峰会场二：办公与商业建筑
时间：2014年11月13日下午
地点：朗豪酒店3楼
主持人：各位来宾下午好！下午我们在茶歇之前安排了三个演讲，分别是陈建邦先生，中里竜也先生，洋世丰先生，然后是茶歇，茶歇之后再进行演讲，大概到4点半时间。
请允许我介绍今天下午第一位嘉宾陈建邦先生，他担任瑞安房地产发展有限公司的策划发展及设计总监，他今天带来的题目是岭南天地，旧城改造的可持续发展。
陈建邦：今天非常容幸和大家分享岭南特色的项目，这个项目已经发展了五到六年，还有一段时间是150万平方米的项目，也跟大家讲讲它的背景。
今天会议其中一个目标讲可持续发展，在岭南天地环境科技发展，环保、扩大一点，对佛山科学发展和整个城市科学发展的关系，大家都知道中国现在非常巨大的城市化，城市化带来的一些副产品，包括了汽车、能源消耗、碳排放污染，还有国防方面现在来说是传统的理念，是现在的概念，这种理念从传统的社区和城市成为了以小汽车为主导的城市带来的副作用是非常厉害。在中国那么好的经济环境里面，城市化那么好的机遇里面，在市中心围绕发展比较环面，不是佛山，有些城市是失败的，超过10%的GDP是失败，我以前在美国的时候做城市医生，是把美国的一些城市里面最不好的地块希望改造，现在在中国出现是非常伤心、不幸，但是出现了。
十多年前在瑞安我们工作，有一些原则，这些原则的发展应该是比较健康、可持续，也是我们开始要可持续发展之前做这个事情，岭南天地在佛山，佛山是非常历史性的城市，也是古都，比广州还要老，很多岭南的文化在这里开始，但是佛山也是非常健康的城市，但是市中心是发展的比较缓慢，刚才我说的几个原因，发展起来比较可持续，有一个很好的事情，后面政府把传承古老的市中心变成了历史保护区，里面有22个文化保护单位。把这个地区也没有把很小的地块卖掉，我讲的区域是包括整个佛山老城的中心，刚才我说一些传统岭南文化，都跟佛山非常有关系禅城的中心就是祖庙，这块地交通非常好，有两个地铁站，大家也知道老城里面从小汽车的比较拥堵，交通方面从这个角度也不是很好，因为是历史保护区，很多地块基本上车也没有道，保护了很长时间，这是祖庙是其中一个历史文化保护区。2008年的时候，禅城区政府跟瑞安的合作，希望在这个历史街区还有22个文化保护单位的前提下，既保护又发展，把市中心复兴，包括经济和社区的复兴，利用这个机会，把岭南文化创造一个复兴，人家当佛山是一个工业城市，很多人忘记这个事情，比较特殊的项目，这个项目大概65万平方米，里面的房子当然是很有文化和特色，非常的不少，很多差不多倒下来，基本上就有很大的能力维修、保护、拆掉重建。
刚才我说了发展理念，但是这两个理念非常困难艰巨，我们希望总体规划和多方式的发展重新把这个社区打造，我们做的规划是150万平方米多功能的开发，里面的内容很多，基本上你想象社区内容也有，包括了文化保护单位的保护，这也是我们公司第一个要保护建筑，还有城市肌理的保惠，还有历史建筑的一些改造，还有一些传统建筑的改造，在保护的前提下，增加了一些路和公共空间，甚至是公园，社区可以比较完整可持续、长期发展起来。里面是历史保护区有高度的限制，还有文物保护，南边跟北边、西边可以有多一点的空间进行现代化比较高的建筑，包括住宅、商业的发展，刚才我说过可持续发展社会上面的科学发展和文化的科学发展，环境的科学发展，也是拿到项目全世界第一个LeeD+ND的项目，也是拿了这个认证，里面重点是美国的角度，土地的从用，建筑的从用，以走路和工作为主的小地块的交通网络可持续发展。
1号地块大概5.6万地块面积，和6.7万平方米的建筑面积，希望从这里跟保护区在东面的保护区连在一起，总体的面积比上海的新天地大得多，上海新天地不是保护项目，是老房子改造的项目，岭南天地才是真正保护跟开发一起的项目，里面包括了文化单位，国际级、省级、市级都有，文物单位还是国家拥有，还是要保护，一些历史建筑我们尝试比较小心的改造，这是一个会所，改造的方法当然很多，有些是小型的改造，有些是太破的重建也有，新的建筑也有，关键在发展中要有可持续性，以后商铺怎么能够经营下去，这个是规划方面跟设计方面，包括施工方面都是跟保护是不一样的，建筑物的保护跟重用，更加重要就是城市的肌理，道路跟公共空间，也是瑞安跟大部分发展商不一样，我们打造公共空间跟路对我们来说是发展的非常重要的一块，我们的概念打造社区，社区里面共同建设非常重要，这些建设是重建，里面有一些树可以保留下来的就保留下来。
现在我们是第三期没有完成做好，第一、第二期在经营中，如果打算去佛山看看，效果是有点出来了，这些公共空间以前也没有，有些是把以前的房子拆掉重新打造，比如说小型的公共空间，现在可以看这个水池每天很多小孩子在玩，很多洞，是大风扇把凉风气吹出来，以前大部分是住宅，也有一些是商业的，所以希望佛山的居民跟游客享受，我们尝试佛山开始的商铺，有些在禅城这边的商铺，本来在佛山，后来搬到另外一个地方，我们尝试找他，把他搬回来，也是一个文化的科学发展，现在有些成果了，比如有一些老的字号，你去岭南天地也可以看见。还有一个比较特殊，利用一些活动，搞一些活动，这些活动跟传统的佛山、岭南有关的活动，比如咏春拳，我们重新搞一些广东的结婚仪式，重新希望把这些文化复兴起来。在环境当中除了我刚才说的，房子把公共空间的打造之外，我们开发每一个项目的演出也放在这里面，大部分在岭南天地，有一小部分在住宅里面，我们希望打造一些凉快的空气，因为佛山比较热，不希望打造空调来解决问题，利用大的风扇，把比较凉快的空气打造出来，其他大部分是科学发展的认证。除了一号地块之外，当然整个社区在150万平方米整体打造社区，我们发展了很多其他的地块，包括住宅、商业，刚才我说包括一些保护建筑，注入祖庙旁边一些公共空间重新的打造我们也做这个事情，新的马可波罗的酒店，新的购物商场和办公楼，这是设计中办公、酒店，我们期待东华里（谐音）的改造项目。里面值得一提的是，在发展中其实每一个地块都会有一些历史的建筑在里面，怎么解决这个问题？全部拆掉不行，新的建筑和老的建筑混合在一起，这也也是城市设计的奖，这个不重要，重要的还是坚持，现在这个项目还有很多开发还没有做好，现在我们在坚持，还是刚才说的两个总体的概念，一是把整个社区重新复兴，二是把岭南文化重新复兴，希望一天一天的把佛山城市历史文化感觉越来越浓厚，谢谢大家！
主持人：谢谢陈先生给我们带来精彩演讲，让我们置身新与旧的环境中，接下来是投票，下面为我们带来演讲的第二位演讲嘉宾是中里竜也先生，任职阿拓拉斯的景观规划师，今天下降的题目是独特景观体验创造高端商业价值。
中里竜也：大家下午好，这是阿拓拉斯的主创设计师中里竜也先生，虽然今天我们的主题是办公，但是办公也是商业中档业态中的一项，我们不谈个例，谈谈商业综合性的话题，我们是景观公司，我们演讲题目是景观的重要性。
曾经景观是商业微不足道的部分，现在大家开始正式它的存在，未来景观应该会成为提升商业价值的增长点。大家都知道商业景观比其他的难度比较，有经济行为相关，商业的业态比较多样，景观有复杂性和求异性，因为一些因素的制约，需要设计者设计之处举行比较强的整体把控能力，并且景观所承载的功能既多样又多变，比如建筑、水井、照明、城市交通等其他专业之间的关系密切，景观可以为商业带来怎样的价值？一个好的景观设计会成为商业项目的画龙点睛之笔，可以满足商业基本功能需求，景观最重要的作用是吸引人，引导人，留住人，能够促进人在商业空间里完成一些商业行为，除了起到一些基本的功能之外，还应该能够满足人们对商业的休闲需求，让人们其中进行一些娱乐、休憩、交流并从中获取信息，汇聚人气，增强商业氛围，商业又是城市的重要组成业态，商业景观也应该起到扮美城市的作用。左边是北京银泰的改造项目，左边之前没有做什么景观，我们改造的时候添加了有功能性的景观，马上使项目有了一些颜色。
我们来自日本的景观设计公司，日本的商业景观设计是怎样的？日本商业景观的优势，首先注重细节，可以运用有限的空间创造出精致的景观，比较擅长用材料，可以用比较便宜的一些材料创造出高品质的景观，最重要是人性化，注重人在景观中的感受，而且施工比较严谨，后期的管理也很到位，我简单介绍日本有名的项目，左边是六六本木，无论从哪一个角度可以辨识出来，做景观很整体的思考了，中间这个大家很熟悉这个项目，从远处看像一个花园，每个季节有不同的花开放，任何时节去都有不同的体验感。右边三张图片是是新的大型项目，设置了很多的物理花园，设置了商业以外的设施，比如篮球场，宠物自由游乐园，可以为商业汇聚更多的人气，前面那些大家作为行家可能都比较了解，接下来我想着重介绍一下阿拓拉斯对景观商业的思索。
一个商业的核心之处就是什么？就是人流量，就是人气，我们阿拓拉斯做设计以人为主导，依照发生情感提出五层体验理论，人们对一个商业空间的情感发展，说的形象一些就像一个女孩寻找心上人的过程，从起初的好奇、心动到后面的一点点喜欢，在相处的过程中觉得可靠，成为一种习惯，最后产生依赖感，怎样的体验可以达到这些目的，首先是非日常性体验，做出特色，满足人们的好奇人，吸引人们能够慕名而来。比如左边这张是我们在北京做的K11的项目，用一些曲线的座椅、花坛、草坪，创造出不同于其他商业的艺术氛围。中间那张是苏州影视娱乐城，主题是红地毯，客户是明星，赋予商业一个主题，提高辨识度，让人们有深刻的印象，再如下面那张是银泰中心的垂直艺术空间的构想，右边比较特殊的景观，能够让人们产生不同于其他景观的感受，再就是可持续性的体验，变化多样，能够打动来宾，让人喜欢上这个空间，使人产生再次到来的冲动，左边这两张图上面是常用的汗喷，下面是投射在小品上的影像，产生不同的体验，植物四季的变化，通过空间随着时间的变化可持续，唤起人们的感知体验，在做设计的时候还要考虑空间的可变性，中间的图片可移动的临时商铺，售卖车和小品，同一个空间产生不同的感觉。右边这一组图片也是北京K11项目我们设定的屋顶农场，互动性强的景观使人们花心血在里面，想经常看看自己的劳动成果。
有了情感基础就是对实用性的考验，一个空间安全可靠，让人觉得行动方便，不会迷路或者走失，这些图片都是北京银泰改造项目的图片，首先为他的交通做了改善，进行了人车分流，甚至了环岛，引导车辆单向行驶，排除了拥堵等隐患。起初它的入口不是很明确，我们重新设置了一些不会遮挡视线和道路的景观小品，巧妙运用了一些铺装做引导，使人们第一时间到达自己想去的地方，促成商业行为的完成，商场的西侧是一个酒店，我们将前来购物和住店的车辆进行分流导向，每个业态相互连接的同时，保证高档酒店的私密性，商业地步合理规划了空间，合理有效的连接商业业态，同时避免了难以招商的灰色空间，再来就是随意性的体验，让一个空间能够深入人心，人们可以有事没事习惯性的到来，长时间停留在这个空间里，左边这张是我们在北京的郊外做的商业项目，在广场区域设置了一些游戏的空间，给人们提供了随意停留、交谈的场所，让商业区成为能够引导经济行为产生不以盈利为唯一目的的场所，我们把一些商业打造成城市公园或者艺术中心，使人们可以在这里进行散步，不仅可以聚集很多的人气，延长了人们在商业空间逗留的时间，闲逛的过程中可能消费行为的产生。
不仅要添加这些趣味性的空间吸引消朋友，在游乐区的周边应该合理设置一些休息区，露天的茶吧，家长监护儿童的同时，也可以进行消费行为，最后多方位的体验，一个空间一应俱全，可以满足人们的需求，人们自然对商业产生依赖情节，无论有任何需要都会第一时间想到这里，比如苏州影视娱乐城，商业是多样的，能够满足不同需求，我们景观设计的时候也是整体的把控，处理好每个业态之间的关系，使人们在任何业态中都能够体验到景观的整体性。如今的商业不等同于购物，景观需要满足人们的感知，右边的图片，景观空间可以举办各种活动，满足人们不同时候的不同需求，除了建筑外部做景观，还可以引入建筑内部，也就是室内景观，这是我们设计的天津周大福项目，室内景观不仅用有限的景观创造体验，还可以引导人走进更远更高的地方，促使人们逛遍每一个空间。这个是沈阳新世界中心项目，北方的冬季比较漫长，室内做一些景观，可以为漫漫冬日加一些暖意，尝试餐饮区可以做一些可食的植物，人们采摘后可以在餐厅享用，还有一些让客人自己种植西红柿野菜等的室内景观，既添加了客户的趣味性体验，又能够吸引他们多次的光临，综上所述我们的愿景经阿拓拉斯的每一个项目，通过景观体验，聚集更多的人气，提升商业价值，谢谢大家聆听，如果接下来有什么疑问，可以在茶歇时间跟我进行一些沟通。
主持人：谢谢中里竜也先生，今天时间比较充裕一点，大家现在有问题可以现在提出来？觉得还是在下面讨论，我们还有一个投票的环节，请给拿起投票器给中里竜也先生投票，有请演讲嘉宾洋世丰先生，是欧博迈亚工程咨询北京有限公司的总经理，他带来的题目绿色、节能、持续。掌声环境斯蒂芬先生。
洋世丰：下午好，我叫洋世丰，这是德国的公司，在中国已经做了很长的时间，我们在北京以及上海、沈阳和广州都有办公室，我们的客户包括有政府部门，主要设计绿色建筑、生态规划，我们和很多地产商合作，现在基本上很多地产商也是对绿色规划越来越感兴趣，我们做城市建筑规划还有交通的规划等等，今天讲的重点是绿色规划，整个设计非常复杂的系统，一个层面上讲实施规划非常困难，我们需要从规划师的角度思考建筑和交通解决方案和看技术上的设计问题等等，想讲一讲可持续的城市规划这个问题，现在城市规划中国政府规划了非常重要的问题，中国政府也是对此给予了很多的支持，绿色和可持续规划地块上有很多的绿化，这个也是对商业来说，对地价来说是有好处的，同时我们要在规划的早期考虑到这个问题，知道要采用什么样的技术解决方案，有些可能是后期才会逐渐意识到，而且我们知道在中国一些规划规章相对欧洲某些国家来说相对宽松一些，当然中国政府也会在这方面施加越来越的压力敦促绿色规划的实施，绿色规划对前期投入比较大，对规划原则来说，首先我们不仅仅要让整个城市绿化看起来很好，更重要实现可持续性，这些可持续的元素必须到位，一定要让整个地方看起来不仅有特色，人们可以长期的在这里工作和生活，第二个是热导效应，必须是我们避免的现象，还有生态交通的概念也非常终了，尤其是我们在提供城市公共交通解决方案的时候，主要基于整个城市的一个系统，这些很当要和私人的开发商进行合作进行，以前跟政府合作进行，现在我们的公共和私人领域必须参与进来，还有能效方面的措施也必须要考虑，因为我们也是一直在讲建筑要能耗低，要能效高，要做到就要想办法，住宅和工厂厂房冬天供暖怎么实现最大化，还有水的管理，我们希望能够规划一个绿色比较省水的水资源管理系统。
在最近几年我们涉及的项目是青岛的中德生态园，这个项目也是吸引了很多的关注，因为中国和德国的政府都非常的注意，非常的重视这个项目，主要资金还有投资都是由政府推动的，我们可以看到这里是我们的可持续性的城市规划图，我们能看到有很多的绿地，我们不仅仅只是在城市当中创造绿岛，我们实际上在整个大大的绿地里面加入了一个一个小的住宅和办公区，这也是未来我们要走的方向，更多的一些例子，我们希望能够给更多的建议，有的地没有得到有效的使用，那个时候这些地块只有18到20%属于生态地，很多都是空地，开发之后，我们已经实现了30%在生态上有价值的地，景观和绿地不是一下子让整个地成为生态用地，我们必须考虑到当中的动植物的生态，整个生态圈能够很和谐的发展等等，这样才能创造生态化的景观，还有这个生态园里有技术上很多的系统，比如有水回收的系统，我们看一下这里面的一些很多的建筑里面有公共用地，公园有很多节水的设施，里面有一个水的自然洁净系统，这个系统可以和整个地块的生态结合在一起，既可以实现绿色景观，也可以实现高科技的成分在，同时还有电动的巴士，也是我们这个地块交通系统的部分，也可以在这里使用，除了设计上面这个图，是设计出来的视觉效果，最后我们希望能够更好保证景观在下面这个斜坡那里有一块绿地，最终政府决定把这块地变成是一个平的，而不是有斜坡的地，考虑比较特殊的地理位置，我们做成有台阶，保留了斜坡的状态，现在更多的绿色越来越重视综合使用，建筑不是只有一个功能，会把生活、工作和环境的融合都结为一体，而且不同的社会群体都可以在这个里面生活。
给大家简要介绍一下，这些项目在广州附近，广州地下城的项目，这是广州的电视塔和西塔，在这两段之间的地下空间，主要是绿色的公园，在地下有很多商业空间、停车场、公共交通系统，对我们来说这是一个非常够具高生态型的项目，我们把这一区的利用率提高了，除了商业区域我们可以整合了公共交通，使其他不驾车人士可以充分利用这个地方，这是地标的情况，在地下有APM，也就是无人驾驶公交系统，这是杭州的地下城的设计项目，这个项目也是希望能给大家提供一个地下空间，而且是一直延展到我们河边，我们不想说行人不断的爬上爬下，我们使用了地下空间的设计，可以从路边直接一直走到河边，不需要路面上爬很长的人行天桥，我们还给私家车开的一条路，我们也有相关比如大家看到这样一个空气循环系统，保证我们在地下的时候，空气也不会太差，而且也不会受到外面太冷或者太热外界温度的影响，在说到可持续建筑设计，大家应该都得到立德（谐音）的认证，德国也有DGMB的系统，这个系统要比其他的系统更加的严重复杂，我们主要看的是在商业上是不是可持续发展，因为在商业上可持续发展建筑物来说，它是可以有更长的寿命。
我给大家介绍一下这是我们做生态评估时候的一个标准，这是我们一个汽车公司所站的解决方案，我们在设计的时候，希望能把环境做的更好，比如在这里我们看一下如何做节能？我们系统建筑大家可以在这上面看到，夏天有一个冷却的系统，在冬天有一个预热的系统，我们也计算了一下我们怎么样使用这个绿化来使节能做的更何，使它在商业上面可以更加的有汇报，我们会计算在费用使用这一个方案，这主要设备的方案是会节省134%，我们投资回报2.9年到3.2年左右，在这样可持续发展的方案里面，只需要三年就可以赚回我们的投资。这也是我们上海的一个居民确的商业楼宇的项目，这个项目里面我们的外墙是使用了一个隔热的设备，而且有一个双重的隔热的外墙设计，可以看到说，我们只需要在建筑的时候投入多一点的建筑成本，但是在后期来说回报非常明显。
这是北京的一个项目，在左边我们现在十年前建筑的时候情况，也是使用了双层幕墙的建设项目，在当时其实是比较新的设计，现在我们因为空气污染、噪音污染比较厉害所以可以看到这样一种双重幕墙的设计，有它的优处所在，这是上海的情况。这是北京SOHO的情况，最近的一个项目是常州的一个会展以及会展酒店的项目，这个项目建设的初期，我们现在做概念设计的阶段，这些解决方案都是非常重要的，但是我们的各个解决方案可能它的投资比较大，所以我们还在想在设计概念出来之后，在技术方面怎么样可以解决各个的难题，在中国我们也致力于提供更加绿色的一些建筑解决方案。
谢谢各位的聆听。
主持人：非常感谢洋世丰先生的介绍，我们还是投票，请大家拿起投票器参与投票。投票结束，主办方的建议，原来计划现在开始茶歇，我们想把最后一个演讲也提到前面，整个演讲结束以后，再安排茶歇，接下来可以自由活动，大家如果没有什么意见，我们邀请最后一位嘉宾上台演讲。谢谢大家的合作，最后一位演讲嘉宾是朴双根先生，他在凯里森中国公司，资深副总建筑师，协助并引领开发商，以及具有深度的手法满足其商业目标，今天他为我们带来的演讲题目是创造更聪慧世界。
朴双根：各位下午好，抱歉我的中文不是说的很好，我是韩国人，我在西雅图住了三十年，我现在是在西雅图，也就是我们公司的总部，我在那个地方住里15到18年，我两三年搬到了北京，建立了北京的办公室，在中国我们也承担了若干个项目，中国市场我十年前来过，上海办公室十年前开张，对于中国市场来说，大家都知道，凯里森在美国建立的总部，我们也是跟着全球的趋势，从美国到了日本，到了菲律宾、韩国以及中东等等，现在中国市场也是发展的非常强劲，也是我们下一阶段工作的重点地方。
其实我们待会儿要讨论的内容非常相似，我待会儿也会主持这个讨论的环节，我们知道在美国来说，我们跟美国的微软总部都是一样的，都是在美国的西雅图，可持续发展对我们来说这个概念，我们市场推驱动的概念，美国西雅图郊区的地方他们的总部，从市中心开车过去三四十分钟左右，把这个总部搬到那儿，当时发现微软的员工不愿意加班，他们的工作环境不怎么样，大家看一线谷歌，他们的工作欢乐非常具有弹性，非常的开放，而且也非常的舒服，微软从传统企业中心的理念之中，也是学到了一些东西，所以他们希望在新的园区里面可以让大家不仅工作还可以娱乐，可以用餐、休息等等，如果大家可以在工作的园区里面用餐，就不需要花时间跑到园区吃饭，节省了大家的时间，其实跟其他的项目一样，我们都是说希望可以建设更聪明的世界，还有更聪明的项目，我们的这个想法也就是聪慧的想法，贯穿于我们所有项目的始终，我们世界各地的项目里面都是秉持这个理念，我们的终极目标希望更加的聪明、聪慧，对我们的设计师、建筑师来说，我们有大量的这些灵感还有取材都是来自大自然，我们也意识到有一个趋势，可能这个趋势上千年前就开始了，不过我们也没有发现，可持续发展对于客户来说，他不会看到直接的利益或者金钱上面的好处，但是对于所有的项目来说，钱都是很重要的，我们建筑师来说，经常是会看菜吃饭，我们很自然会想到的一点，如果大家要感到很好，或者很放松的时候，就是能见到日光的时候，我们所有商业项目，办公、写字楼、购物区，如果能有日光灯，有日照的时候，也就是自然的采光，还有自然的水暖是最好的。
对于我们来说，作为一个人来说，这个时间的节律是非常重要的，我们需要时间时间、天气，而且要保证照明和时间的节律一样，我们的项目里面，强调的可持续性也是跟人息息相关，其实在说到可持续发展，或者说想拿到认证是有很多的方法，客人说这样做太贵了，或者那样的方案太花钱了等等，我们也会看一下最可持续发展到底是受市场驱动还是说我们想引领整个市场的先驱，欧洲来说可持续发展大家都知道是一个强制性，所有的写字楼，政府办公部门都必须达到节能的要求，在欧洲来说，比如说你节省了多少电，是可以减税，又或者说可以拿到一些补助，这是有金钱驱动式，在中国来说，它暂时还是意中强制性的，它的激励机制并不是太完善，未来这点可能会有所改变。有了这个这样的项目，这个项目面对市场还是你需要有出租，还是说要售卖，你是不是创造这么一个市场？你必须考虑接下来的好几年内，到底你是要在这个建筑上花很多的投资，很多的钱，我们如何这样的情况下，考虑可持续等等问题，我们首先打造空间感，让人们有一种空间内，能够过想要的生活，背后也反映当地的文化、历史，之前已经有将者讲了关于保护历史文化建筑的问题，在中国随着市场越来越成熟，我们也会看到越来越多的这一类的项目，讲到我们的项目和我们自己的客户，我们往往是就会遇到一个挑战，不仅在项目当中使用可持续性，还有就是我们要有一个目的，你的建筑是可持续的，非常好，单位对于商业的开发者，这些开发商来说，他们所关心的是钱、利润，可持续对我有什么好处，给我带来什么利润，这是他们关心的，不管在美国、中国还是韩国，还是在日本，我们都发信了，我们必须要好好利用这些资产的特点，为我们的客户打造价值。
下面我想给大家介绍几个案例分析，很多的空间涉及到中国的项目，这些基本上都是综合使用的空间，有着不同的目的，我们公司在美国，在中国都很擅长综合性空间的打造，我在这方面有25到30年的经验，感觉综合利用空间在亚洲，从日本、韩国等等国家开始，还有中东，现在在中国不断的开始流行、发展和繁荣，现在市场似乎又回到了美国，美国现在有了越来越多的综合性的多用途的项目，今天我们都听到很多关于中国城镇化发展话题，讲到这方面的研究，还有整个的历史发展，在中国接下来十年又会有3.5亿人口进入城市，这个几乎相当于美国所有人口的总和，城市化促进了可持续性的发展，我们要把注意力更多集中在这里，要人们注意力重新回到城市化的同时做好环境保惠，关于以市场为驱动力的项目，中国目前已经出现了一些趋势，很明显的就是在这些综合性用途的项目当中，比如宾馆、住宅、公寓、办公楼，有很多的餐馆，我看到如果是一个商用的大厦有70%都是餐饮行业，所以我们可以看到这个是出现了一个主要的趋势，还有一个就是娱乐，对于第三个元素，我要讲的案例是和可能性更加相关，这个项目是菲律宾马尼拉的一个项目，叫做绿带项目，菲律宾艾雅拉（谐音）家族拥有的，我们从大图上看，这个项目已经有了的一些结构我们可以看到，整个的概念是什么？这个大概是15年前的一个项目，那个时候亚洲可持续性的理念并不是很多人在做，我们作为设计师想要做的就是我们要想办法让整个项目成为客户的一个资产，在做项目之前，这个地方有一个公园，我们发展了这样一个概念，把整个公园能够保留下来，而在里面加入更多的东西，比如说像办公楼，购物中心、餐馆等等，而这个公园就成为了整个购物中心当中中心的公园。
从这个项目当中，我学到了一点，我发现了一点，人们很自然就会被自然景观所吸引，很快开发商也就意识到这是一个很大的卖点，这是可以很好的融入到他们的项目当中，而且这不仅仅是成为一个公众的热点，而且也成为公众聚会的场所，成为大家都想去的目的地，这个也是可以满足很多开发商的开发目的，从这个项目我们可以看到它有50%的零售都是由餐饮行业所驱动的，已经到了第七期，整个的背后的理念大公园的感觉，景观方面已经有讲者提到过景观是很重要的概念，作为一个建筑师开发商业的综合性的项目，我们要考虑景观，要如何利用自然的景观，让整个地方显得更加的舒适，而且这个对于开发商来说也是非常大的一笔资产，因为景观越好，可能人们越愿意在这个地方驻足，也会越来越多的人到这里工作，人们的生产力也会提高，而且人们在这里待的越久，这里的商家营的利润越多，我们有很多的数据证明这一点，自然景观是我们整个项目中心所在，我们如何利用自然的景观把它带入到封闭的环境当中。
再讲一讲中国成都项目，我们刚刚结束了一部分项目，第一期，成都万象城也是公园的理念在背后，一开始这里并没有公园，我们只是在这个项目当中希望能够使用比如说自然的景观还有自然的采光等等，都能够为我们的客户带来很大的价值，这个成为我们项目的关键所在。我们知道建筑师总是在推销可持续性的概念，我们想要让整个世界更加美好，我们可以列长长的单子，可持续性为刻绘带来什么好处，最终能够为他们创造什么样的财政、金钱上的价值，我们一方面需要不断的促进可持续性在建筑当中的使用，实际上对于完全只顾赚钱的客户来说，我们推行这个概念遇到了很多的问题和困了，我们需要让客户，就是让开发商意识到，实际上我们并不是只是在做一种营销，我们是希望能够使用可持续性为他们创造更多的利润，吸引更多的租户，这就是我们背后的战略，希望通过这样的方法，让更多的建筑可以反映可持续性的理念，这里面包括舒适、方便，和大自然建立联系，我们希望不仅仅在大厅里面有绿色景观，我们希望能够让整个建筑物的内部、外部都能够有很好的连接，我想这个对于设计的整体来说非常重要，而且这就是要让整个建筑和设计更加的一体化。
我们一直都在和客户去争执，我们希望要能够让建筑有更多的自然采光，现在已经做了很多的研究，说在自然采光的环境下人们感觉更加的舒适，食物看起来更加的美味，更愿意停留更长的时间，如果说你尽量让整个地方都使用自然采光最好，还有一点就是我们北京这样一个项目，昨天有一个讲者讲到这个项目很美，很漂亮，我个人觉得作为综合性、多用途的开发项目，和整个自然建立起来联系还有一点很重要的，就是最好能够做好自然的采光，但是有时候是很难分辨的，到底这个采光要有多自然，我们是不是要分的清楚，实际上现在天气是好还是不好，还是在下雨，我想自然采光是一方面，还要考虑其他的问题，散热怎么样？热损失如何？热获取如何？因此这个就是和建筑能耗是相关的，我们希望这个建筑同时也是能够比较节省能源，而这里就是我们在项目当中囊括进去和可持续性相关的元素。比如说我们遮荫，又或者一些树顶的设置等等，所有的这些不仅是在景观上更加的吸引人，也可以使我们这个地方他的温度降低，这是中央公园的想法，我们强调能把这些特色发挥到极致，在成都的项目里面，所有的这些餐馆都是在各个层，保证所有的餐馆有一面面向央公园，不仅使自然采光更加好，视觉上面也使我们的餐馆更加的漂亮。
刚才我也说过了写字楼的项目是受到了认证，刚才我也说过的一点，中国的市场发展的非常快所有的办公楼也是起的非常迅速，即使我们说办公写字楼的时候，也要考虑到弹性以及选择性的问题，不仅仅是要安全，对我们的员工来说是很好的办公环境，才可以使他们更愿意在办公楼里面办公，在这点我们继续创造好的工作环境，包括我们的交通要便利，周围的配套要跟得上，要提供不仅仅是有办公区，有附近的住宅区，又或者城中城的概念，可以使我们项目的园区里面，大家可以全天后的待在那里，甚至晚上住附近，其实这是非常复杂的概念，在美国其实经常是很简单的，都是二维的，要么是购物公园，要么购物区等等，在亚洲现在这些都是三维的，也就是说不仅仅是水平性的设计，还有一些垂直性的设计，这样保证我们所有的功能区都能非常方便的联系，这一点非常重要，我们的项目里面，我们深信一点，也就是我们所有的这些关键的人，也就是说我们住在这个区里面的居民，每一家人都是需要享受到足够的景观，不能说有一些人的利益被牺牲掉了，我们这种综合利用的项目里面，不可能因为强调某一个功能而牺牲了另外一个功能，我们知道我们在这个项目里面每一个功能部件部分同样的成功，这对我们规划来说是很大的挑战，我们需要在这里面有多少个不同的功能、模块，在这个项目里面最大的挑战就在这里，我们可以对比一下成都的项目，以及我们在菲律宾的项目，这两个项目其实他们的用地是差不多大，我们的用途还有我们的不同进入点都是有很大的区别，在我们的综合性的项目里面，一定要保证功能区可以相互的连接，否则如果什么时候变成了死胡同，这就是最差的情况，我们可以看到立体游园的项目，不仅仅写字楼之间不同的一栋，在购物商场里面也可以很方便的到处走动。
我们在环境设计里面有一个叫做如何找到道路这样一个概念，我们在建筑语言里面怎么迅速找到想要去的地方，在这里我们可以用景观、标志，或者说其他的一些方法，所以在找路系统上面来说，我们可以使用像钟楼，又或者使用一些透明的玻璃幕墙等等，使大家更容易找到自己要去的地方，成都项目，我们要进行的项目里面，还有一点非常重要的，就要刚才说过的着陆的系统，其实在做空间设计的时候所有的这些刻绘还有开发商等等，都非常强调这一个地段的重要性，大家经常说地段很重要，其实在总体规划来说，地点和地段也是非常重要，做好总体规划不仅仅是关乎于可持续发展，包括使用的建材需要耗多少的能量，如果我们设计的时候可能是朝向不对，比如说不能捕捉到我们的早上的阳光，又或者下午的夕阳等等，不管设计的多好，可能整个项目都是注定失败的，项目的朝向已经基本上是可持续发展里面50%的内容，这直接关系到我们这个建筑物的能耗。设计师来说，当然就是选对项目的选址，其次我们要保证所有的零售商的店铺都面对着交通比较繁忙的一面。不仅如此朝向也要尽量的捕捉到我们的自然光，这是我们已经经过认证的一个做法。我们还可以使用一些屋顶的景观，这样最大程度上利用我们的自然光，使大家在白天不用开灯也不会觉得室内太过暗淡。
我们之前的研究大家可能已经看过了，这是在受可持续发展，尤其对北京还有整个中国来说，就是一个遮荫的问题，我们项目的选址虽然一开始可能不是想着说进行可持续发展，可能更多看一下分区的功能，对于设计师和建筑师来说，我们的任务就是找到这两者之间的平衡，对于客人、项目实际建筑的使用者来说好处都有哪些，我们说项目复杂性的时候，不仅仅开发时候、设计时候非常复杂，怎么样使我们的建筑物有活力，更加的生动也是很重要的。对于建筑师来说最大的挑战之一，如何把活力的问题融入到整体规划，以及可持续发展的过程之中，刚才我也说过了，项目里面的每一个部分都必须成功，这个项目才会有整体的成功，我们在说成功的极大支柱，我们在设计完之后我们对整个设计来说是有很大的控制能力，这个项目在郑州刚刚完成的万象城的项目，这是办公写字楼，它的地段非常的重要，可以看到这一个上面部分是写字楼的区域，朝向也是一个正南正北的朝向，保证最大程度利用自然光，这是客人有这样的要求，希望成为地标性的建筑，我们在这个写字楼朝向和形状方面尽可能做到可持续发展，我们采用的就是这种通风的系统，还有不同的一些水暖、地板的选择等等，都跟我们的成本 相关，我们也知道，如果说可持续发展的时候，经常建造成本要增加，所以我们也希望找到最好的平衡，左边的这张图片是我们的效果图，右边是我们郑州项目的二期，这是一个20米高的酒店的项目，酒店和办公楼在一起，酒店是君悦进驻这个地方，20年前我们的想法经常把酒店放在下面，把我们的办公楼放在下面，后来发现其实做法并不是说太现实，因为要把不同的员工用电梯运到上面办公，现在从节能的角度来考虑，我们的客人也有越来越大的呼声要求说节能，对于酒店和办公楼相对选楼层来说，有另外的选择，现在不会再把客房放在楼层的顶端。现在写字楼放在顶端，客房放在下面，在可持续发展来说，这样对于整个写字楼来说是更加有效率的。
说到天际线的问题，这块我就不再详细介绍了，我想强调的一点就是其实我们这样是通过这样的自然采光，可以保证在日间的时候尽可能使用自然光，对任何项目来说，只要有可能都采用这样屋顶的设计。还有很有意思的项目，这是在萍乡的项目，萍乡在另外一个三线城市，我暂时忘了它的名字，我觉得很有趣的原因，我们在中国也跟很多的开发商合作过，他们希望希望能用一些新的东西来脱颖而出，这个项目来说应该在三四线城市，这里有50米高的大的建筑物，是非常罕见的，这个地方有酒店公寓、办公楼和餐馆等等，怎么样保证日间的采光非常重要。还不能影响正常的零售业运转和办公，我们现在看到独特的趋势和可持续相关的就是公园的理念和自然景观的理念，这个项目是面向城市的大公园，面向广场，开发商想创造非常特殊，非常与众不同的的感受，他们想开发这个跟其他的项目部一样，这种感觉好像上方有一个大的珠宝盒，把中央公园融合到购物中心里面，不仅仅有自然的环境，而且这个公园和外界的连接性非常好，这背后的整体的客户动机想要创造让大家都想来的地方，这里是有一些特别的东西，大家都可以来看，来参观，而且非常舒服，可以在这里驻足、休闲，这个空间不仅仅为用户设计，创造更方便、更舒适的环境，也是为开发商创造的，作为他们有价值的财产。
在这个零售的建筑方面，我们意识到要把这个作用都引入到建筑的每一层，所有顾客体验都应该说要基本上每一层都是和谐、类似的，这个直接上地下一层，我们尝试日照光带到地下一层，之前有人谈到，这个概念并不新，在地下一层可以引入更多的自然光，在整个的项目周围都可以有这种自然的日照，日本、韩国有得到有了差不多的案例，所以我们不仅仅是想在地下一层想做到这一点，广场、地面一层都希望做到这样的效果，所以对于顾客来说，这是一个很好的地方可以休闲，更重要对于开发商来说，他们就算是地下一层也可以和地上一层同等价值售卖，更好把可持续方面跟客户创造价值结合，我们想把可持续性的元素，为开发商创造更好的价值，而不是成为让他们赚钱的阻碍。
时间不多了，我讲快一点，这是我们成都的一个项目，也是用了在屋顶上差不多的理念一个项目，希望让人们吸引进来，走到整个楼顶，这也是综合性用途的项目，我们之前设立了四个外立面，第五层叫做屋顶，综合性用途的项目来说，从你办公室的窗外或者酒店公寓的窗往外看，就会看到商场的屋顶，会看到屋顶如果很丑，或者有垃圾，你觉得感觉很不好，但是我们做了一个屋顶的调整，你看上去非常的美观，对于整个居住的人以及办公的人来说，都是一个很好的体验，所以我们是把整体的设计都融合进去了，这里就不讲太多了，主要就是跟周围社区融合的一个意思，接下来讲一讲我们在北京做的一个项目，它也是很特殊的，是一个运动常、篮球场中心，实际上它也是在一个停车上作为一个改造，而且客户希望把它现在沿着原来的停车场做成一个商场购物中心，我们怎么样把这个零售的用途，像公园一样的用途融合起来？首先还是刚才的自然概念，让整个的大自然非常和谐的和零售商场合为一体，看起来公园还是公园，却有了都市的气息，在中国进行项目开发的时候，公共空间还有景观、公园，所有的各种元素都是我们非常关注的，这是我们在北京的项目，这个项目所处的地理位置非常之好，主要零售的用途，在地铁线的交汇处，它的一共有大概15万立方米的面积，而对于客户来说，他们最关心的而并不是可持续性，但是他们却非常喜欢创造一个人们都想去的概念，所以我们在第六层做了一个台阶式，从第六层延伸到底层，我们是希望能够把自然的景观融入到整个建筑当中，让人们更久的休息、停留、驻足、娱乐，但是整个的建筑也对于开发商来说，也是一个价值很高的资产，对于我们来说我们的定位希望能够更好鼓励可持续性建筑的发展。
我们不会一个一个慢慢的讲了，这个是最后一个，我想把我刚才提到的所有趋势都涵盖到，这个是北京通州的一个项目，坐车到北京大概40分钟，这里就是北京周围的大运河，很有历史，我们客户重视想要好好利用运河的景观，把所有可持续发展的理念、概念希望推销给客户，当然我们做的很多妥协、平衡，不仅仅和客户，和市政府也做了很多协商，我们的目的希望提供能效高的建筑，不仅仅是办公楼，包括酒店，希望把绿色的元素带到整个项目的整体当中。第六层有一个冬日花园，相当于一个室外的空间，在这个里面，也是会有很多人进来办公，这一层是有酒店，顶层办公楼，背后推动的理念还是可持续性，以及高能效，更重要开发商能够有更多的选择去选到底是来挑选哪一个酒店运营商进驻到这里来，在运营上首先一个引入了在室外用餐的一个概念，在北京有一个花园引入了室外用餐的概念，做的非常成功，我想对于所有的人来说，我们都是很喜欢身处大自然当中，感觉更加舒适、放松，创造这样的一个自然的空间，不仅仅是在办公或者是商场创造这样的空间，创造这样的空间对于用户来说是好的，对于开发商来说也有益处，用户更愿意在你的地产里面逗留，你的地产价值因此有所上升。
接下来的十年，我们会更多把焦点放在零售上，零售的部分在美国我们不同的层级都会使用可持续性的理念，可持续性你要解释起来很复杂，涉到整体的规划，无论办公楼和酒店都在谈可持续性的建筑，我们要注重包括使用的是什么样的建筑材料以及何等方式进行建筑，这些问题都要考虑，所以对于做整体规划以及做综合性用途开发项目的规划者来说，我们要注重一点碳足迹，不仅仅要提醒客户使用高能效，减碳排放的技术，如何使用户和汽车都能够更便利的进入到项目当中，在整个建筑能耗减少碳能的排放。
谢谢大家！
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