大湾区最贵的房子应该在哪里？（下）

大湾区最贵的房子应该在哪里？（上） 

上文说到，大湾区连体后，财富及表征财富的房价，会有三个方向的流动，广州和深圳会是其中两个流向的汇聚地；那么哪个城市的汇集会更大？

——广深之争，无疑会是大湾区诸多竞合关系的精彩必须。

广深的更中心之争

谁更中心，谁更会成为中心？

?

第一条，定性的。

广州：国家中心城市；深圳：全国性经济中心城市。

国家中心和全国中心，好像字面一样的，可再品品，差别大了。

前者是国家设定的中心，后者是你自己发展成的中心，某种程度说，没有刚性约束，是可以“自生自灭”的；

还有，国家中心是没有限定哪个专业的，就是全方位的中心；而深圳的中心是有限定的，仅是经济单科成绩好。

我估计在写这段时，起草者想了很多天。大湾区建设林念修副主任在解释规划起草时，说“规划的一字一句都有深刻的含义，都可以写篇文章”，是的，要照顾方方面面，都能够找到正向激励，给每个城市各自表述的余地。但在我看来，这里就有点安慰深圳的意思——不懂再接下来看。

这里不得不提一件事，就是去年民间吵得轰轰烈烈的，关于广州机场和深圳机场定位之争。为何这个规划本来说去年要公布，迟迟推到今年？这里也可以理解了。

什么事呢？

按照大湾区的原来的设想，广州机场是国际枢纽中心，那深圳机场地位一下就沦为配套的了，这么小的地方不可能有香港、广州、深圳三个枢纽。如果这样的规划出来了，对深圳机场的中心地位可以说是很致命打击，在新飞机跑道建设、航线航路方面都要调整，于是深圳官方不敢，民间掀起来浩浩荡荡的“保路运动”。所以我们看到在本次的规划中，写了“发挥广州机场的枢纽中心作用”，也写了“发挥深圳机场的枢纽中心作用“，深圳人据此认为打赢了，但是，你再对照看看这个定位总纲，它是总纲呀——

广州：门户中心，商贸中心，综合交通枢纽，这三条都要求它是交通中心；

深圳这里提都没提，怎么会一样呢？对深圳都是什么创新创意之类的，是没有硬投入的。

也就是我们从这个规划定位中，看出了未来对广州的资源投入会更大，中心地位会更突出。

所以，顺着我这个思路，你就理解了广州的定位的那几句话了，它要成为国家中心，所以广州就要成门户（门户比窗口更大了），必然是商贸中心，必须是交通枢纽，当然还有科教文化的中心，政治中心就不好写了。再来看深圳呢，都是软性的，“创新型”、“现代化”、“国际化”、“世界影响力”等。

广深之争，香港上海拉偏架

可能有人说我分析得有缺陷，在广州和深圳的比较中，怎能把香港的因素忽略？

好了，我们忽略澳门后来看香港，它的定位里，招招奔着深圳。

他要巩固的前4个地位，都是让深圳倍感压力的——金融、航运、贸易，和航空枢纽——这些都是深圳发展的天际线。比如香港的国际航空越发达，深圳越容易被挤压出局。金融，深圳一直是负责和上海竞争，现在有了香港，往后估计连竞争的资格都没有了。

而且，而且，你看近来又发生什么了？

上海证券交易所南方总部、新三板华南分中心落户广州；

继续看规划中，要在广州：

——开设粤港澳大湾区国际商业银行；

——开设国家级碳排放期货交易所；

——国际金融论坛将南方总部和永久会址落户广州；

——大批外商股权投资基金和金融科技公司落户广州南沙；

……

我的天呐！

深圳正愁着如何去掉头顶的香港罩子，和上海对打，广州开始发力抄后路了。

这里可以说就是一个此消彼长，广州和上海又链到了一起，把自己的金融短板，通过上海给加长了。

所以，我判断深圳最近和上海争注册制，大概率失败，也是一个可以很快验证的例子。

这里，我注意到了要在广州搞个碳排放期货交易所。根据我上面看规划的两点原则，本不必关注，但是，我看出来了另外一个意思，那就是：

未来金融的试点，创新，喝头啖汤，不再是惯例——先给深圳了，广州也有了机会。这里意图很明显，如果广州搞成了碳排放期货交易所，就会成为一个代表国家的特色金融中心，比深交所和上交所层面还高，可见广州的金融中心地位和上海深圳是有的一拼的。

对广州来说，香港带来挤压轻些。金融没有压力，航运本来就是三地瓜分；贸易可能会有些，航空因为位置关系，不像深圳那么紧逼。

决战刚开始，市场就抢话了

写到这，应该有人说，深圳的创新创业精神是广州不能比的，等等，我开头说了，这里只从变化来说，且是从大湾区规划带来的变化来说，只负责分配未来变量。过去的优势都还记着，还会发挥作用，但是只有看到了新的变化、新的变量，才先人一步，看到机会。

当然我说了都不算，谁最有发言权？市场。

看看大湾区规划出台后，深广两个顶级楼盘的波动，一个降价，一个升值，这就很说明了问题。

被大家传为“8000万秒光”的深圳华润瑞府公寓，开盘最高价20万，比旁边的深圳湾一号的二手房单价便宜了好几万（按理新盘是应该比老盘涨好几万价的）；而广州的顶级豪宅汇悦台价格冲到25万，一下坐上了大湾区内地第一高价。

注意，注意，第一的位置易手了！

这也算是个标志性事件了，因为过去十几年深圳楼价一直是压着广州打的。所以从楼市角度看，事情正在悄悄地发生变化。

比价格改变，背后更大的趋势改变是，之前的广深楼市“井水不犯河水”的局面会得到改变。由于湾到一起，未来会在大湾区内形成一个新的资产配置小股流向，当然包括广深之间——那就是在广大的大湾区内，顶级财富人群会向更中心的地方汇集，“报数，全区富豪都有了，向最中心地区集合”。造成的一个亮眼的现象是，越是中心的地方房价会更高，而不是被拉平。和整个城市的均价被相对拉平形成鲜明的对比。

虽然在规划中还提到深圳 “作为特区” 的“飞地”作用，但是因为这个湾子里划进了两个更特的特区，所以未来深圳的“特”将不受独宠。大湾区如果整个作为一个飞地，先飞起来，未来它同时作为一个粤语区的特征会更明显，那么在这样的语境下，我们再来看看大湾区的中心地位，就会更容易想象。

话说到这了，最后提醒，要知道以上更明确的答案，我们也找到了一个捷径，就是观察广州汇悦台和深圳的深圳湾一号，这两个标志性楼盘的走势。

下一篇我们再分析这两个楼盘之争。其中会掺杂到几位敏感人物，先抱歉。

附

第一时间发言的广州侨鑫·汇悦台

广州侨鑫·汇悦台——领导大湾区趋势

位于广州市最核心地段，珠江新城的珠江之滨。

以其完美的规划设计和建造，引领中国高端住宅的走向。

被业界人士称为“中国最好的房子”的侨鑫·汇悦台，还一度引起话题“为什么最好的房子在广州？”的全国文化讨论。

侨鑫·汇悦台，代表着一种新进的城市顶尖生活方式，更由于其中汇聚珠三角最顶级的企业家等各界精英人士，成为一个符号性的住宅。

侨鑫·汇悦台的与众不同之处还在于，他不是一个静止的项目，它就像一个立在珠三角最中心的标杆，随着这片热土的价值提升，而不断地“长高”。