,但半小时才一班车,上下午高峰期只增加一趟车支援。区域内部公交更不发达,等一班公交一般要20分钟以上,几乎见不到的士,有急事只好打‘摩的’。周边很少大型超市和市场。”对于南沙的居住体验,他忍不住连连“吐槽”。

林女士也是如此。2013年她因工作需要,趁价格较低时在万科府前花园买了套房,买完才发现实际入住的人很少,出于安全上的考虑,房子空置至今。

万科府前花园
万科府前花园

2013年7月定居龙光棕榈水岸的陈婷(化名)告诉记者,跟自己同时入住的邻居因为在南沙工作而买房,最近却把房子租掉搬回市区住,也成了“候鸟白领”,其中最重要的原因是考虑到孩子的入学问题。“幼儿园还好,我所在的地段有公立的南沙二幼可以入读;再过几年上小学就麻烦了,我所在的地段只有东湾村小学,师资方面很不满意,而英东小学等学校不在我地段范围内,附近的妈妈们经常讨论,担心要‘有关系’才能入读,还担心要交高额赞助费。”

陈婷有个快两岁的儿子,这位年轻的妈妈因为丈夫工作变动而来到南沙,遭遇的问题除了居住不便、孩子入学之外,找不到合适的工作岗位也是一大困扰。“南沙的房价和生活成本相对较低,但同时在南沙工作的收入也比市区低,工作机会少。很多妈妈想在这里找一份有双休日的工作,但南沙的工作机会主要来自工厂,虽然也是坐办公室,但难以保证双休日,这对南沙的妈妈们来说是一个很大的难题。”

投资客涌来之时,在南沙工作的潜在刚需买家却宁愿选择当“候鸟白领”往返于市区和南沙之间,产业和居住配套上的短板,不仅是吴军、陈婷等人面临的难题,更是南沙“造城”中必须克服的难题。

专家:空城代表资本认同,自贸区楼市将进入良性循环

南沙住房空置率高既成客观事实,该如何看待这种现象?对于南沙未来的发展能否起到某种程度的警醒?网易房产记者就此采访了部分专家。

华南城市研究院研究员王瀚认为,住房空置率高的现象,成熟楼盘成“点状分布”的现象,跟南沙本身的产业、人口、基础设施之间的匹配程度互为因果,自贸区有利于加快改善南沙本身的产业和服务,但整体来说住房空置的情况在未来三到五年内会有所延续。

“从发展模式来看,政府卖地给开发商,可以获得南沙未来建设需要投入的资金,要不然政府的钱怎么来?卖地赚钱搞建设,这种基本的发展模式是南沙房地产先行的重要因素,”南方民间智库副主席、省体改会副会长、广州市社科院研究员彭澎说,“这种开发模式有得有失,楼价水涨船高,产业和人才要进驻南沙就要考虑买房的成本问题了。”

中山大学地理科学与规划学院教授、博士生导师袁奇峰认为,产业、公共服务、就业岗位跟不上楼市发展,这种情况在任何“新城”中都是存在的,这是“资本投入和产业新城发展的时间差问题”。如今自贸区政策落实,广州600多亿的投资要“砸”在南沙,相关服务水平将很快得到提升,进入“自贸区时代”的南沙楼市,正在开启一个良性循环,南沙十年、二十年后肯定会有较好的发展。至于现在?“现在看到的空城现象代表的话语是资本认同,即资本认同南沙未来的发展,不代表南沙现在就很好了。投资建房、投资买房,大家赌的就是它的未来,”他说,“如果自贸区政策拿不到,原来的投资就赌输了。现在拿到了,就可以说他们有远见。”

大量投资客的涌入以及空置住房的出现会对南沙未来发展造成什么影响?彭澎和王瀚均指出,投资客推高住宅房价,会影响当地就业人口未来的生活居住成本,以及未来进驻企业的商务办公成本,这是南沙长期发展需要重视的问题。同时彭澎认为,楼价会通过市场取得平衡,因为毕竟南沙远离市区,真正在南沙买房的人必须考虑到居住成本的问题。

“投资客在南沙买房投资炒作,而真正搞创业、在当地就业的人更需要灵活性,也许会选择租房,未必在南沙买房定居。”彭澎表示。

王瀚指出,从现在到未来两三年内,南沙的房地产将进入一个“再平衡”阶段,不论是政府还是投资者、企业,都要考虑将住宅和办公方面的需求进行平衡。“自贸区的利好对整个区域确实有升温作用,但这个升温未来是更利好住宅还是更利好商务办公?他们需要做出权衡和选择,这是新一轮的再平衡。”

南沙自贸区楼市系列报道回顾:

自贸区下的南沙“时光盘”:表面的疯狂?

霍英东之外 还有哪些房企是南沙“大地主”?

梁爽 本文来源:网易房产 作者:梁爽 责任编辑:王晓易_NE0011

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