高房价正在产生挤出效应，收入增长跑输房价飙高，越秀、天河、番禺、黄埔、增城、佛山……新广州人的落脚点不得不往外移动。当楼市关上大门，这届广州人，何以为家？网易房产广州站X佛山站特别策划「这届广州人」。
根据广州政府最新发布的《广州市国土空间总体规划》，至2035年，广州常住人口规模将控制在2000万人左右。而2018年末的常住人口为1490万人。这意味着，未来17年里，广州每年还将增加30万人。
万千新广州人，要去哪里寻求容身之处？
二十年前，答案是天河。十年前，答案是番禺。如今，越来越多区域对年轻人关上了大门，新广州人的落脚点不断东移。黄埔和增城会是终点站吗？没有人有答案。
这一届新广州人，何处为家？
计划外的“南拓”
傍晚7点，华南快速出口处，车流正在缓慢前行。以番禺大道为界，往东，正在崛起的万博商圈灯火通明，周边围绕着星河湾、华南新城、广州雅居乐等至少六个巨型社区及十余个综合商业体。往西，汉溪长隆掩映在一片绿色丛林里，黑暗中不露声色。再向前，灯火渐次密集，号称“中国第一邨”的祈福新邨迎来了数十万归家居民。一路之隔，占地庞大的宜家、金山谷紧密相邻。
这就是名动全国的华南板块，十年前，它还有一个别称——“新广州人聚集区”。
故事从90年代初期开始。以祈福新邨、洛溪板块为首，大批香港人率先进入番禺置业。但在当时，从番禺到广州市区需要乘船、转车，动辄耗费整整一天时间。交通的不便，让番禺并未进入广州本土居民的视野。
1999年，传闻番禺将撤市设区，并入广州。当年年底，华南快速建成通车，番禺与广州距离缩短至半小时。2000年5月，国务院正式批复，番禺市变为“番禺区”。广州城市边界开始向南外延。同一年，地铁3号线规划作出修改，成为广州政府为番禺区献上的第一份礼物。
以今天的视角来看，撤市并区是番禺楼市的黄金机遇，但当时的人们并不这么想。
撤市并区前夕，番禺出现了大规模土地抛售。华南理工大学博导、中国城市规划学会学术工作委员会委员袁奇峰回忆，由于番禺区与广州市之间的财政关系尚未明确，当时的番禺政府“一种不计成本，不计后果的方式”，大量廉价抛售土地，从而获得巨额收益。据统计，当时至少有25万平方公里土地被抛售，一亩地价格低至数万元。袁奇峰认为，这是番禺与广州之间的利益博弈，也是一种地方政府主导的恶意透支行为。
谁也不曾料到，当年失控的规划，却成了番禺楼市大规模崛起的动力。由于土地价格奇低，碧桂园、星河湾、雅居乐、合生创展等大批房企涌入番禺，动辄拿下千亩地块，打造出震惊全国的“超级大盘”。
低地价带来低房价。2005年前后，广州市区楼价约7000元/平，番禺却不足3000元/平。华南板块，就此成为新广州人的第一个置业天堂。
消失的刚需
为什么番禺最初能够成为广州人的置业首选？因为便宜。
为什么便宜？地价低廉只是原因之一。由于大片土地被地产商打造为超级大盘，广州政府接手番禺后难以规划建设，形成了“小政府、大社区”的现象。社区内，楼巴、会所、学校、市场、酒店等一条龙配套齐全。社区外，路网、公交、商业体等公共配套严重缺失。
尽管如此，新广州人依然源源不绝地涌入番禺。十多年的时间，华南板块累计增加了150多万住户。这批“南拓”移民的数量和消费能力不断增涨，2010年后，终于促使华南板块步入2.0发展阶段。
这一次，广州政府不再放任自流，对板块进行了通盘规划。一方面，商业占比大幅增加，万达、天河城、四海城、海印又一城、山姆、盒马项目先后入驻，“万博商圈”开始成型。另一方面，地铁7号线开通，南大干线、地铁18号线动工，曾经零散的番禺路网被重新组合、打通。
配套日趋完善，楼价随之上涨。
2017年1月，经过129轮激烈竞拍，番禺新地王诞生了。这宗位于万博的地块楼面价高达33660元/平米。两年后，它被打造为区域内第一豪宅，每套售价1400-2300万元。
周边的雅居乐花园、万科欧泊、星河湾等大盘，二手报价普遍超过3.5万/平，而新盘报价均在4万/平以上。很显然，华南板块已从“刚需产品”化身为“改善型产品”，且价格依然处于上涨趋势。
这意味着，番禺房价低廉的优势早已不复存在。它曾接纳了成千上万个来广州打拼的年轻人，将荒芜偏僻的郊区改造成繁华、成熟的城市都会。如今，却开始将年轻人拦在门外。
“因为房价低，大规模人口先行南拓，导致城市空间结构一些重大问题，跨江交通的巨大压力，这种压力逼着政府提供更多的设施。设施改善后，房价更高，这是件很幽默的事情。”袁奇峰说。
一路向东的年轻人
被番禺挤压的新广州人去哪儿了？
近日，网易房产数据中心发起了一项新广州人置业调查，结果中浮现出一条清晰地置业迁移路线。从越秀到天河，从天河到番禺，再从番禺到黄埔、增城——“南拓”演化为“东进”。
调查结果显示，75前新广州人买房集中在2000年前后，首选广州老城区越秀（16.1%）。75后、85前则将目光投向天河（16.7%、18.4%）。而看似物质水平最优越的90后新广州人其实无力承担老城区的高房价，也被番禺逐渐向广州东部挤出，其中33.4%选择了黄埔。（更多独家数据请戳我）
对尚未买房的刚需客来说，番禺、增城、黄埔最多人考虑的区域。
与当年番禺崛起时的“野蛮生长”不同，广州东部拥有更好的起点，包括更完善的规划、更便捷的交通和更成熟的配套。
华南板块发展过程中，交通难题一直待解。尤其是在公共出行方面，虽然后期有2号线、4号线分流，但早期全靠3号线支撑往返人潮，且仅有3号线连通番禺与天河核心商圈，地铁负荷量极大，至今未曾得到缓解。
反观广州东部，交通规划先行，为承接新广州人夯实了基础。目前，黄埔已通车的地铁线路一共有5条，分别是5号线、6号线、13号线、14号线支线以及21号线。预计到2020年，黄埔区将通车地铁线路6条、站点40个；有轨电车通车线路3条，站点72个。
东部众多地铁线路中，能与3号线比肩的，必属21号线。这条长达26千米的地铁，把中新知识城、科学城、天河智慧城与天河公园紧密串联，将极大缓解外围区域与市区的通勤难题。
根据广州统计局数据，截至2018年末，黄埔区常住人口达到111.41万。与此同时，黄埔区与萝岗区合并后的GDP突飞猛进，位居广州第二，仅次于天河。这里既有坐拥LG、香雪制药、国机智能等高新企业的科学城，也有1500多家科创企业云集的知识城。
与支柱产业定位模糊的番禺相比，东部板块的产业基础更为雄厚，人员结构也更加年轻、更加精锐，为东部的楼市与商业发展带来了充足客流。
2016年初至2017年初的楼市热潮导致房价蹿升，进一步挤压了新广州人选择空间。自此，东部片区以较低的价格，开始大幅吸刚需置业。广州中原研究发展部统计，2018年，东部片区在广州前十新房成交热门板块中占据了6个席位，去化周期也遥遥领先于全市其他区域。其中，增城又以超过3万套网签量居全市之首。
供应与成交两旺之下，东部片区的楼价也开始直线上升。网易房产最新踩盘显示，黄埔区府板块楼盘普遍超过3字头；知识城楼盘则在2-2.6万/平之间；科学城已去到3-4万/平。
东部，正在重复番禺的故事——新广州人扎堆涌来，郊区城镇化进程加速，房价走高，门槛升起，拦住下一批新广州人。
而这个故事早已重复过许多次。网易房产调查数据显示，2001-2003年，刚需客首套房平均支出仅为52万。2010-2012年，成本跃升至120万。2013-2015年飙升至145万，2016-2018年进一步上升至215万。
每晚3年买房，新广州人多付出的成本就要翻倍增长。30万、60万，年轻人的工资继续在滚雪球式的购房成本面前，杯水车薪。
从越秀到天河，从天河到番禺，从番禺到黄埔，从黄埔到增城，一届又一届新广州人置业、扎根，越来越多的区域楼价洼地被填平。未来，新广州人将往何处去？
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本文来源：网易房产
作者：王田歌
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