10月广州超半数楼盘网签价跌 海珠豪宅仅卖2字头

网易房产10月23日报道 由于网签数据存在滞后，此前业界关于今年“金九银十”成色如何的讨论始终浮于猜测。经网易房产统计，广州楼市10月份百盘调查新鲜出炉，年度销售旺季的成绩单也即将尘埃落定。数据显示，10月份广州涨价楼盘数量环比进一步减少，降价楼盘则持续增加，其中降价楼盘TOP10跌幅均超过12%，海珠某豪宅项目网签均价降幅甚至突破万元/平方米。

根据网易房产“2014年10月广州百盘价格动态调查”显示，在广州100个在售标杆楼盘的网签均价当中，涨价楼盘为24个，占比24%，与9月份25个的监控数据基本持平。降价楼盘则为51个，相较于9月份的47个有所增加，另外，成交均价与9月份相比基本保持不变（升跌幅度不超过2%）的楼盘则占比25%，比9月份的28%微跌3%。

10月份广州楼市总体成交情况又表现如何？根据网易房产数据中心统计显示，9月23日至10月21日，广州一手新房成交均价为14422元/平方米，相较于上个统计区间（8月23日-9月22日）14736元/平方米的均价，环比微跌2.13%。广州近一个月新建住宅总成交为5672套，而上个月新建住宅总成交为4629套，环比急速攀升高达22.53%。总体呈现价跌量涨的局面。

尽管“银十”成色胜过“金九”实现逆转，但与往年同期相比仍不尽如人意。根据网易房产数据中心统计显示， 今年“银十”（9月23日至10月21日）广州新建住宅网签成交量（5672套）与去年同期（8891套）相比暴跌36.21%，而成交均价同比则上升12.17%。权威分析报告显示，今年前三季度，广州全市新建住宅成交量同比下降30%，创下2007年以来同期新低。

房贷松绑政策利好楼市 银十以价换量力挽狂澜

国庆节前，央行正式发文松绑限贷，调整首套房认定标准，贷款利率重现基准利率0.7倍的下限，业界普遍认为，房贷重磅利好有助于释放改善型需求。有关调查数据表明，国庆期间推新项目当日去化率与中秋期间相比升高了约 15个百分点，其中南沙的万科南方公元（优惠购、楼盘相册、最新报价），从化的珠江壹号推售当日的去化率均超七成。

房地产经济研究院院长龙斌认为，央行松绑房贷意味着调控干预逐渐回归于市场调节，购房需求已呈现稳步释放的趋势，而由于目前市场库存量仍处于高位，现阶段房企难以涨价，基本维持随行就市的定价策略。而从成交数据上看，面对楼市回暖，房企主要采用“以价换量”的保守方式加速去化。9月末广州全市一手住宅库存面积突破千万平方米，萝岗和南沙预计去化周期超过20个月，因此，去库存仍是近期市场的主基调。

在涨价楼盘TOP10榜单中可以发现，部分项目网签均价上涨源自别墅等高端产品的成交，这种现象或暗示改善型需求在政策利好之下已重燃“抬头”之势。比如位于番禺的金山谷，网签均价从9月份的12632元/㎡上涨至10月份的 20040元/㎡，涨幅高达58.64%。详细的成交数据表明，金山谷的洋房网签均价仍基本维持在12000元/㎡左右，整体网签数据的攀升来自别墅的成交，其中一套682㎡的别墅成交均价达28848元/㎡。据了解，金山谷目前主推105-129㎡三房和142㎡四房，此外还有210㎡平墅大宅同期面市。此外值得注意的是，上榜的保利高尔夫郡（优惠购、楼盘相册、最新报价）、碧桂园凤凰城（优惠购、楼盘相册、最新报价）和金地公园上城（优惠购、楼盘相册、最新报价）等也均在售别墅产品。随着银行落地执行房贷认定新标准，高端住宅有望在楼市低迷的背景下重启新一轮成交热潮。

百盘调查涨价楼盘TOP10排行榜

10月楼市量涨价跌 降价风暴近郊包围城区

10月份广州网签成交均价环比微跌2.13%。而成交量则环比攀升达22.53%，整体行情呈现回暖迹象，以价换量策略经过第三季度市场的消化，逐渐显露成效。而与此前雷声大雨点小的降价潮相比，10月份房企纷纷加大促销力度，特别是在国庆黄金周期间，优惠降价和房贷松绑双管齐下，促使成交达到近期的高峰。

区域方面，最为猛烈的降价风暴出乎意料出现在海珠区，在海珠区抽取的6个在售项目中，降价楼盘高达5个，其中位于琶洲的保利天悦（优惠购、楼盘相册、最新报价）网签均价从9月份的41577元/㎡跳水降至10月份的27620元/㎡。网易房产调出成交清单，发现其中10月9日一套254㎡的大户型成交均价仅为22964元/㎡，记者试图致电项目销售中心了解情况，但工作人员匆匆挂断电话。据了解，保利天悦上周末推出全新【朗园】豪宅组团，涵盖134-211㎡三四房户型，开盘均价40000元/㎡，而10月份超低的网签均价可能来自项目内部认购。

百盘调查降价楼盘TOP10排行榜

而天河也不再坚挺，各大项目网签均价均出现不同程度的下行微调。其中跌幅最高的佳润上品菁园，网签均价由22268元/㎡下跌至18671元/㎡，跌幅为16.15%，不过销售人员澄清称，网签的低价是由于此前项目采用双合同，目前已恢复单合同，项目在售77-78㎡两三房，均价最低至21000元/㎡。

除此之外，南沙、黄埔和增城等郊区供货大户也持续降价促销。增城的敏捷锦绣星辰9月份网签均价为8792元/㎡，10月份跌至6376元/㎡，降幅为27.48%，项目在售110-120㎡毛坯三房，官方报价此前已下降约600元/㎡。

黄埔的保利越秀岭南林语9月份网签均价为13206元/㎡，10月份跌至11343元/㎡，跌幅为14.11%。国庆期间，记者曾前往位于长岭居板块的保利越秀岭南林语，项目在售75-140㎡两至四房，精装发售11000元/㎡起，毛坯发售最低仅9字头。一口价单位70万不到可买75㎡两房，成为实实在在的降价盘。

升价盘占24% 降价盘占51% 前十跌幅均超12%

网易房产抽签广州在售100个标杆楼盘，对比其过去两个月成交情况的变化趋势。结果显示，有24%的楼盘成交均价出现上升，25%的楼盘成交均价则基本保持不变；而值得注意的是高达51%的楼盘成交均价出现了下跌，降价楼盘TOP10跌幅均超过12%。

成交均价升幅最大的楼盘为番禺的金山谷，环比上涨58.64%，其中洋房的网签均价环比持平，整体网签均价的急剧提升在于别墅的成交。升价盘亚军则由花都的保利高尔夫郡一举拿下，环比上涨33.15%，10月份保利高尔夫郡举办别墅购房节活动，280-480㎡城市别墅，限时最高优惠100万。在升价盘TOP10中，增城独占3盘。而除上述外，涨价明显的楼盘还有锦东花园、碧桂园凤凰城和尚东君御，涨幅分别达到26.03%、19.10%和18.68%。

降价楼盘由海珠的保利天悦领军，降价幅度高达13000元/㎡，销售人员不愿透露具体原因，据猜测或来自内部认购。而在降价盘TOP10中，增城同样独占3盘。而除上述外，降价明显的楼盘还有敏捷锦绣星辰、佳润上品菁园和豪利幸福里，降幅分别达到27.48%和16.15%和15.84%，其中佳润上品菁园降价是由于项目期间采用双合同造成的网签假象。

供应量不减反增:未售套数14万套 番禺去化压力居首

根据阳光家缘数据显示，广州全市供应量不减反增。截至到10月22日，全市未售套数达145490套，其中番禺、花都和南沙的库存压力尤其凸显，去化任务艰巨。而在市场低迷的情况下，市场推货节奏也摇摆不定，10月份广州新增预售证情况峰回路转，节前急攀高峰，节后迅速回落，上周（10.13-10.19）广州全市新增8张预售证，再次触底反弹，新增1251套预售房源，环比暴涨近三倍。

第四季度房企跑量为上 房价震荡中维稳

根据格克尔瑞研究报告分析预测，第四季度一线城市成交有望升温，但明年市场或持续僵持。目前广州楼市库存压顶，央四条救市力度大但落实难，单纯靠政策刺激无法从根本上解决市场内在的供求矛盾问题，短时间内难以扭转低迷的现状，房企在库存高企以及业绩目标的双重压力下，仍将坚守跑量为上，四季度成交有望回升，价格或在震荡中维稳，出现反弹的可能性不大。