被遗忘的板块 广州南站"配套先行"or"画饼充饥"?

网易房产12月6日报道 11月份广州土地市场好戏连台，各区地价屡破纪录。但当广州楼市陷入年终狂欢时，位于番禺的广州南站板块，距离上次拍地已阔别4年。同区的万博板块已有盘涨破4万/㎡，相比而言，还停留在“大工地”阶段的南站楼市，是否已沦为“鸡肋”？本期网易房产带你探营这个被遗忘的板块，解密广州南站真的“飞不起来”吗？

网易房产航拍南站板块俯瞰图

广州南站自2010年1月正式启用，根据规划，南站新城总面积约36.2平方公里，其中核心区范围约4.5平方公里，最新定位是“泛珠合作平台+华南枢纽门户+综合商贸新区”，其中东区为金融商务区，区内有高350米的北塔和300米的南塔构成南站世纪中心双子塔；西区为政务产业园区，以发展物流和电商为主。

从发展蓝图来看，南站的野心直指泛珠三角地区CBD，但理想和现实差距几何？广州南站究竟是“配套先行”还是“画饼充饥”？

土拍多为底价成交 广州南站储备地“冷藏”四年

2011年，广州南站开始“清仓”推地。

2011年11月1日：“处女秀”遭遇尴尬

12宗地块最后关头临阵退缩，仅剩的3宗地块以底价成交（奥园地产2宗、尚泰地产1宗）

2011年11月8日：紧急叫停 底价成交

开拍前再度叫停12宗地块出让，仅剩的2宗又以底价成交（尚泰地产和耀中地产各1宗）

2012年1月31日：二次出让 冷清收场

路福集团以底价拿下1宗南站商业用地，该地块为二次出让

2012年2月23日：历史性首度溢价成交

南站拍地终于摆脱底价成交的命运，发现地产以1.8亿拿下南站商业用地，楼面地价5332元/㎡，溢价率约为6.75%。

2012年3月31日：敏捷杀入拿第8宗地

第8宗南站核心地块出让，被敏捷地产以2.7亿收入囊中，折合楼面地价5038元/㎡，溢价率约为0.76%。

自此，广州南站板块形成奥园、敏捷、尚泰、路福、耀中和发现地产六家分食的局面，但其中仅尚泰地产拿到的2宗地含住宅规划，其余均为商业用地。与此同时，南站的土地市场也进入长达4年的“冬眠”，当年至少还有23宗已储备的地块仍未出让。

南站左翼地块现状

南站右翼地块现状

公寓房价不升反降 没货卖住宅写字楼冲3万/㎡

这批当年楼面价仅5-6字头的地块，面市后市场反应如何？

2013年，最晚拿地的敏捷抢先推出“南站第一盘”敏捷时空壹号，主推4.5米层高42-108㎡的LOFT复式公寓，在当时的售价已经去到1.5-1.7万/㎡，同年10月奥园越时代面市，LOFT公寓售价高达2.3-2.4万/㎡，同时声称第1期1天内已清货。

奥园越时代底层商铺是周边为数不多的生活配套

但随后市场转冷，奥园越时代售价一度滑落到1.8万/㎡，直到去年清盘，房价也未回升至最初的水平。而随着敏捷和奥园两盘售罄，南站面临无货可卖的境况，2015年，尚泰地产携臻尚苑入市，广州南站板块才终于迎来首个住宅项目。

臻尚苑目前已封顶

该盘为1栋160米的超高层和1栋5层的商业裙楼，主体建筑1-2层为店铺，3层为空中花园，4-8层为公寓，9层为住宅架空转换层，20、36三层为住宅避难层，其余40层才是住宅，共320套，户型为95-116㎡三房。

根据项目销售介绍，去年臻尚苑首度开盘为毛坯2万/㎡左右，后改为精装发售，37层以上低价单位5月份已基本售罄，目前在售产品均价为2.5-2.9万/㎡，客户主要是90后首次置业买家，今年以来调价幅度不大，价差主要在于毛坯变精装，以及户型朝向不同产生的定价梯度。根据网易房产数据中心统计显示，自开盘以来，臻尚苑累计网签100套。

臻尚苑业主买菜需去到附近石壁村

此外，广州南站板块今年还有新盘路福联合广场，项目仅1栋，1-4层为裙楼商业、5-25层为4.5米高办公楼、26-27层为空中会所、28-36层拟进驻国际精品酒店，在售104-1200㎡写字楼产品，最新报价为2.8-2.9万/㎡。

而耀中和发现地产的地块，目前仍未有动静。加上4年前卖地遇冷，南站板块在售项目寥寥，加上地块均规模不大，目前楼市仍是“星星之火无法燎原”。那么，楼市慢半拍的南站板块，是要走“配套先行”的道路？

从111万平到27万平 巨无霸地下空间严重缩水

广州南站板块最初曾号称要建设全国最大地下空间，总建筑面积达111万平米（体量为花城广场2倍），但近年该规划经过几度“瘦身”，整体规模一再缩水，最近1次调整，占地面积从43.6万平米直接砍到20.42万平米，减幅超过5成。目前在广州南站旁可见大型施工地块，但具体雏形仍未显现，官方口径预计2018年底完工。

正在施工的南站地下空间

附调整参数一览：

项目总占地面积：43.6万平→20.42万平

项目总建筑面积：33.69万平方米→26.69万平方米

商业建筑面积：11.26万平方→5.51万平方米（餐饮面积：2.99万平方米→2.08万平方米）

停车场建筑面积：76794平方米→63963平方米（地下机动车停车位：1850个→953个）

3城轨+4地铁+5高铁  南站却被吐槽“接驳难”

现阶段，广州南站已有地铁2号线直达，而即将于12月28日通车的7号线，也将从大学城通往广州南站，未来还有20号线（广州南站-琶洲）和22号线（广州南站-万顷沙）。而为免南站商务区开工后导致地铁施工困难，目前22号线已提前开建广州南站。

网易房产独家航拍广州南站

而作为南中国最重要的交通枢纽，广州南站还拥有广佛（在建）、广珠、广惠莞3条城轨线，以及京广、广深港、贵广、南广、广东西部沿海铁路（规划） 5条高铁线，交通配套可谓集“万千宠爱”，但由于停车位紧张、公车换乘不便、以及出租车不打表等乱象，广州南站多被吐槽，在对接市内交通的问题上，还有长足的进步空间。

对此，广州南站也逐渐采取改善措施。例如，建成东、西两个社会车辆临时停车场，提供550个临时停车位。公交站场开行22条日班公交线路，同时，将出租车场搬迁至西出站口外，投入使用后，新出租车场有3个车道，可供6辆出租车同时上客。

五年两易规划草图 新增20宗住宅用地聚人气?

为什么规划如此高大上的南站，就是“飞不起来”？

“重商业轻居住”是南站板块长期被诟病的问题。业界认为，广州南站虽然带来庞大的客量，但快速流动，难以停留，对带旺片区作用甚微。相比而言，居住社区对聚人气更有意义。

广州南站规划调整 核心区新增20宗住宅用地（点击查看高清大图）

自2011年至今，南站规划经过两度易稿，而其中备受关注的正是靠近南站大楼的区域增加超20宗住宅地。并增加相应配套，未来将建6座中学、14座小学、13所幼儿园以及14所托儿所。此外，还配备有影剧院、体育中心和图书馆，专家认为，此次调整或成为南站发展的突破口。

在建的广州南站公办小学

网易房产实地采访时发现，目前位于臻尚苑对面的广州南站小学已动工，占地面积12760平方米，建筑面积8285平方米，地上4层，建成将可解决700个小学学位。此外，附近还有幼儿园在建，可提供360个幼儿园学位，均计划2017年5月建成移交番禺区教育局。

此前还有消息称，南站板块在2020年将建成1座可容纳8万人的广州足球场，未来可承接国内外的各大足球赛事，传闻或将作为恒大主场使用，但目前该地块尚未有动工痕迹。

航拍广州足球场选址地段

6宗商用地“定向出让”？南站盼来大鳄房企

在年初的《广州市2016年建设用地供应计划宗地表》里，南站共有27宗地名列其中，但直到11月21日，南站才终于迎来6宗核心区商用地块挂牌。

据了解，6宗南站核心区商用地土地使用权分别为番禺区石壁街石壁一村股份合作经济社和石壁四村股份合作经济社，性质为集体经济留用地。地块总面积达8 .2万平米，总建筑面积为45万平米，总底价高达38.4亿元。

值得注意的是，2010年，石壁两村的合作社已与万科企业股份有限公司合作经营该6宗地，万科已开发5年，此前对外输出的案名为“万科广州南站枢纽中心城”，体量高达逾百万平米，包含公寓、精品酒店、办公楼、多功能会展中心，大型专业卖场、购物公园等业态。

万科广州南站枢纽中心城已开发5年

不过挂牌公告显示，由于地块的整理、规划、前期工程建设等前期费用均由万科负责，后续竞买人在竞得本宗地后7天内，须与万科公司达成有关协议对此进行补偿。此外，竞买意向人须在挂牌报名截止之日前与石壁村成立项目公司(公司股份比例为：石壁村占49%，竞买意向人占51%)方可取得竞买资格。

业界怀疑，由于是村集体用地，必须完成公开转让流程，因此通过严格的条件，定向出让，最终仍将落入万科囊中，但目前这种猜测未得到确认。

无论是否定向出让，这都是南站至今最大规模的连片开发项目，有望改写板块楼市“小打小闹”的冷清局面。