顾云昌：今年楼市先扬后稳 行业进入"白银时代"（三）

新型城镇化将是房地产发展动力 城镇化应更注重“城市群”建设

网易房产：新型城镇化是一个非常热门的话题。国务院也谈过，新型城镇化将是推动中国经济未来发展的重要动力。您怎么看待新型城镇化对房地产行业的影响？对于“新型城镇化会给二、三线城市房地产带来很大发展机会”这样的观点您怎么看？

顾云昌：新型城镇化的确是一个利好的消息，是中国未来经济、社会发展的主要的潜在力量，对房地产来说也是一个利好的消息，因为城镇化就意味着更多们进入城市。而且我们的新型城镇化当中突出一个字，就是人的城镇化，我们过去强调的是楼盘、土地的城镇化，许多农民工进城以后没有市民化，这次新型城镇化提出务工、进城农民工的市民化。市民化就是让他们在城里面真正享受市民的这种待遇，包括住房的，包括社会保障的，包括其他一些方面的待遇，这个对整个经济的发展是很大的动力，因为城镇居民的人均GDP是农村居民的五倍，城镇居民的收入和消费都是农村居民的三倍，在真正的市民化的过程当中，会爆发出来对投资，对消费的一种需求，当然是中国经济发展的动力。

对房地产而言，的确也说明我们面临着很大的发展空间，因为他们需要增加住房，他们需要工作的场所，需要消费的场所，也就是说城镇化的过程也是房地产发展的过程，这是房地产业人士看得很清楚的。

但是新型城镇化又提出了市民化的概念，那么我们在发展房地产当中如何解决好农村居民进入城市以后的住房问题。由于我们现在大城市房价比较高，中小城市房价稍微好一点，在这样高房价的时候如何解决他们的住房问题，中小城市问题不大，稍微补贴或者稍微加一点保障房就可以解决，但是大城市恐怕要他们买商品房有很大的难处，所以对我们房地产的发展当中保障房的发展，在大城市的农村居民进城以后的保障房的问题，要提到一定高度来看待。过去我们基本上没管，这些大城市解决当地居民的住房问题已经是很大的任务了，现在要把农民工进城的住房问题纳入保障房的范畴，这个恐怕是在新型城镇化过程当中一定要解决的一个问题。

网易房产：您觉得新型城镇化的进展之中，户籍改革会不会在未来几年有一个实质性的推动？

顾云昌：现在户籍改革在中小城市已经不成问题了，难的是在大城市。大城市的进程恐怕要逐步来。比如北京、上海这些大都市，户籍一下放开，会有很大的问题，所以需要逐步、有控制型地逐步推进。

所以我在想这个问题，我们想的城镇化问题，我在想大城市的一些问题，大城市当中现在为什么房价涨得快，还是供应和需求的关系的问题，特别是在北京和上海这样的大城市，有效的土地供应量是不足的，也就是说我基础设施比较好，交通比较便利的地方，没有多少土地供应了，或者说土地供应量也受到城市规模的限制，所以说我们要跳出这个行政区划的概念来运作我们的城镇化。

比如我们搞城市群，不是一个大城市的问题，不是集中往大城市里拥的问题，能不能周边的一些城市，城市群的发展，城市群发展的过程当中，大城市和中小城市之间的交通、配套，就是公共服务、公共产品的均等化，比如我工作在北京，实际上我可能住在河北某个地方，但是河北某个地方的小城镇的建设，和北京之间的交通，小城镇的配套如果能够齐全了，和北京接轨了，那么可能会对新型城镇化，城市群的发展有好处。

而我们现在由于区位的行政区划的行政管理的局限，往往是北京只考虑北京的，这个不是从经济角度来考虑城镇化的问题，而是仅仅从区划来说我只管我自己的，这些交通、配套可能有问题，所以我觉得真正的新型城镇化，大城市周围的小城市的发展，城市群的发展，恐怕要打破区位的这种概念，打破行政区域的概念，要用经济区的概念来推进城镇化，真正形成大城市，中等城市，城市群，中小城市的这种发展。

我们国家之所以提城镇化，就是希望不要更多的人都涌到大城市，但是在大城市里恰恰是更多的吸引人来，这就造成了一个矛盾，就是高房价也好，房价上涨过快也好，恐怕和这样的一种城市化的概念，大城市的概念是密切相关的，这是世界性的难题，在中国如何解决这个难题，推行新的城镇化，恐怕刚才我说的那些问题要引起我们中央政府顶层设计，或者整个城市群概念当中的一种区划的概念，要进一步的贯彻经济型的概念。