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当楼市关上大门,这届广州人,何处为家?

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从越秀到天河,从天河到番禺,从番禺到黄埔,越来越多区域对新广州人关上了大门。

高房价正在产生挤出效应,收入增长跑输房价飙高,越秀、天河、番禺、黄埔、增城、佛山……新广州人的落脚点不得不往外移动。当楼市关上大门,这届广州人,何以为家?网易房产广州站X佛山站特别策划「这届广州人」。

当楼市关上大门,这届广州人,何处为家?

根据广州政府最新发布的《广州市国土空间总体规划》,至2035年,广州常住人口规模将控制在2000万人左右。而2018年末的常住人口为1490万人。这意味着,未来17年里,广州每年还将增加30万人。

万千新广州人,要去哪里寻求容身之处?

二十年前,答案是天河。十年前,答案是番禺。如今,越来越多区域对年轻人关上了大门,新广州人的落脚点不断东移。黄埔和增城会是终点站吗?没有人有答案。

这一届新广州人,何处为家?

计划外的“南拓”

傍晚7点,华南快速出口处,车流正在缓慢前行。以番禺大道为界,往东,正在崛起的万博商圈灯火通明,周边围绕着星河湾、华南新城、广州雅居乐等至少六个巨型社区及十余个综合商业体。往西,汉溪长隆掩映在一片绿色丛林里,黑暗中不露声色。再向前,灯火渐次密集,号称“中国第一邨”的祈福新邨迎来了数十万归家居民。一路之隔,占地庞大的宜家、金山谷紧密相邻。

这就是名动全国的华南板块,十年前,它还有一个别称——“新广州人聚集区”。

故事从90年代初期开始。以祈福新邨、洛溪板块为首,大批香港人率先进入番禺置业。但在当时,从番禺到广州市区需要乘船、转车,动辄耗费整整一天时间。交通的不便,让番禺并未进入广州本土居民的视野。

1999年,传闻番禺将撤市设区,并入广州。当年年底,华南快速建成通车,番禺与广州距离缩短至半小时。2000年5月,国务院正式批复,番禺市变为“番禺区”。广州城市边界开始向南外延。同一年,地铁3号线规划作出修改,成为广州政府为番禺区献上的第一份礼物。

以今天的视角来看,撤市并区是番禺楼市的黄金机遇,但当时的人们并不这么想。

撤市并区前夕,番禺出现了大规模土地抛售。华南理工大学博导、中国城市规划学会学术工作委员会委员袁奇峰回忆,由于番禺区与广州市之间的财政关系尚未明确,当时的番禺政府“一种不计成本,不计后果的方式”,大量廉价抛售土地,从而获得巨额收益。据统计,当时至少有25万平方公里土地被抛售,一亩地价格低至数万元。袁奇峰认为,这是番禺与广州之间的利益博弈,也是一种地方政府主导的恶意透支行为。

谁也不曾料到,当年失控的规划,却成了番禺楼市大规模崛起的动力。由于土地价格奇低,碧桂园、星河湾、雅居乐、合生创展等大批房企涌入番禺,动辄拿下千亩地块,打造出震惊全国的“超级大盘”。

低地价带来低房价。2005年前后,广州市区楼价约7000元/平,番禺却不足3000元/平。华南板块,就此成为新广州人的第一个置业天堂。

消失的刚需

为什么番禺最初能够成为广州人的置业首选?因为便宜。

为什么便宜?地价低廉只是原因之一。由于大片土地被地产商打造为超级大盘,广州政府接手番禺后难以规划建设,形成了“小政府、大社区”的现象。社区内,楼巴、会所、学校、市场、酒店等一条龙配套齐全。社区外,路网、公交、商业体等公共配套严重缺失。

当楼市关上大门,这届广州人,何处为家?

尽管如此,新广州人依然源源不绝地涌入番禺。十多年的时间,华南板块累计增加了150多万住户。这批“南拓”移民的数量和消费能力不断增涨,2010年后,终于促使华南板块步入2.0发展阶段。

这一次,广州政府不再放任自流,对板块进行了通盘规划。一方面,商业占比大幅增加,万达、天河城、四海城、海印又一城、山姆、盒马项目先后入驻,“万博商圈”开始成型。另一方面,地铁7号线开通,南大干线、地铁18号线动工,曾经零散的番禺路网被重新组合、打通。

配套日趋完善,楼价随之上涨。

2017年1月,经过129轮激烈竞拍,番禺新地王诞生了。这宗位于万博的地块楼面价高达33660元/平米。两年后,它被打造为区域内第一豪宅,每套售价1400-2300万元。

周边的雅居乐花园、万科欧泊、星河湾等大盘,二手报价普遍超过3.5万/平,而新盘报价均在4万/平以上。很显然,华南板块已从“刚需产品”化身为“改善型产品”,且价格依然处于上涨趋势。

这意味着,番禺房价低廉的优势早已不复存在。它曾接纳了成千上万个来广州打拼的年轻人,将荒芜偏僻的郊区改造成繁华、成熟的城市都会。如今,却开始将年轻人拦在门外。

“因为房价低,大规模人口先行南拓,导致城市空间结构一些重大问题,跨江交通的巨大压力,这种压力逼着政府提供更多的设施。设施改善后,房价更高,这是件很幽默的事情。”袁奇峰说。

一路向东的年轻人

被番禺挤压的新广州人去哪儿了?

近日,网易房产数据中心发起了一项新广州人置业调查,结果中浮现出一条清晰地置业迁移路线。从越秀到天河,从天河到番禺,再从番禺到黄埔、增城——“南拓”演化为“东进”。

调查结果显示,75前新广州人买房集中在2000年前后,首选广州老城区越秀(16.1%)。75后、85前则将目光投向天河(16.7%、18.4%)。而看似物质水平最优越的90后新广州人其实无力承担老城区的高房价,也被番禺逐渐向广州东部挤出,其中33.4%选择了黄埔。(更多独家数据请戳我

当楼市关上大门,这届广州人,何处为家?

对尚未买房的刚需客来说,番禺、增城、黄埔最多人考虑的区域。

与当年番禺崛起时的“野蛮生长”不同,广州东部拥有更好的起点,包括更完善的规划、更便捷的交通和更成熟的配套。

华南板块发展过程中,交通难题一直待解。尤其是在公共出行方面,虽然后期有2号线、4号线分流,但早期全靠3号线支撑往返人潮,且仅有3号线连通番禺与天河核心商圈,地铁负荷量极大,至今未曾得到缓解。

反观广州东部,交通规划先行,为承接新广州人夯实了基础。目前,黄埔已通车的地铁线路一共有5条,分别是5号线、6号线、13号线、14号线支线以及21号线。预计到2020年,黄埔区将通车地铁线路6条、站点40个;有轨电车通车线路3条,站点72个。

东部众多地铁线路中,能与3号线比肩的,必属21号线。这条长达26千米的地铁,把中新知识城、科学城、天河智慧城与天河公园紧密串联,将极大缓解外围区域与市区的通勤难题。

根据广州统计局数据,截至2018年末,黄埔区常住人口达到111.41万。与此同时,黄埔区与萝岗区合并后的GDP突飞猛进,位居广州第二,仅次于天河。这里既有坐拥LG、香雪制药、国机智能等高新企业的科学城,也有1500多家科创企业云集的知识城。

当楼市关上大门,这届广州人,何处为家?

与支柱产业定位模糊的番禺相比,东部板块的产业基础更为雄厚,人员结构也更加年轻、更加精锐,为东部的楼市与商业发展带来了充足客流。

2016年初至2017年初的楼市热潮导致房价蹿升,进一步挤压了新广州人选择空间。自此,东部片区以较低的价格,开始大幅吸刚需置业。广州中原研究发展部统计,2018年,东部片区在广州前十新房成交热门板块中占据了6个席位,去化周期也遥遥领先于全市其他区域。其中,增城又以超过3万套网签量居全市之首。

供应与成交两旺之下,东部片区的楼价也开始直线上升。网易房产最新踩盘显示,黄埔区府板块楼盘普遍超过3字头;知识城楼盘则在2-2.6万/平之间;科学城已去到3-4万/平。

东部,正在重复番禺的故事——新广州人扎堆涌来,郊区城镇化进程加速,房价走高,门槛升起,拦住下一批新广州人。

而这个故事早已重复过许多次。网易房产调查数据显示,2001-2003年,刚需客首套房平均支出仅为52万。2010-2012年,成本跃升至120万。2013-2015年飙升至145万,2016-2018年进一步上升至215万。

当楼市关上大门,这届广州人,何处为家?

每晚3年买房,新广州人多付出的成本就要翻倍增长。30万、60万,年轻人的工资继续在滚雪球式的购房成本面前,杯水车薪。

从越秀到天河,从天河到番禺,从番禺到黄埔,从黄埔到增城,一届又一届新广州人置业、扎根,越来越多的区域楼价洼地被填平。未来,新广州人将往何处去?

网易房产广州站策划「这届广州人」,更多精彩请戳

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