广州楼市，能不能对刚需好一点？

怎么形容现在的广州楼市调控呢？那就是一浪接着一浪，一波接着一波。

近日突然传出，花都收紧人才购房政策：持劳动合同购房，6月13日以后网签的暂停递件过户；绿卡进件暂时照常。

这不禁令人诧异。要知道，花都一直处于广州楼市鄙视链底端，一手库存量大去化慢，价格长期维持低位稳定，为拉低全市均价做出了不可磨灭的贡献。

再看看旁边增城，一样的大库存，一样的低价位，却不幸加入增值税免征年限2变5的调控套餐，真是忍不住流下了委屈的泪水。

好惨的一对难兄难弟啊！

不过，随后花都不动产中心人员对媒体表示，暂时按旧政策执行，但后期不保证会不会有变动。

虽说花都新政暂时取消，却也透露出广州政府调控房价的坚定决心。

广州房价涨太快了！

毕竟，这半年以来，广州房价一骑绝尘，涨得太快了！

根据日前国家统计局公布的今年5月全国70城房价数据显示，广州新房环比涨1.5%，同比涨11.2%，二手房环比涨0.9%，同比涨13.5%，双双迎来13连涨。

在一线四大城市中，除了二手房环比涨幅低于北京0.2个百分点，其他数据，无论一手房还是二手房，广州的同比环比涨幅都是第一。

所谓“枪打出头鸟”，只要无法摁住不断上涨的房价，调控就会不断叠加，力度也会不断加大，无一例外。

一手限价政策威力显现

今年4月以来，从收紧人才购房政策，再到9区增值税免征年限2年变5年，再到一手房限价，广州已经不断在加码楼市调控。

而调控威力所带来的改变也有目共睹。限价之下，为了年中业绩，开发商不得不做出让利，不少楼盘的新开价格比吹风价低了。

上周开盘的“老黄埔三杰”之一的中鼎君和名城（详情丨户型图）珺合府，最终售价在5.1万-5.7万/㎡之间，而项目一期的二手东北向两房，最新成交单价已经逼近6万/㎡。

珺合府旁边的万科城市之光昨晚突击开盘，E区首推4、5、7、8栋共742套新货，价格在5.4万-5.7万/㎡之间，这也跟项目之前6万/㎡的吹风价有一定距离。

不想亏太多，又不能跟政策对着干，有机灵的开发商拿出了上一波调控中总结出的成功经验：“裸卖”！即以毛坯房形式开卖，剥除了装修的成本，价格自然就降下来了。

比如同样上周末开盘的横沥岛新盘美的江上沄启，毛坯出售，不分楼层、不分户型、不分朝向，全房源一口价36051元/㎡！

这样的一口价定价策略，在广州实属罕见。要知道，此前横沥岛首个开售的楼盘旭辉曜玥湾，当时整体均价在4万/㎡左右，隔壁的灵山岛也是卖到4万/㎡，一对比，即使加上1500-2000元/㎡的装修成本，江上沄启这个价格也太香了。

刚需买房好难！

房价是稳了，对刚需首套和卖一买一的置换客来说，买房却更难了。

一个是银行房贷额度紧张，放款时间不保证，甚至有银行已经不接二手房贷了。

一个是房贷利率逐月上涨，今年上半年广州更是三度集体上涨，首套房贷平均利率跃居一线城市最高，有银行首套5.7%起步，二套5.9%起步，而且放款额度长达半年。

这意味着，按揭买房的人不仅需要给出更高的利息，还需要等待更长的时间，无论是钱还是时间，都是成本。

即使房贷付得起也等得起，但前提是，要买得到啊。热点区域的热点楼盘,刚需们拿着三成或四成首付，却只能在一场场“开盘秒光”秀中当分母。

比如，万博网红盘越秀和樾府，上月底深夜紧急开盘，必须全款，先到先得。130套四房一下子被抢光，部分全款买家也抢不到房，按揭客户连参与的资格都没有。

再比如所有房源一口价的江上沄启，全款买家优先选房，按揭买家往后排。好的楼层户型，早被全款买家挑光，你出的首付越低，挑到的房子就越差，更扎心的是该付的房子总价也是一样，一分不少。

而这样只接待全款客户、按首付高低先后选房等操作，在如今的广州楼市，已不鲜见，甚至开始被开发商效仿。比如这周末即将开盘的黄埔时代天韵，就是毛坯一口价3.77万/㎡，全款优先选房。

利好了人民币玩家，却误伤了真正的刚需。

广州楼市，能不能对刚需好一点？

更强楼市调控补丁来了！

显然，调控政策所带来的这种副作用已被政府察觉，并积极制定相应措施。

最近，网传广州楼市调控更强、更有针对性的补丁要来了！主要针对接下来7月进行的第二、三轮集中供地。

概括来看，有以下三点：

一、 控地价；在第2、3批住宅用地集中出让中，全市所有住宅地块成交楼面地价（包括溢价和配建后的折算）均不高于该区域去年第四季度成交楼面价。

二、限涨幅；在第2批住宅用地出让中黄埔、南沙区地块全部采用“限房价、竞地价”模式出让，限制房屋销售价格原则上不超过地块所在区域2021年一季度一手住宅成交价上浮5%。

三、新房销售向无房户倾斜；在第2、3批海珠、天河、黄埔、南沙出让的住宅用地，无房家庭和个人购房套数占比不低于50%。

如果网传的这份新规真正执行，将意味着，对于房价涨幅快的区域，如黄埔、南沙，既控制了楼盘售价又控制了一半的销售人群，等于安上了一道铁墙，房价会被死死控制住。

而对于刚需来说，买房不妨缓一缓，让政策的子弹再飞一会，也许会有惊喜。