编者按：天河智慧城、海珠生态城、东部山水新城、国际金融城、国际创新城、广州教育城……2012年，广州相继出现了十余个冠以“城”字的开发建设规划，大规模的“造城”运动，使得广州每个区域头上都顶着响亮的“世界级”名号。
毫无疑问，这些在政府推动下的“造城”能不断地给该区域带来发展利好，特别是在推动房价上涨方面起到很大的促进作用。然而，随着“造城”数量的不断递增，如何落实这些美好的规划成为人们心里的疑问。
有鉴于此，网易房产推出《“城”出不穷 广州新兴政策利好板块现状探访》系列报道，对近年来多个政府重点打造的板块进行实地踩盘调查，并通过采访、图片等形式，向广大网友展示该板块最真实的一面，看看政府画饼是充饥还是冲"绩"。
开发商热炒白云新城地块 豪宅辈出楼价飙升
如果说2010年是白云新城的规划年，2011年是白云新城商业地产遍地开花之年，那么，2012年，就是白云新城豪宅辈出的年代。
元旦期间，位于白云新城中轴的保利云禧（优惠购、楼盘相册、最新报价）正式对外开放了样板间，140-370㎡云山大宅、法式凡尔赛宫园林景观、酒店式豪华入室大堂……所有的这些都在努力地打上"豪宅"的烙印。据了解，保利云禧目前尚未开售，现接受50万抵80万诚意登记优惠，吹风价40000元/㎡，按照面积最小的140㎡产品计算，总价560万/套起跳。而与之一墙之隔的中海云麓公馆（优惠购、楼盘相册、最新报价），在2012年底就已悄悄开售，根据网易房产数据中心统计显示，该盘目前已网签35套，网签均价高达38720元/㎡。
白云新城两大豪宅保利云禧与中海云麓公馆仅一墙之隔
除了豪宅吸引眼球外，白云新城普通住宅价格走高也牵动着购房者的神经。根据权威机构发布的《城市规划影响下广州片区房价走势》显示，2006年白云新城区域楼价普遍在6000-7000元/㎡，城市中心规划出台和地王诞生后，这块区域楼价开始飙升。以白云新城首席大盘岭南新世界（优惠购、楼盘相册、最新报价）为例，2012年1月该盘的网签均价为14420元/㎡，7月达到16882元/㎡，近一个以来（2012.12.08—2013.1.6）更飙升至22913元/㎡，一年内涨幅高达58.9%。
白云新城首席大盘岭南新世界一年涨近六成
有业内专家指出，近几年白云新城豪宅层出不穷，归根到底是高昂的地价成本，使得开发商蜂涌而入开发高端产品。以中海云麓公馆为例，所在地块便是在2010年名震一时的白云新城地王之一。在2010年9月的土地拍卖会上，保利地产以35亿元勇夺白云新城两地块，其中一幅地折合楼面地价为20605元/㎡，而中海地产则以19971元/㎡楼面地价拿下另一地块，三地块均成为当时广州楼市的单价地王，广州地价自此被推进了"2万元"时代。
"20000元/㎡的楼面地价，开发商不走高端路线连保本都成问题，即使是40000元/㎡的售价开发商也未必有多大甜头，这也是区域地王不得不走豪宅路线的最重要原因"，资深房地产专家韩世同告诉网易房产。
然而，开发商对白云新城地块的追逐并未停止。
2011年，万科砸12.7亿白云新城拿地，单价高达13536元/㎡，日前，该项目规划已获批，拟规划建设10栋17层建筑、3栋7层建筑、2栋两层商业楼。按照土地出让要求，该项目将以90㎡以下的中小户型为主，专家预测售楼价将超3万元/㎡。
白云新城规划多变 超越珠江新城前路漫漫
自2004年旧白云机场迁出之后，“白云新城”作为继珠江新城之后广州又一重点开发新区，被正式提上了开发日程。最初，政府规划下的“白云新城”定位为广州市城市副中心，白云区级中心，现代化生态型商贸文化中心。到了2010年，被优化为云山西麓的宜居新城，主城区北部商业文化服务中心的功能定位，并形成“一轴、双中心、四个片区”的规划结构，从而为白云新城的发展提速，而今年8月，政府对这份规划又进行了调整，原本均属于白云新城“双中心”规划的广州市画院、广州当代美术馆与广州博物馆新馆都将移址新中轴线南段，计划中的“文化中心”只剩下了一个广东画院。
8年间，这块人们口中的“广州最后一块处女地”，在政府政策利好下，迅速地发展起来，发展前景一路看好，外界也都在密切地关注着它是否能成为“云山下的升级版珠江新城”， 8年后的今天，珠江新城已经俨然成为了广州核心的商务中心，超甲级写字楼、星级酒店、豪宅项目遍地开花，最贵的楼盘售价更直逼10万元/㎡，而北部的白云新城的发展却在政策的摇摆不定下，发展地位大不如前，缓慢前行。
近日，记者走访了白云新城一带，这里寂静的街道上人气冷落，车流稀少，放眼望去一片荒地上零散地坐落着几座正在建设中的高档住宅，已经营业的商业广场华丽宏伟，却与周边惨淡的景色格格不入。再加上周边依然有不少城中村建筑，摩托搭客现象随处可见，城乡接合部的面貌明显未摆脱。看着这片萧条的景象，我们不禁要问当年的规划是否真正得到了落实，我们是否能在这片土地上看到未来那如规划一样美好的宜居新城？而这里的房价又将会因此而超越珠江新城吗？
中海云麓公馆可望白云新城中轴景观，但周边依旧有不少城中村
实际上，尽管目前白云新城的豪宅盘在营销宣传时均极力打造广州"新豪宅区"的概念，但在业内人士看来，这些所谓的新豪宅除了售价达到豪宅标准外，无论是地段、景观还是配套，都与广州传统的豪宅区差距甚远。
据广州某开发商营销总监表示，“白云新城的居住舒适度是应该受到认可的，但其所处的白云区被市民接受程度远不如越秀、天河等核心区域，因此白云新城房价即使要超过珠江新城，也可能是局部区域，就算要涨价，也应该是逐步上升，应预防过度炒作。”
南部商业中心基本成型 但吸引人气能力有限
商业配套先行，是白云新城最大的利器。
依据新规划的安排，白云新城将建成由北部的文化中心和南部的商业中心组成的“双中心”，从目前来看，南部已有万达广场（优惠购、楼盘相册、最新报价）、5号停机坪购物广场、百信广场（优惠购、楼盘相册、最新报价），明年即将开业的白云绿地中心（优惠购、楼盘相册、最新报价）等多个大型商业项目，这些商业综合体均属于大规模购物中心，内部设施完善，有各类餐厅、大型电影院、各大品牌服饰、大型超市进驻，是集购物、餐饮、娱乐为一体的商业综合体。这几个大型的商业中心沿中轴线分布，地铁串联，在数量和规模上已经满足了基本的商业配套，为白云新城南部的商业中心的基础建设打下了基石。
大型商业配套白云万达广场
虽然商业广场已经开门迎客，但人流却稀稀落落。记者走访了万达广场、5号停机坪购物广场发现，平日的商业广场人流稀少，只有一些周边的居民闲时过来逛逛，这对于一个大型的购物中心来说显得过于冷清。环顾万达广场周边，高楼寥寥可数，楼房主要是一小片旧的住宅区，新的大型住宅区数量也不多，万达广场在其中显得硕大而孤独。
大规模的购物中心已经建成，但却未能明显带来大量人气，整体的商业氛围也依然没有形成。业内人士指出，白云新城开创了商业配套先行的先例，未来将有可能成为广州体量超大的零售商圈。而目前的大型商业项目投资热是一种“结构性火爆”，相比于住宅区，商业项目的吸引人气的能力还是有限的，吸引人气还得依靠住宅项目的带动常住人口的增加。据了解，白云新城还有多家五星级酒店、会展中心、甲级写字楼等高端项目正在建设中，其未来商务配套将会更加完善。
在建的白云绿地中心为大型的综合体项目
交通仍然是问题 地铁作用得不到发挥
商业住宅项目遍地开花，但交通始终还是白云新城亟待解决的大问题。虽说地铁2号线直穿白云新城中轴线，把南部的几个商业项目和北部的文化项目串联起来，理应是把人潮源源地带来这里，但记者现场调查发现，白云新城路段的客流量并不大，来往的人流不多，并且每个地铁站外接驳的公车线路依然很少。
白云新城不少道路人迹罕至
值得注意的是，白云新城几乎所有的地铁站都建在一片荒地上，一出地铁站，泥泞不堪的小路，遍地疯长的荒草，到此的人很难联想到百米之外却建有豪华的大型购物中心。另外，地铁站附近并不能方便地找到接驳的公交线路，例如地铁萧岗站外要走到最近的公车站要花10分钟，而连接白云文化公园站的公车也仅仅只有三条路线。一位从萧岗下车的女士感叹到：“怎么把地铁建到了边边上了呢！”可谁知，在白云新城的规划图上，这条线穿过的正是白云新城最核心中轴线。
白云新城几个地铁站附近随处可见泥泞不堪的小路
接驳的公交线路少也是白云新城交通的弊端之一
记者发现白云新城两侧与中轴氛围落差很大，中轴线荒凉冷清，而两侧的大道交通拥挤。白云新城东侧的白云大道，交通繁忙，公车路线很多，人流量相比于白云新城中轴线上的地铁线人流量形成了明显的落差。虽然地铁线已经开通，但地铁周边荒凉，而接驳于地铁和两侧大道之间的公交也非常有限，事实上，乘坐地铁并没有让人们享受到便捷。
后记：未来发展要看如何将点发展成面
起跑了八年的白云新城，在政策摇摆之下，一度放慢脚步缓缓前行，或许现在还远远落后于珠江新城，但是政府不断调整，商业住宅项目的带动，让这块“处女地”再一次进入提速阶段，发展的潜力不容小觑。
有专家指出，白云新城发展前景依然看好，但目前的发展只体现在了“点”的层面上，它还需要一个过程由“点”扩展为“面”。随着越来越多商业项目的建成，商业的辐射力会逐渐的显现出来，这里将会形成更为浓厚的商业氛围。交通方面，目前除地铁2号线开通以外，规划中的地铁14号线也将经过白云新城的核心区，整个交通网络正在大力整合中。
相比于当年的珠江新城住宅扎堆进入，商业项目缺乏整体规划，现在的白云新城规划合理，定位清晰，更有前瞻性，实际的建设也正在依照着规划有条不紊的进行中。珠江新城经历了十年建设已经华丽变身，那么在规划的导向下，未来几年白云新城或将蜕变成为一个全新的“生态CBD”。
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本文来源：网易房产
作者：吕颖雅 实习生：黄蕾
责任编辑：
王晓易_NE0011
