主城区里的名门暗战，谁能摘下2035广州CBD桂冠？

编者按：《广州市城市总体规划（2017-2035）》巨头未来20年大广州！网易房产实地走访多个板块区域，结合专家前瞻解读，提前把握接下来广州重点发展的区域和潜力板块，让置业决策快人一步，抢占先机。

本期市区篇，2035年的广州CBD会易主吗？谁最有望摘下珠江新城CBD的桂冠，是往东的国际金融城，往南的琶洲，还是往西的白鹅潭？

2035年的广州，将会打造成美丽宜居花城、活力全球城市。规划预计，届时广州常住人口规模控制在2000万人左右。

成为广州的中央商务区，登上城市金字塔塔尖，成为各个区域的梦想。而从最新的2017年各区GDP数据看，最有实力的区域在哪？

2017年广州各区GDP成绩单

答案不难猜，自然是天河区。根据数据分析，与2016年相比，广州11区去年的GDP排位没有大幅变化，天河区稳坐“经济一哥”的位子，GDP首次迈进“4”字头，以4317.71亿元排名广州各区第一。黄埔和越秀区仍是第二和第三位，但越秀区GDP达到3193.42亿元，首次上“3”字头。而从增速的情况看，南沙区涨幅领先。发展势头迅猛。

广州2017年各区人口增长表

各区人口增速情况看，南部南沙区和番禺的增长率相对较高。人口基数看，白云区、番禺区和天河区的人口基数名列前三。

另外，最新土地供应计划出炉，政府点名重点发展板块。

2018年4月，广州市国土规划委在其公众网站上向社会公布《广州市2018年建设用地供应计划》。2018年广州全市计划供地总量为19.39平方公里。其中住宅用地计划供应量为6.25平方公里，同比2017年计划供应量增加近9%。

其中，最值得关注的是，商服用地计划供应量为4．0平方公里，占比21％，着力打造琶洲、国际金融城、白鹅潭等重点功能区，支持配合我市构建国际航运中心、物流中心、贸易中心和现代金融服务体系，促进经济提质增效。

正是上述点名的三大板块——（天河）国际金融城、（海珠）琶洲以及（荔湾）白鹅潭，广州的东、南、西部代表正在发力追赶，谁将摘下2035广州CBD桂冠？

国际金融城：珠江新城东延区位置优越 金融企业进驻门槛高

广州市金融局公布的数据显示，2017年广州金融业增加值1998.76亿元，广州“一区一金融功能区”的布局基本形成。

规划8平方公里的广州国际金融城定位为南中国最大的国际金融总部集聚区，是广州打造全球金融资源配置中心的核心，如今已经招揽了包括中国人寿、广发银行等金融大咖落户。

政府工作报告也明确提出，为了承载金融产业的未来，国际金融城将接力珠江新城，成为广州“下一个十年”的期待。政府无论从政策上还是财政支持上，都积极推进广州成为全球金融中心，打造广州华尔街。

从位置上看，国际金融城得天独厚，位于珠江新城的东延伸区，与琶洲国际会展中心隔江相望，再往东延伸第二CBD（黄埔临港经济区中央商务区），处于承上启下的重要地位。

从硬件设施来看，全市超甲级写字楼基本都集中在天河。在2017广州国际投资年会上，天河区区政府介绍，以珠江新城为核心的天河中央商务区，辖内有甲级写字楼118栋，广州前10大高楼有9栋位于此地。世邦魏理仕研究报告显示，2015-2018年广州全市新增写字楼供应将达368万平，其中45%位于珠江新城，金融城占15%。

虽然国际金融城被委以重任，不过从目前建设状况看，比较缓慢。一方面由于悬而未决的建筑限高政策疑云，另一方面由于珠江新城的总部经济地位牢固，难以在短时间内改变广州的商业大格局。要摘下CBD的桂冠，还需要加把劲。

琶洲：电商区名企进驻抢风头 预计5-10年大变脸

腾讯、阿里、复星、唯品会、小米、YY等知名企业，全都云集一块，在广州，唯有琶洲。

按照广州政府的设想，未来3-5年时间里，要把琶洲A区打造成国际一流互联网创新集聚区，吸引国内外互联网顶级互联网企业，为此，早早为琶洲预留了交通、商业等配套体系。规划细致到什么地步？连写字楼下的电动汽车充电桩都考虑到了。

“后珠江新城”时代，琶洲正是风头最劲的总部“新秀”。与边建设、边摸索的珠江新城和金融城不同，琶洲电商区是一个完整的“计划产物”，以土地资源作为诱饵，吸引总部企业入驻。

如今，目前，这些地块大多已开始动工建设，一片热火朝天。

“再过5到10年，琶洲就将代表未来的广州。”广州市常务副市长陈如桂曾公开表示对琶洲的期待。

数据显示，2017年海珠区44个区重点建设项目完成投资103.31亿元，完成年度计划的119.9%。总部经济加速集聚，区重点企业161家，税收贡献占全区总额的37.1%，其中市总部企业34家，亿元税收楼宇增至11栋。高新技术企业547家，实现翻一番。

据悉，琶洲互联网创新集聚区的9个项目力争在今年年底封顶，明年年中将陆续进驻，到2020年入驻并形成集聚效应。按照琶洲如今的发展势头，再等5-10年将成为下一个总部经济的核心区域？让我们一起拭目以待。

白鹅潭：主打产业金融 对接珠江西岸走“差异化”崛起之路

由于白鹅潭所处的独特的地理位置——地处广州到珠江西岸必经之中心，广珠西线、广佛放射线以及多条城际轨道的连接，广州与珠江西岸六个城市的物理连接已然成形。

乘着粤港澳大湾区战略利好的东风，掌握珠江三江交汇以及交通枢纽的核心资源的荔湾区主动出击，今年15大重点项目同时推进建设，率先打造一个汇集金融服务创新高端要素的“湾区”！

荔湾区一口气上马15个重点项目，总投资额超过500亿元，这些项目推动了规划和产业的升级，将为荔湾未来打开全新格局。荔湾区相关负责人更提出，白鹅潭有望成为“粤港澳大湾区下的广州小湾区”。

随着近几年区域内的重工业企业迁出，荔湾区积极推进“旧改”建设。这些旧改项目不仅为区域带来了大量的城市发展新空间，关键是为白鹅潭释放了大量的土地面积，而这些珍贵的土地资源，将要引进高质量发展的产业。

未来，白鹅潭要打造成为集聚资本、技术和生产要素的产业金融区，而白鹅潭与珠江西岸之间的国际科技创新产业园区也将引进包括启迪协信科技园、名创优品和大参林等知名企业总部。

2017年6月，荔湾获得“白鹅潭产业金融服务创新区”的授牌。荔湾区提出，将白鹅潭打造成“不输珠江新城”的中心商务区。作为金融产业背景薄弱的老区，白鹅潭金融区的发力点落在服务实体经济的“产业金融”，它面临着与广州天河国际金融城、南沙现代金融服务区错位发展的挑战，而白鹅潭已经做好的充分的准备！

置业攻略：核心区住宅供应稀少 白鹅潭新房价格最亲民

对比CBD目前在售清一色大户型豪宅，报价基本13万元/平起步，3至4千万起步，上述三大板块——国际金融城、琶洲、白鹅潭可谓是相对“潜力板块”。这些板块不仅享有规划利好，并且政府是以长期发展的战略进行建设，不仅提前铺好板块内外的交通网络，并且有一套清晰的发展思路，崛起只需要一点耐心的等待。

国际金融城板块以金融企业总部为主，因此住宅产品稀少，目前起步区仅有一在售住宅产品，佳兆业壹号。

项目占据广州国际金融城核心地段，坐拥地铁4号线、5号线双地铁，未来更享金融城国际顶级配套。产品方面，主打市区稀缺的南向江景纯复式豪宅，目前在售天河罕见纯复式产品，创新实现6.4米、6.6米、6.9米和10.2米的革命性高度，上下动静完美分区，独立私密，产品建面80-160㎡复式，售价550万元/套起。

琶洲板块的知名大盘成熟综合体保利天悦住宅产品已经售罄，目前在售压轴商用物业，建面32—53平升级版跃式空间，总价不到200万起步。

相比之下，珠江西岸的白鹅潭板块则是置业门槛相对较低的区域。接下来，随着白鹅潭大举商业发展旗帜，白鹅潭核心区内的宅地供应稀缺价值突显，目前正是入手的好时机。目前可重点关注超10年成熟大盘新世界凯粤湾，享一条龙名校配套，并且坐拥双地铁、规划中的有轨电车等配套，在售产品选择丰富。

根据最新消息，新世界凯粤湾目前加推一批新楼现货，涵括79-80㎡品质江景二房、90-94㎡全能fithouse三房，110-111㎡阳光亲融三房，140-143㎡都会品质四五房。售价低至“4字头”起。同时，项目还推出尊崇升级产品——白鹅潭中轴盛景湾区大宅，4房双主套设计，拥有阔尺入户花园。售价约52000元/㎡。