"金九银十"154盘3.5万套新货抢闸 广州南扛大旗（全文）

编者按：宛如上下波动的价值规律曲线，广州的房价也在经历着一波又一波的震动。2007年房价疯涨，随即2008年下挫；2009年楼市再现量价齐涨局面，之后在2010年遭遇“限购令”入冬；2011年楼市在调整中艰难前行，年末走进了寒冬；只是房价在2013年以无法制止的步伐往上升；如今2014年房价下行趋势再现。楼市低潮恰逢金九银十，房价下行，最佳抄底时机已现？网易房产2014年“金九银十”特别策划“第四季买房时机到来”，通过新盘新货、优惠信息、百盘成交等数据解读广州楼市。

网易房产8月29日报道 本周2014年“金九银十”正式进入最后倒计时，楼市下行遇上传统旺季，成色如何自然成为各方翘首以待的焦点。而上周末，广州部分楼盘率先抢闸推新，已提前引爆了楼市成交高峰，根据各大开发商公布的数据，仅上周六单天新盘新货便已至少去化千套。其中以蓄客半年的星河山海湾（优惠购、楼盘相册、最新报价）尤为突出，据报道，开盘当天仅项目配合签约的工作人员已达千人，最终递上了成交660套销售8亿的成绩单。

“金九银十”前夜的狂欢势必将为旺季市场注入强心针，而以价换量的促销策略也正在大范围扩散，造就买家入市的抄底时机。究竟今年“金九银十”将有多少新盘新货拔剑出鞘决一雌雄呢？新货的区域分布、产品类型和整体货量呈现什么特点？本期网易房产为买家带来“金九银十”新货报告。

154盘3.5万套新货汹涌而至 "金九银十"放手一搏

根据网易房产数据中心统计显示，2014年“金九银十”广州预计将有154项新盘新货面市争霸，其中全新盘46个，总货量估计在3.5万套以上。根据往年资料，2012年“金九银十”广州推新总数为127盘，2013年则为147盘，相较而言，今年的“金九银十”再创新高，形成“百家争鸣”的热闹场面。方圆地产首席市场分析师邓浩志认为，今年金九银十供应量巨大，加上存量，开发商面临去库存压力，在没有具体利好政策支持之下，可能都会进一步采用以价换量的方式进行促销。【优惠战百花齐放 广州“金九”四成楼盘打折促销】

“金九银十”新盘新货区域分布情况

郊区货量压倒性领先 广州南领军旺季冲刺

在区域分布上，郊区货量仍保持压倒性领先，番禺、南沙、黄埔和增城的新盘新货牢牢占据头位，特别是今年冲在降价大潮风头浪尖的番禺，以26盘坐稳头把交椅，南沙以20盘紧随其后，而黄埔和增城则以19套的微弱差距跻身前三甲。

值得注意的是，推货领军的区域在库存量上排名同样靠前，根据阳光家缘统计，截至8月26日，番禺的未售套数已超过2.5万套。因此可能更倾向于在“金九银十”趁势以优惠之名行降价之实，以促进成交。对于准备在“金九银十”抄底的买家，可重点关注上述区域的热门板块。

广州南部分热门新盘新货详情一览

番禺26盘新货中涵盖9个全新盘集体亮相，开发商蓄势待发，瞄准“金九银十”准备冲刺，其中丽江花园（优惠购、楼盘相册、最新报价）最新组团如英居即将登场，主推85-138㎡两至四房单位，总货量为916套，项目位于洛溪新城（优惠购、楼盘相册、最新报价），大型社区规划完善，生活氛围浓厚。相对于其他区域，番禺大户型产品可谓扎堆甩货，回顾二季度广州南跳水降价，其实也集中在部分大户型产品，当时刚需买家只能望房兴叹。“金九银十”广州亚运城（优惠购、楼盘相册、最新报价）预计将推出88-191㎡二至四房单位，报价在1.3万/㎡左右，7月份项目曾推出一批130-160㎡的大户型特价单位，较去年15000元-16000元/㎡的售价下跌超过30%，网签均价仅万元出头，该批特价户型在短短3天时间内已售罄。公寓项目荔园悦星此前多次传出开盘但迟迟不见动静，估计在“金九银十”会抓住时机推货，将主打50-65㎡复式公寓，预计均价1.8万/㎡。

南沙近年备受政策利好宠爱，但高期望在今年也面临规划落空等冲击，因此近期开发商实际性让利已成主题。“金九银十”南沙20盘新货中包括7个全新盘，其中80万㎡城市综合体南沙金茂湾（优惠购、楼盘相册、最新报价）即将亮相，首期将推40、60和80㎡loft公寓，目前接受诚意登记，据悉，金茂湾的首批单位相信会给广州购房者一定的惊喜。南沙主打生态宜居的招牌，近期全新盘南沙富力天海湾也将亮相推出95-140㎡海景洋房，目前认筹享1万抵10万优惠，根据过往大盘低开高走的销售策略，买家不妨针对全新大盘多加关注。此外，南沙成熟社区越秀滨海珺城也预计有500套88-125㎡两三房入市抢滩。

东部楼市遍地开花 黄埔公寓扎堆碧桂园深耕增城

供货大户黄埔目前聚集了多个大体量项目，正处于全面开花大刀霍斧的施工之中。即使不是旺季，货量也长期爆棚，虽然新货盘数不算最多，但个盘普遍大量推货，比如老黄埔的旧改大盘君和名城（优惠购、楼盘相册、最新报价）预计将于8月30日推出500套75-120㎡两三房，预计均价为1.8-2万/㎡，该项目共分5期开发，未来可能陆续有推货动作。由萝岗操盘的黄埔商住物业在今年多次开盘均取得不俗成绩，“金九银十”萝岗公寓项目更是全军上阵，不仅大壮国际广场（优惠购、楼盘相册、最新报价）、万达广场（优惠购、楼盘相册、最新报价）、奥园广场（优惠购、楼盘相册、最新报价）和敏捷广场悉数推新，更有全新盘锐丰中心（优惠购、楼盘相册、最新报价）加入，该项目将推出52-100㎡LOFT公寓，认筹3000抵85折，开发商宣称首付仅6万起。

与黄埔相比，增城此轮新货则体现为品牌房企撑场，碧桂园城市花园和碧桂园中新首府齐齐面市，将为增城住宅市场注入全新血液，两个项目均将推出巨量刚需二至四房，打算置业增城的买家又增加了选择。此前捂盘不动的金龙居也预计9月份开盘，预计均价10000元/㎡。

广州东部分重点新盘新货详情一览

另外，花都和从化则分别以13盘和9盘迎接“金九银十”的来临。而广州周边（包括佛山和清远）也将有5盘新货开门迎客。

中心城区不甘示弱加大推货力度 43盘抢滩金九银十

新货一向稀缺的中心城区与以往相比也加大了推新力度，其中天河以13盘打头阵，越秀和白云也分别以9盘抢夺市场份额。不过天河新货中写字楼独占5席，值得期待的刚需盘有车陂的天健上城，即将推出全新【果寓】组团60-75㎡二房，目前认筹享1万享5万优惠，预计最低仅19300元/㎡，首付仅9万起。另外，位于天河客运站地铁上盖的天河新天地近期已封顶，预计将主打37-94㎡单间至两房公寓，均价为2.7万/㎡。

城央部分重点新盘新货详情一览

海珠和荔湾也分别有8盘和4盘新货备战，其中热门楼盘有位于江南西的万科派，项目为江燕路双地铁上盖，是广州首个万科自持一站式购物商场，主推48㎡两房、73㎡三房loft公寓，不限购不限贷。

120㎡以下中小户型占比超四成 刚需买家抄底现良机 

新盘新货产品类型分布情况

按产品属性划分，新盘新货中住宅占118盘，商业占36盘。住宅方面，以户型面积分段，120㎡以下中小户型成为绝对主力，高达60个楼盘新推产品分布在该面积段，占比接近四成，产品分布在120-200㎡改善型面积段的楼盘为12个，而主打200㎡以上大户型的楼盘则为16个，另外有30个楼盘产品线丰富，户型选择多元，涵盖了刚需和改善等多种货源。从产品面积分布看，中小户型市场需求大，新货集中亮相使市场选择更多元，有望激发观望买家抄底入手，而大户型产品则更注重加快去化，预计优惠力度将进一步加大。商业方面，将有24盘公寓和12盘商铺或写字楼项目涌入“金九银十”战场，供应与住宅同步呈井喷状。

品牌房企全城布局 万科四大全新盘齐发力

地产巨头纷纷“压宝”今年的“金九银十”。品牌房企全城“一盘棋”，更是提前布局，除了上述碧桂园深耕增城之外，万科在广州除了已经在售的万科欧泊、东荟城、峯汇、峯境以外，今年“金九银十”更是齐聚数个项目全新亮相，包括位于海珠区江燕路地铁站上盖的万科派、萝岗知识城板块万科幸福誉、花都区花山镇雅居乐万科热橙以及南沙区万科南方公元。从牌面上看，万科今年“金九银十”可谓从中心到外围，从南到北，全面发力。

温馨提示："金九银十"154个新盘新货汇总专题将于本周上线，敬请留意！