顾云昌：今年楼市先扬后稳 行业进入"白银时代"（二）

各线城市楼市差距加大 政策仍需差异化持续化

网易房产：您刚才谈到，我们现在市场是出现了分化，一、二线城市市场出现了比较明显的回暖，但是三、四线城市现在是处于不暖不冷的情况。在您看来，为什么会出现这样的情况，未来一、二线城市会不会继续保持上涨的态势，而三、四线城市由于缺少一些当地需求，它们会继续边缘化？

顾云昌：有些城市不冷不热，有些地方恐怕还是很低迷，就是城市市场的供应量很大，而需求量不足，这个和我们整个的房地产市场的特点，和我们这两年调控以后产生的投资情况有关。

一般来说，一个地方的人流很多，资金流、人流可能是推动房价，推动交易量上升的主观原因。前两年我们在一、二线调控以后，许多开发商眼光对上三、四线城市，往下走了，大量的投资、开发商都往三、四线城市布局去了，造成了很大的供应量，相对而言那些地方不限购，他们以为市场很大，但经过一轮购买力以后，刚性需求都释放了，投资需求也上不来，尽管二、三线城市没有更多的，三、四线城市没有更多的投资、投机性需求，因为那个不值得投资、投机，因为它房价上升空间很小，所以造成了供应量大，而需求量不足，这些城市恐怕会存在一定的消化期，不仅是不热，有一些地方可以有一段时间的冷，这是整个市场的这个，所以现在开发商也回来了，感觉到还是一、二线城市市场很大。

一、二线城市尽管有限购政策，但是有限购政策有期限，比如北京五年以后，总是有一部分人进入，从限购以后产生的真正的刚性需求、自住需求，原来没房票，现在有了房票，原来的刚性需求和新生的刚性需求加在一起，就导致整个楼市还是一个需求很旺盛的状态。

而相对而言，像北京、上海、广州这样的大城市的土地供应比较困难，土地的供应计划的完成情况又不太好，真正好的地段、交通便利、配套好的地段又不多，所以在这种情况下造成了有效供应的短缺。所以可能在很长的时间当中，我们调控的重点还是这些城市，要警惕这些城市由于供应跟不上需求的增加，刚性需求不断爆发，人流的不断增加，造成供求关系的失衡，会导致房价出现反弹，这是需要引起我们注意的。

所以现在对我们的政府而言增加了一个困难，就是政策的差别性，针对我们一些热点城市，恐怕要继续严格的进行调控，防止房价的反弹，要增加供应量，而我们一些中小城市呢，要消化存量，防止市场过冷，所以政策绝对不能一刀切，所以这次你看中央经济工作会议也好，建设工作会议也好，特别强调差别化的信贷政策、税收政策以及限购措施，突出差别化，这恐怕是在2012年过了以后，2013年当中，在房地产市场调控当中一个特别需要关注的问题。