实录:第三届亚太商业地产·设计·效能高峰论坛

网易房产讯 11月12日上午，第三届亚太商业地产·设计·效能高峰论坛将在海珠区朗豪酒店举行，专家、业内人士齐聚一堂，探讨商业地产及设计方面的经验。网易房产现场直播，敬请关注。

以下为现场实录（时间顺序）

时间：2014年11月12日上午

地点：朗豪酒店3楼

主持人：大家留意到桌上有一个投票器，每一个演讲之后，我们按投票器进行投票。

想要表达对各位热烈的欢迎，欢迎大家来到朗豪酒店参加第三届亚太商业地产·设计·效能高峰论坛，这是我们第三次举办活动，我们和世界各地的伙伴邀请的来自不同的建筑设计师专业人士和进行地产设计和建筑方面一些发言，首先给大家做一些会务的提醒，我们提供了同声传译的服务，有一些发言进行中文，有一些英文，如果需要同声传译设备，请在接待处领取，可以用名片可以交换同声传译的耳机，每天会议结束请大家将同声传译的耳机归还。

在大家的桌子上我们还放了一张反馈表格，这一点对我们未来更好的去组织这样的活动非常重要。希望大家在会议结束后把反馈表交给我们的接待处，我们会给大家一份小礼品。刚才我提到了桌面上有一个投票器根据使用的守则可以每一个发言结束进行投票，讨论的部分也可以进行投票，也想提醒大家在每天会议之后把投票器归还，不要带走，希望大家在两天会议中，充分尊重发言人，把手机调成震动或者无声的模式，今天的会场是不吸烟的，希望大家不要吸烟。希望大家在两天会议中学到很多东西，过的比较愉快，希望大家在广州的停留以及在朗豪酒店的活动开心。

接下来是会议的主席，他在建筑行业已经有30多年的历史，参与国香港国际机场旅客部分的建筑，也连续六年获得国际最佳机场，让我们有请。

嘉宾：女士们、先生们，早上好，今天我会用英文介绍，我的同事陶先生用中文主持，今天首先我感到非常容幸欢迎各位来到今天的南丰朗豪酒店参加第三届亚太商业地产·设计·效能高峰论坛效能高峰论坛。今天对于我们来说是非常特别的一个时刻，因为我们都都将迎来全世界最出色的以及亚太地区最出色地产设计项目，开始今天的活动之前，先代表我们的组委会说几句表达我们对大家衷心的感谢，感谢所有给我们支持以及我们的赞助方，像飞利浦照明、摩托罗拉、FADG设计公司，还有GDF，以及今天所有的与会者，你们的到来使我们的今天活动成为可能，接下来开始今天的议程，请出我们第一位发言的嘉宾是孙永刚，来自中国首钢集团，给我们讲一讲首都钢铁炼钢料场变成京西798，欢迎；

孙永刚：非常感谢主办方给我们这么一个机会，借用这个机会和大家分享一下关于我们首钢园区规划方面的一些经验，主要分这么几个部分，可能首钢在北京可能比较熟悉，到这边因为大家有一些人比较关注，我们在北京有很大的工厂，大概占地8平方公里左右，在2010年的时候停产了，这个园区随之转入了商业开发的过程，这个工厂的位置非常好，就像PPT里说的在长安街、永定河边，从天安门一直往西15公里，现在就是首钢厂的大门。

整个我们园区规划从工厂的历史开始，这个区域建设首钢我们可以分四个三十年，从1919年在这个区域可以开始从北洋军阀政府建设了工厂，从解放后第二个30年，改革开放到2010年往外搬迁，搬到河北，进入到新的历史时期，原来这个区域有800万吨的产能，通过搬迁以后我们大概在河北实现了2000多万吨的产能，已经连续三年位居世界五百强280、290名的样子，这是我们转型和搬迁期，整个工厂在2007年停产以后，我们很早从2004、2005年国家发改委发了文件，由于一两年大家更关注北京雾霾的问题，我们很早就认识到这个问题，国家发改委在雾霾、环境治理包括现在老工业区搬迁之前，就启动了首钢搬迁的工作，那时候的搬迁整个工作组织力度也是比较大，国务院专门成立了首钢搬迁工作领导小组，把工作机构放在国家发改委直接负责这项工作，在那个时候确定搬迁的同时，我们和北京市规委和规划院启动了规划的编制工作。2007年版规划出来以后，我们一会儿介绍一些规划的内容，2007版规划出来以后，考虑周围情况变化的因素，没有实施我们启动了新的修规，在2011年的时候，正式调了一版规划，现在这个规划正式命名为新首钢高端产业服务区的控制性详细规划。在控制性详细规划里面首钢这个区域转型大家可以看到，这就是我们整个永定河，现在已经恢复了水的景观，这边不愿就是西山，在这个规划里也给首钢区域做了五个定位，也是中央给北京市的定位，一是举世瞩目的工业场地复兴区域，可持续发展的综合区，后工业文化的基地，和谐示范区等，整个规划里，可以看到我们这边是北京城市总体规划按照两轴两带多中心的规划。首钢园区处在西边发展带和中间发展轴的交会位置，是非常核心的位置，整个控规里，把首钢区域定成了北京的西部城市发展核心区，我们在内部研究的时候，也希望能够打造成北京城市西部的副中心，现在北京提的副中心主要是通州区域，我们内部也想把这个区域打造成更不一样的，因为规模小一些，可能这样正好规划设计各方面一些新的应用，可能更容易一些。

新的规划控规里最主要的特点，靠两带来体现，第一看出整个规划区中间有一个城市公共活动休闲带，我们通常规划的时候称之为中央绿轴，贯穿整个园区的中间，宽的800、900米，这个区域有地铁线，也有工业保留下来的工业小火车。第二在整个西侧这就是永定河，我们留了滨河的活动休闲带，为了把这个休闲带打造好，现状区域有一个风沙铁路，北京市政府和铁道部合作，铁道部出巨资把这个铁路改为地下线路，为了做到这个区域和河岸无缝的接触。在整个控规的指标方面，园区的规划是8.63平方公里，规划的建筑面积，地上建筑面积1060万平米，基本上均为商业金融用地，可能有不到15%左右的住宅，其他基本都是商业金融用地，在新的规划上体现了这么一些特点，包括功能分区的优化，建筑规模的条了，增加了一些建筑规模，对于一些用地类型、路网密度和先期启动地块都做了一些调整，更加具有实施性，更加贴近规划发展的水平。

我们除了整体规划以外，为了提高这个区域整体开发水平，还做了专项规划，包括绿色生态、智慧园区、交通、城市设计、地下空间，我们这个区域有一些轻微土壤的污染需要治理。在先期启动上，我们在环境方面做了这么一些工作，包括整个土壤治理，我们做了整个非常详细的勘测，很高兴能跟大家分享，我们根据目前初步测评的结果，从钢厂的治理，初步还是不错，地下水各方面指标还是不错，轻微的土壤需要治理，都是在自己的工作计划之中。整个绿色生态方面，我们比较早的启动了区域整体国家级绿色生态示范区的申报，除了这个工作以外，北京市对我们提出了新的要求，我们和国际上知名公司合作，希望从这里拿出1平方公里按照国际领先的标准建造，这个标准初步选择C40组织，那酸拿出一平方公里建设中国第一个低碳的示范区。

在我们和整个C40组织一些沟通过程中，首钢区域打造绿色生态示范园区有一些特殊的意义，原来这个区域在北京传统认为上风上水是制造污染的地方，现在我们把它做一个颠覆，做完全生态的区域，已经启动一些工作，我们建设了亚洲最大的垃圾焚烧工厂，转过来可能为园区提供一些再生能源。由于我们是在整个8平方公里的园区内整体进行规划设计，从而使我们除了规划设计，还介入了整个后期的运营工作，从而使我们整个集中利用一些分布式新能源方面，有了一些得天独厚的优势，这是我们绿色能源方面按照高的标准进行设计和运营。

这是国际上已经在做的正气候示范区，我们非常希望首钢能成为中国第一个正气候的示范区。地下空间方面我们较早启动了地下空间的规划工作，从北京这座城市来讲，我们经常总结可乐在地上有一些建筑做的还是不错，地下的整体和利用上和国际先进一些城市存在非常大的差距，包括伦敦、东京、香港，这也是北京市政府长期以来难以解决的问题，造成这种现象最主要的原因是地块现在土地上市模式，地块是分割上市，各个业主不一样，导致地下空间整体规划存在一定的难度，我们具备了8平方公里整体统筹安排开发的特点，我们也是非常早的启动了整个地下空间整体统一的设计工作，这个工作在今年年底能够完成，今后无论是谁来开发都会按照统一地上有各种设计，地下都给按统一的功能设计来做好，这样也是保证区域地下空间的利用得到非常有示范性的效果，对业主最有帮助的功能。这是我们整个地下空间做了5个核心的模块，大家可以看到，基本上也是围绕着那黄线在园区规划地铁11号线，和地铁地下站点结合，园区内做了5个非常集中地下5个空间，和其他分散的空间通过线网做一些联合，使这个区域地下空间得到整体的利用。

专项规划上我们还启动了专门的一项城市设计工作，大家做建筑的人都比较关心习近平总书记对中国建筑做了很长的批示，通过建筑部系统下发到各个单位，核心在批判我们建筑上存在着摊大、媚洋、求怪的工作，我们找了很强的班子和中国工程院、北京建筑设计院，在规委的指导下成立了首钢区域建筑风貌的工作机构，希望通过这么一个工作使将来整个这8平方公里1060万平方的建筑，能够找到相对可以摸到的建筑语言，不会出现跑偏的现象，这个区域大家可以反映，一看建筑反映出这个区域的特征、特色，反映出这个区域的历史文化，我们现在正在做这个工作，预计明年的上半年应该能够完成这项工作。这是城市设计方面做的工作大概的想法。

交通专项规划我们紧紧围绕绿色生态园区的建设，对交通做了一版专门的规划，这可能是比较常规华化的工作，我们力争和绿色生态、智能交通引导靠的更近一些。从首钢开发园区来讲，今天被赋予特殊的意义，在整个国家的1号战略京津冀一体化的战略，京津冀一体化首钢园区由于带动着河北的几个园区，我们希望能够建立一种模式，通过一些交通廊的打造，把传统产业的总部研发和制造相对在不远的地方进行分离式的布局，经济衣意义上我们首钢园区推动老工业区的转型升级，这个园区的开发也会是首钢整个集团转型下一步核心要做的工作。从人文意义上来讲，我们对北京历史文化的传承，打造四个北京的意义，在这个区域得到贯彻，从战略来讲，首钢围绕着打造城市综合服务商的战略上，这个区域建设，在把这个战略优先得到贯彻执行。

通过希望打造园区所确立的发展目标，就不多说了。设计思路上，我们现在初步有这么一些想法，从理念上来讲要遵循智慧生命体系，从体系上来讲打造智慧的设计体系和智慧的运营体系，在这些设计的理念应用上，我们看重三个平台的运用，城市规划建设的运用，城市公共运营服务平台和智慧决策平台，在智慧城市一些设计思路服务层次和指标上我们做了这么一些思考。我们对园区智慧城市硬件建设做了一些非常前瞻性的考虑，云端的建设，园区的IDC和远距离的IDC做了出来的设计，我们有先期的启动项目和互联网相关，这方面也会有充分的义务。

给大家介绍一些先期的启动项目，大概说两个项目和下一步拟开展的项目，借这个机会欢迎各方面的朋友跟我们有一些参与和合作，把新的技术和领域带到我们园区来。2014年我们启动了统舱（谐音）改造项目和型材厂房改造项目，统舱改造项目看了中国各类的统舱，炼铁的时代给高炉供储存原料用的，在停产以后，我们看到这两台统舱，有6个，这排有10个，我们把6个和料仓进行了改造，赶上了一个机遇，国家发改委把首钢列入了升级示范区，我们把这个项目报成了试点项目，中央财政给了一定的资金进行支持，我们当时想用中央的资金高水准做了这个项目，挑了统舱的改造，这个货非常不好干，今年年初启动，到现在基本上主题结构完工的，大家可以看得出当初炼铁的三高炉，这是炼铁时候的循环水池，现在是景观湖，从统舱改造的经验来看，因为必须要改造，在整个规划上，在前期做规划的时候，我们厂区里确定了36项强制保留的建筑物，你不能拆，怎么改造成能够赋予新的功能，保留原来景观特色的东西，我们确实做了非常多的方案，通过开孔的方式，改造成了创意办公的空间，可以看到我们改的六个统舱，顶部是原来的通廊，改成了通廊餐厅，不同的开孔模式是三家设计师的作品，体现了不同风格，改完以后，原来一个筒改到5到66层不等，原来22米高，改完以后非常富有特色，每两筒加了电梯组，顶部是三千到四千平米的餐厅，旁边是广场景观设计和湖的设计。这是一些效果图，整个原来运送原料顶部大的皮带通廊，我们加固保留，作为空中的景观，看这个通廊，用一些照明的手段，成为这个区域最有特点的景观之一。

右边这个图是我们改的，用原来的料仓做了改造，改造成6层的创意空间，整个料仓改完1.1万平方米，具有非常独特的效果，这是筒仓内部装修效果图，这是筒仓的地下一层上去的螺旋楼梯，大家可以看到在筒壁开了圆形的孔洞，开出来的孔我们做这个区域里的雕塑作品，我们在区域里展示，我们拿8万平米的厂房，有一个平台厂的厂房，460米长，186米宽，我们做了整体的改造，改造成互联网金融产业园，整个设计已经完成的，近期开工，这个项目离地铁非常近。最大的特点在厂房内打造了两条中央绿轴，北京绿化景观差一些，我们做一些着力的打造，这是设计的效果图，刚才说的筒仓木在这里，铝材项目在这里，名男我们还打算开发的项目，包括古城南路的地块，这个地块已经开始拆迁了，有一个月可以拆平，这是首钢打造的首钢广场，这是我们改造的绿轴，这是明年陆陆续续想打造的一些项目，这是我们的山脚下宾馆改造项目。

跟大家分享一下首钢区域政策支持，首钢这个区域最大的特点就被赋予了很多非常好的政策，首先在中关村扩园的过程把这个区域扩在中关村覆盖范围，首钢搬的比较早，国家给了特殊政策支持，这个区域被赋予了国家服务业改革的综合实验区，国家可持续发展的实验区，中国老工业基地转型的示范区，同时还是国家保险产业园的承载区，最近我们还把国务院侨办合作作为华侨创业的基地园区，一个牌子后面都跟了特殊落地的产业支持政策，重点需要跟大家介绍一下，在今年的国务院办公厅发了9号文，关于老工业基地搬迁转型的意见，为了贯彻这个意见，北京市政府9月份发了28号文，关于首钢老工业基地转型发展的北京市的实施意见，这个实施意见给了首钢区域非常大的支持政策，明确整个区域由首钢来做整个综合主题，进行操盘这件事情，为了支持这个项目，特意出了一个政策，对于首钢区域除了住宅用地以外的所有土地可以采用协议出让的方式进行供地，为首钢下一步区域的开发，土地政策的把握和整个对大盘子的操控提供了非常好的政策基础，这也是在北京市政府层面出这么大土地政策支持这么一个园区，也是非常罕见的，这个区县都没有这个政策。

我们所在的区是北京的石景山区，区政府层面更是对首钢区域打造了量身订作的政策，这个大家都不陌生，如果来这边进行投资开发，区政府那边从招商、服务会有非常大的力度支持。大的总体汇报就是这样，谢谢大家花这么长时间听我关于首钢园区开发介绍，也是借这个机会非常欢迎大家一些新的理念、技术，按照我刚才说的，我们首钢园区打造5个目标的园区，欢迎大家啊把新的想法、技术、创意带到我们园区，和我们一起把这个园区打造独一无二的区域，按照我们公司战略要求，打造成和谐宜居之路的示范区。

主持人：之前我们也收集了一些嘉宾的提问有3个问题想问一下孙总，怎样的改造策略可以保留建筑记忆，又有历史的遗痕？

孙永刚：我们区域最大的是原来的工业建筑保留，筒仓、大的高炉，一方面这些建筑是这些区域最大建筑风貌特色，如何把建筑赋予新的功能，这是我们最主要来思考的问题，我们已经做了一些考虑，针对不同老的建筑，我们赋予新的生命，这是我们主要来解决这个问题的答案，例如我们筒仓区域，可能做成了创意办公的区域，高炉初步想把它做成类似于我们有5个高炉保留有一个做博物馆，有一个做成时装剧场，总的来讲回答你的问题，还是要看重新的功能的打造。

主持人：因为刚才孙总提到筒仓的项目确定了建筑功能的类型，通过增长的建筑策略满足这样的功能需求？

孙永刚：动作筒仓项目来讲，在建筑策略上是非常难的选择，你要保留整体的景观，很难应用，整个里面很黑，你要想应用它，不得不在结构上做一些新的考虑，我们主要两个方面，在筒仓上通过独特开洞模式，通过开洞做不同的景观，顶部进入了顶部的照明，包括自然的通风，使这个区域不但很好看，办法用起来很好用。

主持人：如何在比较短的时间和少的经费营造优质的项目，项目如何进行协调，我们知道这个当中涉及到很多的部门？

孙永刚：我们比较看重对整个设计方的选择，这个项目最大的经验或者说我们总结起来，可能要找最好的设计方案，这个需要花很长的时间来进行作为业主方的选择，资金上好一些，有一些中央财政和北京市地方财政的资金进行一些支持，协调机制上我们走的路各大部分业主不太一样，我们这个区域开发在北京市层面专门成立了首钢发展建设领导小组，我们市长和四位副市长亲自担任组长，他们协调开发过程中重大难题，我们比较大的政策障碍的时候，有一些特殊的协调机制，这些措施的结合来保证整个工作的顺利推进。

主持人：谢谢孙总的精彩回答。接下来之前有提到投票的环节，大家如果之前没有开机，可以先按C进行开机，现在可以投票。我们在今天的晚宴上作为今天优秀演讲嘉宾的优胜奖前三名，根据今天大会投票的结果。