徐腾：女士们、先生们，欢迎大家回来，接下来我们就请上下一位发言人，梁民发先生，来自于香港铁路有限公司，他今天给我们探讨的话题就是香港地铁独特的地铁+商业物业的交通导向性。
梁民发：女士们、先生们下午好！刚才徐腾先生已经介绍了我是总土木以及规划工程师，今天早上听了几位发言人谈谈开发、城市综合体的话题，我的部分我将谈一谈地铁和物业的开发。地铁大家都非常熟悉，很多人每天都坐地铁上下班，我们看一下这种交通工具它会带来非常多的好处，一个地铁可以运两千多个人，大概等于25个公交车，或者150台小巴，大概相当于1500台的私人小车，所以它的承载量是非常大的，对于地铁的系统来说，我们可以增加地铁的班次，来提升它的运载能力，通常一个地铁大概是每小时34台车，也就是85000人，大概相当于1千台车，增加车的数量会进一步增加交通的拥堵程度。地铁不用电，而且有很高的运载能力，也不会排放很多二氧化碳，是环境友好的交通工具，尤其和其他的交通工具相比，以及每平方米运载客人数量都非常高。我们需要考虑出行的方式，通常它必须是比较合理的价格，对于香港地铁来说，我们非常自豪，我们地铁的可靠性是达到99.9%，就是根据我们2014年客户表现的一些计划，有一些关键的性能指数，包括旅客在途的时间，还有电梯的可靠性，以及进出口闸门的可靠性，香港的地铁是七十年代末开始开发，最早是为了解决当时香港交通拥堵的问题，我们的城市和人口在不断的增加，除了公共交通服务的提供之外，我们也要进一步的拓展城市面积，会有越来越的新城区，地铁的开发是非常重要的资本投资，政府的政策导向是至关重要的，打击需要8到10年从项目的启动，到具体的建造完成，必须仔细的计划。
从70年代开始香港政府做了五次大规模的研究，每一次研究大概都有15到20年的时间，因为我们都知道地铁是我们交通重要的支柱，尤其在香港，今天现在有10条地铁线，服务700万香港市民，90%的人口靠公共系统上下班，每天运送500万的市民，现在我们也在进行五项地铁延伸项目，在完成之后，我们的网络大概会覆盖274平方公里，计划地铁线路的时候，我们必须要找到需求和项目的可行性，要评估它的经济和金融的优势，以及其周边的环境和对当地居民的影响，特别是在建造和运营的过程中会带来的影响，香港的铁路有限公司从规划、运营、建造到融资都全程参与，这可以使我们更好理解客户的需求以及运营的需求，并且把这些需求在最早阶段融入到总体的计划之中。
地铁的项目是非常复杂的，包括不同的系统和不同的行业，必须要有非常妥善的管理，而且要确保在预算内按时交付这个项目，为了能够处理好它的运送的能力，我们必须有一个专门的管理团队来确保相应的管理工作都能够到位，我们在一开始的时候讨论高地铁为了解决交通拥堵的问题，有两种场景，一种是满足运输的需求，这是地铁网络早期的目标，我们叫做地铁跟随人流，先要有人流，然后才建地铁给他们提供服务，除了解决交通拥堵加速周边的经济活动，这是城市发展的催化剂，这个场景之下，我们叫做人流跟随地铁，先有地铁的发展和物业的发展，就会有越来越好的地铁服务。
一旦形成了网络，就能够提供更好的服务，整个系统会更加强劲，客人他们能够选择不同的路线去到达不同的地点，还可以进行中推的换乘，在地铁之间的换乘是最方便的交通方式，我们做了很多的努力，希望换乘更加方面，比如说在这个系统之中，我们要打造一个新的地铁线，是和其他线比较接近，比较容易的方式在最近的地方建一条新的线，左边是新的，右边是旧的，我们打造整体整合的车站，这样可以把旧线和新线联系在一起。在实现这一点需要做很多努力，因为运营地铁跟开车不一样，我们要在车站这里做很多的协调工作，地铁的协调工作最大的辐射范围可以达到300米的半径，除了地铁线之间方便的换乘之外，而且我们也要考虑能够轻易到达周边的物业，我们有一个多层的行人运送的建筑设计，在非常拥挤城市环境，道路交通非常拥堵，我们会把人分流到不同的地方，让他们走一些人行道离开地铁站，在右上角我们看到一些人行天桥连接地铁和附近购物中心和其他的建筑。 在右下角的图我们可以看到地铁地下建筑把人流疏导到旁边的商业建筑，除了提供非常舒适而有效进入地铁站的方式之外，我们也要增加客户的数量，对于乘客来说，当需要走的路程太远的时候，我们就要提供相应的服务，这样就会鼓励更多的人去采用地铁。
左边的图我们可以看到一些车站，地铁可以带来很高客人的运送能力，而且使地铁周边带来巨大的人流量，使得我们可以更有效规划土地，我们和政府密切的合作，和PDI放在一起，整体的规划都会一起来做。我们通过人行天桥把不同部分连接起来，使得行人可以很快进入其他的交通系统，这是典型的物业+地铁的设计概念。
除了这种物业和地铁的概念，我们往前走了一步，我们把物业的开发也加入进来，在我们的九龙地铁站上面，我们发展了非常高的酒店以及商业的地产，他能够吸纳两万人，在这栋楼里面有很多的商业，另外我们还有开放的空间，我们也参与了规划还有执行的阶段，我们也是物业的管理者以及运营者，我们可以克服一些非常复杂的管理困难，我们也能够确保就是不同的系统之间的界面无缝连接起来，我们也通过把交通、生活、娱乐和工作结合起来，打造一个很好的社区的概念。我们相信地铁能够给社区带来很大的好处，花费也非常高，我们不希望给社会带来太大经济上的压力。我们的这种车票的收入还有非车票的收入能够为我们带来很多的收入，初次之外我们也希望通过物业的开发，来为我们建设新的铁路注资，否则我们要花费公共的钱，为了使这个模式可行，我们需要基本的架构，需要界定运营的责任和义务是什么，还有土地的所有权，也需要在一开始确立。另外就是开发和建设也需要进行协调和有效的进行管理，
我们这种发展方式能够给我们带来另外一种融资渠道，可以减少公共的资金运用新的铁路线的建设，左边我们可以把车站和物业结合起来，能够增加可达性，也可以增加物业的价值，政府能够从土地上面得到更多的钱，另外也可以增加车站周边的这种密度，我们可以在社会效益和经济效益之间得到一种平衡，所有参与的各方都取得了共赢的效果。
作为小节，我们港铁以交通为发展模式，给我们提供良好的地铁服务，也提升了社区的质量。谢谢大家！
徐腾：各位有问题给到梁总可以举手示意？谢谢梁的的分享。今天我们的发言全部结束了，因为我们原本下一位的演讲者今天下午不能来，我们今天的演讲到此结束。我想提醒各位今晚有一个晚宴将于6点钟开始，在楼下，请大家记得报投票器放在桌面，请大家不要把投票器带走，一定留在我们桌面。
本文来源：网易房产
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王晓易_NE0011
