刘洪玉:长效机制从住房、土地、税收、金融入手（五）

海外融资更有效促房企出海 仍有外汇管制担忧

网易房产：今年初IPO向很多企业开闸，但不包括房地产企业。另一方面，昨天4家房企同日向海外发债融资。是否由于国内融资空间太小，房企只能出海？您又如何看待房企与金融机构合作的现象？

刘洪玉：实际上，国内股市一直比较低迷，房企在国内融资的效果，可能不如在境外融资的效果，能够筹措到的资金量可能更多，境外投资者对上市公司资产的定价也可能更合理。

另外，公司上市后再融资的时候，国内的审批手续比较复杂，境外上市公司就相对自由。所以，过去一年境内的上市公司再融资行为比较少，在境外的上市公司还是蛮活跃的。所以房企出海融资，也是多种因素综合作用的结果。

对于房企出海这个问题，还可以从另外一个层面上去理解。中国的房地产开发能力在国际上都算非常强、非常有竞争力的。利用我们在开发能力上的优势，以及逐渐增强的投资能力，走出国门去拓展国际市场，是当前许多企业在积极思考的一个选择。而在境外上市，无疑也为企业的这种国际化战略提供了更好的支持。

政策性产权住房“按份持有”的共有产权方式好处多

网易房产：最近中央政府保障房的“共有产权”，这种保障房模式有何优点？

刘洪玉：实际上，江苏、上海、青海等地都已开始尝试“共有产权”模式，这个概念是说把房子的产权分成若干份，购房者可以持有一部分的份额。

相对于租房，中国人更喜欢拥有住房产权，“按份持有”是一种容易被国人接受的产权安排方式。对低端收入人群，用租的方式来保障供应，保障他有房住；对于中等和中等偏低收入人群，可以通过共有产权住房的供应，帮助家庭实现拥有住房的梦想。

 “共有产权”的方式，就是买不起房子的全部产权，那先买20%，将来有了钱再逐渐增持，这样一方面解决了住房保障中大家担心的“过度”保障问题、提高了财政补贴的效率，另一个方面，政府也为家庭降低了获取住房的门槛，给家庭提供了通过自己的努力奋斗，实现拥有自己住房、享受住房资产升值的梦想。

网易房产：谢谢刘教授。