顾云昌：今年楼市先扬后稳 行业进入"白银时代"（四）

“房车时代”房地产仍是支柱产业 但行业已进入“白银时代”

网易房产：国家新任领导班子就任，您觉得在新的管理层看来，未来房地产在中国经济的角色是怎样的，还会像以前那样是国民经济的一个支柱产业吗？

顾云昌：支柱产业不是支柱产业，和领导更换没有关系，它是客观存在的，房地产业在国民经济中就是支柱产业的地位。最近我一直强调一个观点，中国现在正处在“房车时代”。经济的发展目的是为了提高人们的生活水平，人民生活水平的提高，表现在消费能力的增强，而人们的生活水平提高，消费能力增强，一般来说体现在五大要素：衣食住行用。

经过改革开放以后30年的努力，我们国家整个的经济发展，老百姓的生活水平提高了，吃的穿的应该说不成问题了，基本达到小康了，现在人们进入了以住和行为主导的消费阶段，所以我把这个阶段叫做“房车时代”，房就是住房，行就是汽车、动车、飞机这样的大交通，这个住和行这样的消费，是作为我们现阶段的重点。

“房车时代”的特征就是老百姓生活水平的提高，这又更多体现在住房水平和出行水平的提高。消费是拉动经济最大的动力，那我们房地产的发展是不是重要的支柱产业，汽车是不是重要支柱产业，动车，飞机是不是重要支柱产业？肯定的。这个阶段必然是这个阶段发展，也就是说我们的衣食住行用的这个进程已经进入了“房车时代”，在这个阶段中，房地产肯定是重要的支柱产业。而且房地产代表了住，代表了我们所有的许多行业发展的一个场所问题，房地产是一个重大的载体。

任何产业发展离不开房地产的发展，老百姓的生活水平离不开房地产的发展，所以这个阶段我们房地产的发展，必然是重要的支柱产业。

关键是领导人如何引导这个产业的健康发展，既要使我们的产业发展带动整个的经济（因为房地产业的产业链很长，上游、下游几十个产业，对国民经济的支柱产业地位是不可动摇的），同时要使这个产业发展和城镇化的进程相吻合，保持一种健康的发展态势。

当然，我们前一届的政府，现在的政府已经动了很多脑筋，下了很大功夫，只不过就在房地产市场健康发展方面，恐怕更多的用符合市场经济的这种办法，调整好政府和市场之间的关系，因为我觉得经济体制改革发展的一个中心问题就是如何处理好政府和市场之间的关系，就是市场的规律如何更好的尊重，政府的作用如何更好的发挥，这两者结合的问题，所以我想新政府肯定会在这方面采取更加完善，更加改革我们现在调控的办法，使市场保持发展。

我觉得在新政府的发展当中，房地产应该承担的任务以及房地产发展目标的设定，应该要起到三方面作用：第一个作用是社会目标，房地产发展的社会目标就是四个字——住有所居。房地产发展的最终目的是为了解决人人有房住，住有所居的目标，这方面恐怕最重要的角色就是保障房，因为要解决全社会的住有所居的问题，关键是低收入，中低收入的家庭住房问题，这个问题的解决，主要靠保障房，所以保障房如何做好，现在是做大，如何做好，我觉得恐怕是下一届政府的主要的一个任务。

第二方面就是继续发挥房地产在国民经济当中的支柱性作用，就是使房地产保持健康发展的态势，平稳健康发展，就是健康楼市这个概念，因为房地产搞好了，国民经济支柱产业很好，搞不好我们已经看到了美国的次贷危机，亚洲金融风暴当中的房地产的危机，要防止房地产危机的发生，要控制房地产的泡沫，要挤压房地产的泡沫，仍然是房地产发展过程当中的一个核心问题，这是第二个目标。

第三个目标就是生态文明、美丽中国，我们国家提出了美丽中国，生态文明的概念，房地产恐怕是重要的一个方面，因为房地产的耗能，房地产的碳排放在发展过程当中是一个很大的行业，另外房地产能不能建造更好的，适合人居的楼盘，更好的产生绿色建筑、低碳的建筑，绿色的这样一种住区，恐怕是房地产重要的责任。所以这三方面，一个是人住有所居的社会目标；第二是楼市健康的经济目标，以及生态文明的绿色低碳的环境目标，都是新一届政府恐怕在发展房地产当中关注的问题。

网易房产：过去10年房地产经历了黄金十年。下一个十年，房地产发展面临的环境有一些改变，包括中国经济的发展增速可能会出现一个进入中等发展阶段，包括我们中国的人口红利也在减少。在这样一个环境下，对下一个十年您是怎么看的？

顾云昌：中国的房地产要吻别“黄金时代”，牵手“白银时代”。

房地产黄金十年已经过去了，因为目前行业的发展速度和利润，以及房价上涨速度已经不可能再有。另外，宏观经济的速度放慢，GDP速度放慢，房地产市场房改以后带来巨大红利的爆发力也在减弱，加上宏观经济和房地产市场的调控，这些都使房地产市场的供求关系相对平稳，房地产市场的竞争会加剧，洗牌会加快，利润会摊薄，这是“白银时代”的特点。同时房地产市场也很可能从过去的供不应求的卖方市场转入一种供求相对平稳的买方市场，这就是黄金十年变成白银十年的一个标志性的问题。

为什么说白银，而不是铁锈呢？因为大多数制造业都产能过剩，他们许多设备就卖不出去。产品卖不出去，生产也不可能饱满，所以他们进入了铁锈时代。而房地产没有进入铁锈时代，因为房地产还没有饱和了，相反它还有很大的空间。未来房地产还有很大的上升空间，每年7%-8%的增长是正常的，其增长速度将和GDP的增长速度相吻合。在这个过程当中人均达到一套一间房，达到户均一套房，我们还有时间达到发达国家的户均1.1套，所以当中还有很大的发展空间。

但是不能指望着像过去那样，拿了土地就发财，买了房子就增加很多的收入，开发不开发，只要有土地就能赚钱，盖什么样的房子都能卖得出去，这样的时代恐怕过去了，但是这个时代过去，就意味着房地产市场进入了一个相对稳定的，相对成熟的一个阶段，就是房地产市场随着黄金时代的进去，进入白银时代，进入了一个比较相对稳定、成熟的一个时期，这是我对整个房地产行业的判断。