百亿毒地索赔案，无人清白？

“苏州毒地”一事又出现了反转。

11月10日凌晨，置身风口浪尖的苏钢集团公开反驳陆家嘴，表示要积极应诉。

苏钢的回应主要有三点：

最新情况：根据2022年最新检测报告，10宗地已经属于安全（包括两栋交付入住的住宅），另外7宗地经治理修复后可以安全利用。

出让细节：苏钢在披露报告中已提醒陆家嘴要做好环境监测，但陆家嘴在开发时没有严格按照要求，导致污染物扩散。

开发过程：陆家嘴明知2号教育地块不符合环保要求，未进行治理就继续建设。

几天前，陆家嘴集团一纸诉状，将苏钢在内的五家企业、政府打包告上法庭，索赔100亿元，在地产圈、环保圈掀起漩涡。

陆家嘴曾花85亿元买下苏钢的17宗地，有14宗污染严重超标，现在被迫停止开发销售。

从开工到建设的五年期间，陆家嘴称，自己被土地出让方、环评方蒙在鼓里，对毒地毫不知情。

双方所述皆不同，真相越发扑朔迷离。

“毒地天价诉讼案”背后，有业内人士表示，这些地块在变更用途前、认定交易过程、甚至建设施工中都可能存在诸多违规行为。

或许没有哪方是无辜的。

1

着急上架的毒地

2008年开始，苏钢在苏州高新区部分工业地块（非焦化区）被苏州官方集中转为住宅、商业、商务用地后，又出让给苏钢。

到了2013-2014年，这周边又有不少地块被苏钢收入囊中，涵盖了老厂焦化区以及非焦化区，这便是后面陆家嘴拿下2008-G-6号地块核心所在。

也正是在2014年，苏钢结束了原来的生产使命。

照理来讲，应该先对土壤进行调查，再更改用途。但根据苏钢的时间线，两者更像是同步进行，并未按照法律法规走土地变更流程。

2016年，苏钢开始公开卖地。有媒体曾质疑：距离结束生产才两年，土地标准是否能达标？

苏钢拍胸脯表示可行，只要修复部分地块（4号）就可以正常利用。

并让陆家嘴另外两个状告对象——苏州环保局下属的事业单位【苏州环境科学环科所】、以及社会团体苏州环境科学学会下属的【苏州市苏城环境科技有限责任公司】，出具了一份“清白”报告。

苏钢急着卖地，是有原因的。当年苏钢主营钢铁业务疲软，大股东北大方正集团业绩受其拖累，就指望着这些地块来回血。

土地出让时，共有19家企业前来竞拍，其中包括一家苏州高新区的国资企业，但最后被外来的陆家嘴一举夺下。

对陆家嘴拿地这件事，地块所在的苏州高新区管委会当时是极力反对的。

管委会两次给上海联合产权交易所出具了申请中止交易函。

其中提到苏钢出让土地的行为，严重违反苏州市政府对苏钢集团转型升级支持的初衷和要求。

还有一点很关键，管委会认为苏钢为了牟利非法转让土地，未尽到披露义务：

“本次交易挂牌中，转让方苏钢集团及其代理人隐瞒了有关项目背景和绿岸公司应当承担的义务和责任，违反了相关规定。”

至于“未披露”事项是否涉及环保不得而知。而最后，陆家嘴还是抱着地块走了。

公开信息显示，北大方正后来走向了破产重整结局，如今苏钢背后的第一大股东是中国平安，另一个小股东背后则是苏州国资委。

2

先污染还是后污染？

两方说法不一

陆家嘴称，自己非常相信苏钢和环评机构的话。

所以在2017-2020年，下属苏州绿岸项目公司主要对4号地块进行了修复，后续也通过了专家审核，接着，住宅、学校、商业体逐渐盖起。

公开报道显示，毒地事件并不是陆家嘴最先发现的。

2021年，2号教育用地上所建雷丁学校校方进行环评时，发现土壤污染，由此揭开了毒地的冰山一角，项目公司这才开始停工。

到了2022年3月，中央环保督察组进驻江苏后，项目土壤污染问题被上访举报，当地官方开始自查。

最终发现，17宗地有14宗地被污染，土壤中苯并芘、萘严重超标；部分地下水样品地下水氟化物、碘化物超标，有的还含有石油烃，这都是致癌物。

究竟是谁的过错，苏钢和陆家嘴各执一词。

陆家嘴认为，苏钢和环评机构在地块出让时就隐瞒了土地的污染面积和程度，原先1.75万方的污染面积，无端端扩大到了11.8万方。

苏钢深夜的回应中，又把锅甩回了陆家嘴：自己当时披露的报告是【如实】的。

并且，在公告出让时已经提醒过，为了严控地下水扰动，要提前做好防护，并定期进行环境监测。

但苏钢调查发现，陆家嘴在施工时没有做好防护，导致污染扩大了。

对于雷丁学校用地的污染，苏钢则称，2019年陆家嘴就知道了2号地块不符合要求，但没有及时进行治理，还是照常开发。

值得注意的是，2号土地曾发生性质变更，这块土地原为工业用途，但最后却被陆家嘴建起了学校。

3

五年开发期

开发商的评估到位了吗？

浓眉大眼的国企，拿地前居然没做好尽调？虽然以受害者的形象亮相，网上也不乏对陆家嘴的质疑。

2015-2016年，正值最疯狂的抢地之年，地块的环保标准程度在开发商心中的重要级别也在下滑。

广州市环境技术中心主任章生健曾在广州“2015重金属污染治理峰会”期间表示，“毒地”再开发过程中，很多业主尤其是房地产商在修复工作前期投入和重视程度不够，投入场地调查的经费、时间投入严重不足，每每造成“欲速不达”。

“陆家嘴有没有过错，主要看它拿地时，对于有问题的检测环评，是否知情。”有观点指出，这是陆家嘴能否赢得诉讼的关键。

还有行业人士向地产壹线透露，不仅是土地一级开发，房屋二级开发中也要求做持续的环保检测。

这说明开发商在这5年的时间里，也存在不少发现毒地的机会，“这一过程，要么就是相关的监察没有做，要么就没有做到位，要么是知情而不处理。”

截至目前，这些受污染的土地上部分住宅已竣工出售，毒地事件爆发后有业主集体维权，开发商给予了退款。

有媒体报道称，虽然现在项目现场被封禁，但能看到小部分业主入住的身影。

原本入读雷丁学校的新生们，则被安排到了附近的学校过渡；而这5年里，在地块作业的建筑工人是否受到影响，还是未知。

苏钢在最新声明中表示，去年已和陆家嘴委托南京环科所再次对项目宗地进行了检验。

结果显示，10宗地块属于安全可利用，其中包括有居民入住的14、15号地块；另外7宗经治理修复后可安全利用，其中包括雷丁学校在内的2号地块。

陆家嘴也表示，公司专项工作小组正全力以赴开展处置、维权工作，推动相关责任方承担后续处置责任，公司每季度末会披露相关进展情况。

4

充满意外的地产业务

1992年成立以来，浦东国资委控股的陆家嘴一直服务于“陆家嘴金融贸易区”土地和城市开发，手中自持核心资产尽在浦东。

虽然天生自带优越基因，但陆家嘴却不想止步于【陆家嘴】，上海临近的苏州，成为其地产业务外拓落子第一站。

没曾想刚一出走，就碰上了毒地事件。

另一边，陆家嘴信托也踩中了地产的雷，据了解，陆家嘴信托违约规模已超30亿元，涉及融创、世茂、宝龙、旭辉多家出险房企。

财报显示，2022年，陆家嘴实现营收117.62亿元，同比减少15.21%；净利润10.85亿元，同比下降74.84%。

去年年底第三支箭发出后，陆家嘴还曾借着国资优势，推进了重大资产重组：

以133.19亿元收购陆家嘴金融贸易区和前滩国际商务区的4处资产,增加建筑面积近100万平方米的土地储备。

陆家嘴方面预计，三年内预计预收款项近400亿元。

不过先回到眼前的苟且，2023年前三季度，公司经营疲软态势未改，营收约57.75亿元，同比减少14.48%；归属于上市公司股东的净利润约8.37亿元，同比减少27.75%。

再看看舆论中的苏州项目：买地花了85亿元、开发竣工项目投入金额达到21.9亿元、调查期间又被环保处罚了500多万、房子无法交付的违约赔偿、未来修复的土地费用还是未知数……

这笔账确实是算不过来了，还是交由法庭来厘清吧。