广州城市综合体大PK 五大投资法则抢占笋盘（全文）

网易房产10月12日报道 楼市利好消息不断，房贷利率优惠再现，广州楼市“银十”或将复苏，最佳购房时机显现。同时楼盘加快推货进度，超级大盘城市综合体抢先登场。

根据相关数据统计，全国综合体开发面积新增量明显增加，2014年上半年全国主要城市商业综合体存量面积超过3.0亿平方米。至2015年，这一数字将达到3.6亿平方米，2016年以后则突破至4.3亿平方米。开发城市综合体愈加成为实力品牌房企的发展潮流，更多购房者偏向于选择功能齐全、极具升值潜能的综合体用作投资或者自住。

据了解，近期广州多个城市综合体火热亮相，诸如国家级新区的南沙区南沙金茂湾（优惠购、楼盘相册、最新报价）、南沙保利城，广佛交界的广物山海名门、绿地国际花都（优惠购、楼盘相册、最新报价），新兴板块知识城的腾飞园·中新里等，楼盘占地规模大，且由实力品牌房企打造，发展前景看好，更是“银十”楼市的购房者热门首选楼盘。

城市综合体新产品“海量”来袭，选择花多眼乱，但掌握一定的投资法则与技巧，就能抢占笋盘，成为楼市赢家。

国庆假期山海名门写字楼创意展示区开放现场人气十分火旺

概念

所谓的商业综合体，是指以现代服务业为主导，包含两种或两种以上非住宅功能（商业、办公、酒店、酒店式公寓、展览、会议、文娱和交通）的多功能复合型商业中心。商业综合体是商业地产发展的永恒主题，它突破了过去城市建筑单一功能的局限，且提高了土地资源的利用效率。

其在城市至少是区域范围内，起到枢纽及经济推力作用的，超越单纯建筑体本身的综合功能体。一个能够持续升值的城市综合体对开发商有着极高的要求：自己开发、持有、管理、运营及资产提升。

投资法则

1、甄别真正的城市综合体业态

复合型业态的组合，是城市综合体最重要的标配和鉴定标准。“综合”毫无疑问是城市综合体的核心。传统的社区街铺加住宅的形式，并不能称之为城市综合体。诸如住宅、购物中心、酒店、写字楼、院线、商务公寓……这些业态已经成为不少城市综合体的标配。

2、地段是心脏，交通是命脉

对于商业地产而言，选址的重要性毋庸置疑。业内人士认为，并不是只有主城区才能做城市综合体，但要有便捷的交通，强大的消费能力，能成为一个区域的中心，代表城市的发展方向，是重要的选址标准。不同的选址，代表了城市综合体的不同运作方式。

同时，城市综合体必须靠近轨道交通，才能带来良好的人流和保证通达性，这成为硬件标准之一。随着城市越来越大，轨道交通的作用也越来越明显。

3、商圈辐射看现在，未来升值潜力看规划

城市综合体的选址非常严格，对周边的商圈和消费能力都有较高要求。这决定了城市综合体发展的现状与前景，商圈与辐射可看现状，而未来的升值潜能则需要了解区域的城市规划，项目的打造定位、发展计划要与该城市区域的发展方向相契合。

4、从招商看企业的资源整合能力

城市综合体的开发商，必须具备超强的资源整合能力，这是城市综合体能成功的重要软件。新一代的城市综合体，已经突破了原来画好框框再招商的传统模式，而是在拿地之后就迅速组建团队进行招商，并根据主力店的需求进行规划和设计。

在设计完成、大规模施工开始之前，第二级别的品牌也基本确定，这代表整个购物中心的基调已经基本成型。在封顶之前，最后的一部分小品牌也就是第三级别的品牌会最后敲定。值得注意的是，如果实力较弱和经验不足，开发商在和品牌的谈判中会处于劣势而做出一定妥协，有可能会损坏商场的利益。

5、后期运营管理很重要

除去住宅、公寓等产品，城市综合体还有相当部分的商业、娱乐与酒店等业态，而这部分的后期运营管理非常重要。在城市综合体的后期运营管理上，最核心的物业是应该自持的，这样才能保证品质、管理的一致性和持续性发展。一般而言，如果选择自持或者企业总部进驻的话，可以看出该开发者对项目的信心与重视程度相当高，值得关注投资。

近期广州城市综合体笋盘推荐：

山海名门 【参加团购】

亮点分析：金沙洲现在唯一的城市综合体，有广州唯一在售的70年产权公寓，也有金沙洲唯一的写字楼产品，更有整个项目最后两栋压轴洋房。项目位于广佛交界的重点发展板块金沙洲板块，可享受广佛同城的利好。项目于规模与功能均占优势的广佛城市综合体，投资价值突出。

广物山海名门于10月份推出商业产品广物国际广场，包括公寓和写字楼，10月1日已经同步开放洋房、公寓和写字楼的样板房。金沙洲内唯一在售写字楼。面积在26-93㎡之间，可以根据客户的需要来搭配，空间利用非常灵活。

同时在售的70年产权公寓，设计有4米开间，层高3.6米，采光优越。首付20余万即可以租抵供，投资自住两相宜。最后压轴两栋洋房产品，80-120㎡二至三房。户户方正实用，尽揽浔峰山、综合体城市景观。

广物国际广场立足金沙洲核心地段，秉承国际经验与中国本土的完美实践，规划7万㎡广百商业旗舰、2万㎡五星级精品酒店、1.5万㎡轻奢国际公寓、3万㎡广佛智慧商务中心与11万㎡都市铂金山居，作为金沙洲启动最早，规模与功能最齐全的综合体项目。

绿地国际花都 【参加团购】

亮点分析：项目位于广佛两地区域一体化建设的重镇——“广佛都市圈城央花园”地位的顺德陈村，城市规划的重点，发展潜力可图。项目表示将与顺联广场、太平洋百货强强联合，共同打造陈村国际商业圈。目前售价仅“7字头”起，是名副其实的价格洼地笋盘。

绿地国际花都（优惠购、楼盘相册、最新报价）主推67-130平方米两至四房，楼高32层，2梯4户设计，低至“7字头”起，均价8500-8900元/平方米，毛坯发售。另外，项目现推出均价93万-95万/套的一口价单位。

绿地国际花都项目占地面积逾5.5万平方米，总建筑面积达20万平方米，承袭绿地集团国际级精工品质，业态涵盖国际人居、高端商业、智能化写字楼、酒店式公寓等四大业态，为名副其实的国际级城市综合体。

南沙金茂湾 【团购报名】

亮点分析：项目位于南沙核心地段明珠湾区，占据地段优势于未来规划的利好。加上未来中化华南总部更将进驻南沙金茂湾，作为其位于华南区域发展的基地，届时，更多500强等巨头企业的也将进驻。这样的利好消息，犹如注下强心剂。因此也备受市场关注，根据统计，国庆假期前6天，南沙金茂湾的认筹数量已超越100组客户，火爆程度可见一斑。

南沙金茂湾（优惠购、楼盘相册、最新报价）项目首期将推出50-90方南沙唯一5米层高海景LOFT公寓，目前接受诚意登记中，金茂荟更可优先登记。目前参加网易房产团购可享2万抵8万元的优惠。据悉，自驾前往项目的客户可凭高速收费票据领取百元油卡，下筹成功的客户将获赠500元购物卡。有意向的购房者可马上拨打网易直通车电话4008-163-163 转 8，到项目现场了解详情。

南沙金茂湾由方兴地产打造，项目总用地24.3万平方米，总建筑面积80万平方米。项目规划为半围合式的社区，一期规划街区商业，loft公寓，海景住宅、创意商墅，二期推出住宅半围合陈列于地块中部及南部滨海商业以及海景公寓，三期规划东南区150米超高五星级顶级酒店。目前一期LOFT公寓、滨海高端住宅等已经开始全面建设。

南沙保利城 【报名团购】

亮点分析：南沙保利城为保利置业进军南沙新区的超级大盘、首个重头戏项目。项目总建筑面积高达百万方，项目整体规划包含了划时代的人居理念，打造别具一格新鲜生活大城。其17万方开放型的保利公园，同时配有2000方高端运动会所，旨在打造区府居住核心片区的万户大盘。

南沙保利成项目预计首期产品将以刚需及改善型为主，面积涵盖66-76㎡的两房单位以及89-115㎡的三房单位，并有望在今年年内推出。据透露，项目将于10月25日举办大型“保利国防兵器展暨爱国主义教育活动”，一场尖端军事文化盛宴即将登陆南沙，值得期待！

项目总建筑面积高达百万方，旨在打造区府居住核心片区的万户大盘。项目地理位置优越，紧邻地铁四号线黄阁汽车城站，扼守广州到南沙的门户位置，并处于国家级新区规划的教育培训、高新科技区核心。以超前的区域价值和优越的地理环境共同筑造国家级新区门户第一城。

南沙保利城区位示意图

中国保利集团公司系国务院国有资产监督管理委员会管理的大型中央企业。自1992年经国务院、中央军委批准组建22年以来，集团公司已形成以军民品贸易、房地产开发、文化艺术经营、矿产资源领域投资开发民爆器材生产及爆破服务为主业的“五业并举、多元发展”格局。保利置业集团有限公司(香港股票代码HK0119)是中国保利集团唯一海外上市的房地产旗舰，经过多年房地产投资发展，目前总资产逾1000亿港元，在北京、上海、广州、深圳、佛山、武汉、重庆、贵阳、南宁等30多个城市开发了60多个项目，土地储备逾2400万㎡，物业管理超过90余个项目。稳居全国房地产企业前三强，房地产事业雄踞央企首位，连续五年蝉联央企房地产品牌价值榜榜首，全国住户满意度优秀企业第一名。

荔山雅筑 【团购报名】

亮点分析：广物荔山雅筑临近规划中的地铁十四号线邓村站，根据介绍，届时从邓村站接驳至嘉禾望岗站仅需约30分钟，交通优势突出。项目总占地近10万平方米，总建筑面积约27万平方米，共1800多户。当中规划有3.8万平新亚洲园林，6000㎡风情商业街。产品线选择丰富，首推产品涵盖刚需实用两房、一步到位舒适三房以及阔绰大气四房，包括平层、错层和复式叠墅等户型。如此优质的产品却仅需刚需价即可入手，升值潜能看好。

广物荔山雅筑即将推出首期1-31栋6-8层的电梯洋房，产品主打刚需实用两房、一步到位舒适三房以及阔绰大气四房，包括平层、错层和复式叠墅等户型，大多数为N户型，赠送面积多，空间灵活多变，大部分单位带有入户花园，而且均是户型方正实用、大面积通风采光，户户推窗望景。项目预计将于国庆后正式推出，目前认筹参加网易房产团购可享受1万抵10万元的开盘优惠。预计交楼时间为2016年6月31日。

项目首期将推出31栋全部都是6-8层的电梯洋房，低容积率，高附送空间，此类产品目前在广州非常罕有，更开创了从化新型住宅的先驱。产品为72-85方的2房、109-117方的3房、129方以上的4房户型，推出的户型大多数为N+1户型，赠送面积多，空间灵活多变，大部分单位带有入户花园，而且均是户型方正实用、大面积通风采光，户户推窗望景。项目四周被千亩的荔枝林包围，生态环境好。

腾飞园·中新里 【团购报名】

亮点分析：项目位于黄埔区九龙大道腾飞园，占据城建规划利好。据了解，中新知识城是广东与新加坡战略合作的标志性项目，规划总面积达123平方公里，规划总人口约50万人。近期重点开发建设“主城区核心区”——九龙新城、九龙湖环湖区、创新集聚区和南起步区。目前该板块的项目仍处于超笋的低价，未来升值能力无可限量。

腾飞园·中新里位于萝岗九龙大道，是中新知识城板块的全新住宅项目，国庆该项目销售中心首度对外开放，项目一期共6栋住宅，首推1、2栋，户型包括85-120㎡两到三房，户户朝南，两梯四户，样板间仍未开放，预计下周正式亮相，开盘时间待定，目前为收筹阶段，购房者可享1万抵95折优惠，吹风价为"7"字头，毛坯交付。

腾飞园·中新里效果图

项目总占地30万平米，总建面60万平米，容积率2.0，绿化率约40%。是中国与新加坡继“苏州工业园”和“天津生态城”后的第三次合作，意在借鉴新加坡成功经验以及花园城市的理念，打造一个集高端科技，高端人才，新加坡式城市园林风貌于一体的知识之城，生态之城，创意之城以及宜居之城。

凯德新玥  【报名团购】

亮点分析：凯德新玥为目前南沙新区中距离广州市区最近的楼盘。项目毗邻市桥南板块，享受市桥南成熟完善的交通生活配套，且具有南沙无限的发展空间等优势。项目规划有1500㎡的公共交通用地，未来交通发展有望带旺板块发展。

凯德新玥（优惠购、楼盘相册、最新报价）目前在售A1、A2、A5、A6栋，户型为A1、A2和A5栋的76㎡至95㎡两房和三房单位，全部为两梯四户、全南向设计。另外，A6栋的119㎡至140㎡的四房单位，两梯三户、同样为全南向设计。产品均价7800-8800元/㎡，毛坯交楼，参加网易房产团购可享1万抵96折优惠。目前，A6栋四房样板间已经开放。

凯德新玥全新四房单位的样板房为A6栋的01至03单元，分别为119、120㎡和140㎡的四房单位，三个户型均带有面积从7㎡至10㎡的入户花园，据介绍，均为本项目一期的“楼王”单位。根据项目销售人员称，目前总价仅58万起即可入手一套单位，如果通过公积金贷款方式购买，首付更将低至11.6万起，并且享受高达总额50万元的贷款，可谓“零压力”。

项目规划有约4万㎡的综合商业配套，为业主提供商业广场、餐饮名店、精品美食、缤纷时尚购物街等多样消费选择；项目内还配置泳池和泛会所，周边幼儿园、小学、中学等教育设施配套齐全，1500㎡的公共交通用地就在家门口,业主可以便利享受精品生活配套。项目计划分三期开发，拟建成20栋高层建筑，包括19栋高层住宅和1栋SOHO公寓，总建面积约30.8万㎡。