升维思考·守正破局，论道2020中国房地产破题之术

新中国成立70年，在极其迅猛的城市化浪潮下，中国房地产完成几度转型与迭代。从规模积累到质变升级，面对日益复杂的内外环境，行业发展面临全新的时代命题：如何跳出固有框架，以升维思考摆脱降维攻击？从转型变道到回归房产，站在70年的节点上展望，旧局已破，新序待立，未来谁能守住正道，抓住破局的赛点？

12月19日，中国房地产全行业领袖新年峰会暨中国地产冠军榜在广州南丰朗豪酒店圆满举行，峰会由广东省地产商会联手网易房产主办，来自各领域的大咖嘉宾应邀出席，与会规模高达千人。

峰会开场，广东省地产商会会长黄文仔和网易传媒集团CEO李黎分别上台致辞，广东省住建厅党组成员、副厅长郭壮狮发表讲话，拉开本场行业盛事的帷幕。

广东省地产商会会长黄文仔上台致辞

网易传媒集团CEO李黎上台致辞

广东省住建厅党组成员、副厅长郭壮狮 发表讲话

聚焦“筑梦70年：升维思考 守正破局”的主议题，全国社保基金理事会原副理事长王忠民、清华大学建筑设计研究院成都分院院长郑波分别带来主题演讲，富力集团董事长李思廉、星河湾集团董事长黄文仔、尚东集团董事局主席郭泽伟、方圆房地产服务集团执行董事及行政总裁容海明等顶尖房企的掌舵者，围绕“融资环境、行业价值、大湾区布局”等话题，同台激辩，与行业共享实践下的价值观与方法论。

权威演讲：

王忠民：面对去杠杆，未来房子比拼的是服务

权威专家演讲环节，全国社保基金理事会原副理事长王忠民进行了《宏观经济金融形势与房地产的未来》的主题分享。

全国社保基金理事会原副理事长 王忠民

王忠民指出，回顾2019年货币流动性分布，投资市场吸引力减少，资金被迫去到消费市场；而房地产领域，由于境内金融市场收紧，部分房企选择到香港IPO；与此同时，土地市场降温，稳地价成为调控基调。因此，无论从时间、空间还是金融工具的维度来看，房地产都已经来到认真对待前期金融去杠杆的时期。

在这个背景下，王忠民认为，房企应该把思维转换到服务上。“如果把视角放到服务当中会发现，土地是有限的，但服务是无限的。”他强调，把服务连接到房地产，房子真正的物理价值已经越来越少，服务的价值会越来越多。

王忠民表示，观察一线城市可以发现，服务类产业占GDP的比重越来越高，这代表城市现代化水平提升。而在服务业中，金融服务、教育服务、特别是智能服务领域，可以有效让物理状态的房子和外部世界紧密、高效、精准地联结在一起，未来房子应该往这个方向上发力。

郑波：房住不炒下，住宅应回归“以人为本”

随后，清华大学建筑设计研究院成都分院院长郑波，从微观层面，带来题为“绿色、健康建筑与未来的再思考”的演讲。

清华大学建筑设计研究院成都分院院长郑波

郑波分析，从1998年到2018年，房地产调控不断，对房企而言，高歌猛进之后，走出舒适区，应该把思考的重点放在产品创新和资产运营上。行业融合，是未来的必然的趋势。

而从城市发展进程来看，从人均居住面积8平米到40平米，从无房到有房，再到好房，中国人居品质显著提升。但伴随着城市的人口快速膨胀，土地紧缺，房地产应该关注如何在“房住不炒”的体系下，推动住宅新形态的更新。

什么是代表未来的住宅新形态？郑波介绍道，从传统建筑到智能建筑，再到绿色建筑，如今我们提出健康建筑，即在符合居住功能要求和绿色发展理念的基础上，回归建筑之本，使建筑成为人和自然交流互动的载体，通过提供更加健康的环境、设施与服务，促进居住者生理、心理和社会适应等多层次健康水平的提升。

高峰对话：

升维视野下，重塑房地产价值观

高杠杆、快周转模式曾经带来房地产的快速增长，但在融资难等困局面前，行业逐渐显露出规模之踵。与此同时，经历了频繁的多元化尝试后，行业暂时难有成功案例，逐渐走上回归之路。在新视野下，房地产应该如何摆脱外部环境掣肘，重塑行业内部核心价值观？在“升维视野下，重塑房地产价值观”圆桌对话中，多位行业大佬，一起探讨了当前市场环境下，企业内部对未来的抉择。

谈外部环境：房企应保守防御 提升抗风险能力

面对目前房企融资难的问题，富力集团董事长李思廉认为，房企应该以保守防御为主，多与大企业合作，习惯收紧的融资环境。而12月份，部分地区政策有所松动，李思廉表示，企业应该珍惜年终的这个机会。

广东省地产商会主席、富力集团董事长 李思廉

对于2019年房地产行业的表现，星河湾集团董事长黄文仔认为，与往年相比不算好，但也不坏。“房地产没有长期的好，也没有长期的坏。”黄文仔说，好的时候，政策就会紧一点；坏的时候，政策就会松一点。

广东省地产商会会长、星河湾集团董事长 黄文仔

而谈及2019年爆发的房企“破产潮”，全国社保基金理事会原副理事长王忠民认为，房企应该提升自身抗风险能力，“在困难的时候，是否把部分资产变现，保障核心资产长期运营。”不同的市场条件和金融环境，考验的是房企是否及时做出决策调整、理性应对。

全国社保基金理事会原副理事长 王忠民

2019年，“下沉市场”成为热词，但纵观房地产市场，回归一线才是主流。广东省地产商会专家顾问黎振伟解释道，中国20个主要的城市，聚集了中国3亿的人口，而其辐射的城市圈，在未来10年，会聚集中国70%的人口，这类城市才是房地产的主战场。而对于下沉市场，房地产布局应该以文旅、旅游、休闲、健康产业为主。

广东省地产商会专家顾问、世联行首席技术官 黎振伟

谈内部转型：警惕规模过大 通过服务做大蛋糕

如何在品质、周转和现金之间取得最大公约数，长期是房企思考的关键命题。对此，黄文仔认为，房企没有捷径可走，必须清晰自身定位。规模过大，加重资金压力，可能反而制约发展，“还是稳固为好。不然辛辛苦苦一夜回到解放前，没有必要。”

而对于房企扩大行业外延，尚东集团董事局主席郭泽伟持乐观态度。他认为，实际上房地产服务是今后最大的蛋糕，只要把握住房地产的核心，在满足居住功能的基础上，在出行和互联网方面添加附加值，房企今后的路子会越走越宽。

广东省地产商会执行会长、尚东集团董事局主席 郭泽伟

谈未来走向：触底反弹 熬过低谷 明天会更好

预判市场未来走向，各位大咖也分享了自己的观点。李思廉给出的关键词是“平稳发展”，黄文仔同样认为：“不能过于乐观，也不能过于悲观，关键是平稳健康。”王忠民则直言“2020年将触底反弹”。郭泽伟表示：“2020年是底部助力，等到2023年，活到那天，未来会更好。” 黎振伟称：“未来稳中有变，我的态度是谨慎乐观。”

广东省地产商会执行会长兼秘书长黄朝辉坦言：“把政府的政策运行好是企业的本质，最后能否产生收益，需要靠各自的手段和本事，明年市场的困难还是不少，应该审慎而乐观地面对。”强调顺势而为的重要性。

广东省地产商会执行会长兼秘书长黄朝辉

湾区集群力，重启房地产新引擎

近年来，城市群已经成为城市发展的最高组织形式，在全国多点开花。在粤港澳大湾区上升为国家重点战略层面后，面对如此巨大的经济体，房地产行业如何应对？面对大湾区11 座城市，房企如何快速布局？在“湾区集群力，重启房地产新引擎”圆桌对话中，网易房产全国总编严家森担任主持，与多位行业精英献上了一场迸发智慧火花的思想碰撞。

网易房产全国总编 严家森

谈湾区优势：人口红利大 金融和科技是亮点

为什么要建粤港澳大湾区？广东省地产商会专家顾问彭澎分析， 粤港澳大湾区地理面积最大、人口最多、GDP总量直追东京湾区，这是核心要素。在港珠澳大桥开通后，两岸一体化，形成巨大的发展机遇。房企不要只盯着住宅，把视野打开，未来还有很大的发展空间。

广东省地产商会专家顾问、广东省体制改革研究会副会长 彭澎

华标集团总裁助理蔡泽豪则认为，粤港澳大湾区的优势是人口红利，纽约的优势是金融，旧金山的优势是科技，东京的优势是产业，而粤港澳大湾区同时包含了金融和科技。但由于人均GDP以及第三产业占比偏低，加上内部存在货币、法律、制度差异，未来是机遇与挑战并存。

华标集团总裁助理 蔡泽豪

谈城市布局：从自身逻辑出发 选交通核心地段

谈到城市群内部的布局和分化，方圆房地产服务集团执行董事及行政总裁容海明提出，房企与其考虑城市群之间的发展，不如从本城市、本项目、本企业的基本判断逻辑出发，进行决策，而不是过于期望“城市群”的带动效应。“除非政策进行干预，把这些所谓的脉络打通，用政策直接规定了每个城市之间的分工，才有可能出现真正的协同。”

方圆房地产服务集团执行董事及行政总裁 容海明

佛山白天鹅房地产公司董事长邓荣均则认为，房企在大湾区内部布局，不应该分一线二线三线城市，而应该找到核心的城市的核心地段，关键就是看交通，按这种逻辑抉择落子。

粤海房地产开发（中国）有限公司副总经理兼佛山白天鹅房地产公司董事长 邓荣均

“地缘地理决定了广州是粤港澳大湾区核心。”广州中祺国御房地产顾问有限公司董事长伍岳峰认为，大湾区11座城市各有优势，而广州起到代表作用。未来“科技创新”是大湾区的主题，在政策引导下，粤港澳大湾区将是大硅谷的概念。

广州中祺国御房地产顾问有限公司董事长 伍岳峰

谈政策动向：优化人才购房 不要只在湾区内抢人

对于近期大湾区楼市释放的“松绑”信号，广东省地产商会专家顾问彭澎表示，全面放开的可能性小，而优化人才购房政策是人才争夺战的配套措施，不只是房地产的问题。

而对于大湾区抢人大战，容海明强调，抢人不应该在大湾区内部城市互枪，“这就变成零和博弈”。应该更多考虑如何从其他省份甚至其他国家去抢，目前各个城市的抢人大战，都是已经毕业的高学历人才，哪个城市往前跨一步，从初高中生开始抢，可能更具吸引力。

郁亮亲临现场 2019中国地产冠军榜重磅揭晓

12月19日晚，现场还隆重举办了2019中国地产冠军榜的颁奖盛典。广东省地产商会联席会长、万科企业股份有限公司董事会主席郁亮亲临现场，并为晚宴作祝酒词：“鼠年带来数不尽的精彩，数不尽的健康，数不尽的收获，总之有数不尽的健康快乐。”

广东省地产商会联席会长、万科企业股份有限公司董事会主席郁亮

房地产市场暗潮汹涌，但永远不缺铿锵破局者。网易房产以客观、权威、系统、全面的标准，评选出了“2019中国地产冠军榜（广州）”，涵盖“十大畅销红盘”、“态度营销创新品牌”、“匠心影响力品牌”等系列榜单，致敬中国房地产奋进者。

当晚，广东省地产商会还为新会员举行了授牌仪式，此外，网易房产发布2020年最新战略，根植"生活质造家"战略，提出"严选好房"焕新升级理念。