中秋楼市：供货充足却成交遇冷楼盘促销战抢市（全文）

2014-09-09 07:48:56　来源: 网易房产举报

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广州中秋期间楼市成交却不尽如人意，市场表现分化，楼盘人气冰火两重天。

网易房产9月9日报道 今年的中秋小长假来得早，即是“金九”的首个小长假期，也恰好是其开幕的首周。广州楼市新货供应充足，不过楼市成交却不尽如人意，购房者也仿佛与开发商卯足了劲，不给出心动的优惠不轻易出手。

而中秋小假期期间的每日网签成交记录却创下网签“低谷”，根据网易数据中心统计显示，假期三天共网签成交224套。其中每天成交情况：9月6日网签143套，9月7日网签62套，竟未破百套，9月8日网签仅19套，再创下成交新低。

另根据统计，广州“金九”首周成交成绩单交出，全市11区新建商品房住宅共成交801套，同比去年“金九”首周（1567套）下跌48.9%。价格方面，今年成交均价为15384元/平，同比2013年“金九”首周（12117元/平）涨27%。广州“金九”首周的成绩单同比量跌价涨，成交量明显与去年不在同一档次。

中秋假期，网易记者深入广州多个热门区域探市发现，市场表现分化，楼盘人气冰火两重天，有的楼盘人气火旺，销售中心被围得水泄不通，有的楼盘新货报价“低开”，却只有屈指可数的购房者。与此同时，促销战、价格战成为抢市的关键词，楼市硝烟四起。

楼市尚未回暖，贷款购房成本利率上浮，即使成交有一定的优惠，但是购房成本却未必能优惠。同时，值得注意的是，销售人员告诉记者，由于公积金贷款额度有限，几乎每个月都“秒光”，现在大部分楼盘都不再接受公积金贷款，只能采用商业贷款，利率上浮10%。记者走访多个楼盘发现，几乎所有受访楼盘都不接受公积金贷款，仅有个别楼盘能够办理，但需要销售先跟开发商递交申请，并且名额有限。

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新黄埔楼盘中秋受捧萝岗盘直降三千大卖

中秋华南板块刚需盘当家新货报价谨慎优惠到位

中秋城区冰火两重天公寓未售先热住宅2字头遇冷

中秋荔湾龙溪冰火两重天有人欢喜有人愁

中秋从化楼市消化库存为主新盘开放人气火爆

东部最热：黄埔楼市热闹非凡萝岗盘新货直降3000元/平“日光”

中秋小长假首日，新黄埔区楼市热闹非凡。中海誉城（优惠购、楼盘相册、最新报价）南苑8栋开盘，精装售价仅11500元/平方米起，比起之前的15000元/平方米左右的均价，降了两三千元，遭到不少买家的追捧。另外，万科金色梦想（优惠购、楼盘相册、最新报价）也推出新货，77平方米的三房精装总价99万起，65平方米两房精装总价77万起。近期大热的中新知识城板块也推出全新盘万科幸福誉（优惠购、楼盘相册、最新报价），目前正接受认筹，价格未定，不少买家前往认筹下订。旧黄埔区也有新货推出，东城华庭（优惠购、楼盘相册、最新报价）在6日上午开盘推出新货，毛坯售价16000元/平方米，也吸引了不少买家前往。

中海誉城南苑8栋开盘推货387套11500元/平米起

作为科学城的畅销大盘，中海誉城在9月6日上午9点开盘，截止到早上10点半，销控表已经显示去货大半，而现场依然人头拥挤。过来购房的大多数是刚需买家，也有看中了升值潜力想投资的。

中海誉城开盘现场

据悉，中海誉城（资料、团购、论坛）在9月6日上午推出【央璟】最后一期收官楼王单位南苑8栋，货量为387套，户型主要为79㎡两房、93㎡南向小三房以及择110-120㎡舒适三房。在此之前，中海誉城称“价格颠覆想象”，事实证明，开盘果然有惊喜价，单价折后最低去到11500元/平米，均价约12000多元/平米左右，比较往期产品15000/平米的均价，大概下降了3000元/平米左右。

中海誉城签约区

中海誉城作为新黄埔中心区唯一的百万平方米私享山景大盘，自2012年首次开盘以来已经创造了“六度开盘六度日光”的佳绩，成为广州最具标志性的大盘。今年4月19日的中海誉城2014年首发新品火爆开盘当天，吸引了上千组客户到场，仅仅3个多小时，推售的4栋楼基本售罄。延续了中海誉城“日光盘”的传统，如今已成为4000户业主共同的选择。

万科幸福誉接受认筹价格未定

位于中新知识城板块的地铁上盖项目，万科幸福誉已经开放销售中心及样板房，并接受优惠认筹，中秋假期首日有不少买家到现场咨询。该盘同步推出万科幸福基金活动。首付低至1成，更有全城免费送首付活动。产品主打70㎡两房、85㎡小三房以及95㎡大三房户型，目前价格未定。

万科幸福誉现场

据悉，万科幸福誉占地约26万平方米，位于中新知识城核心区，未来交通便利，地铁知识城南站上盖。万科幸福誉更全力引入幼儿园、公办小学及中学，让业主享受12年无忧教育。万科幸福誉还首创“万科里”全生活解决方案，六大体系，百项服务等。

中心城区：学位房也推优惠促销但折后价格仍在高位

中心城区包括越秀区和海珠区内的学位房也推出优惠促销去货，尽管不少优惠幅度超过10万以上，但是由于楼盘原来售价高企，楼盘折后价格依旧位于高位，另不少买家望而却步。

海珠新货一枝独秀同福睿府认筹5万抵95折

9月6日星期六，中秋节小长假首天，记者首先来到位于海珠区市二宫地铁站附近的同福睿府（优惠购、楼盘相册、最新报价），项目当天正举行“赏中秋悦同福”月饼DIY与红酒品鉴会主题活动，销售中心门口挂满了灯谜吸引眼球，而当天也同步启动1栋新货认筹，不过直到上午10点半，销售中心人气仍不温不火，陆续仅约3-4台客户到场咨询，面对项目40000元/㎡的均价，买家更是闻之色变。

同福睿府中秋活动现场

根据中原地产统计数据显示，8月份，海珠区一手住宅新批准预售面积4.04万㎡，其中8月新开售项目同福睿府一枝独秀，独揽新增预售面积约3.33万㎡，占比高达8成。市区新货长期相对短缺，同福睿府大举推进，似乎备战“金九银十”的目标非常明确。

据了解，同福睿府此前已推出2栋88-145㎡二至四房户型，精装均价40000元/㎡，而本次启动认筹的1栋则主打35-85㎡一至三房户型，65㎡可做两房，户型紧凑，3梯10户，毛坯均价34000元/㎡，目前认筹享5万抵95折优惠，而在售的产品则有购房一次性付款95折，按揭付款97折，成交后送16万大礼包等优惠，但销售人员强调16万大礼包随时可能取消。

同福睿府以豪宅作为项目定位，但相对低调，可谓“养在深闺人未识”，藏身于市二宫骑楼当中，对比周边的富基广场（优惠购、楼盘相册、最新报价）等楼盘，并不十分显眼。不过项目周边坐享城区成熟生活圈，步行十分钟内包括有娱乐、餐饮、省级重点学校等，生活配套一应俱全。地处在海珠老城区核心同福东路，交通便捷，数十条公交线路，直达全城。步行5分钟即达地铁市二宫站，而且还带宝玉直小学学位，优质硬件配套毋庸置疑。但由于城区寸土寸金，项目建筑密度较大，从沙盘上看，2栋和3栋更是握手而建，居住舒适度相应打了折扣。

同福睿府占地9989㎡，规划建设3栋27-31层高层洋房，首二层设置商业裙楼。根据网易房产数据中心统计显示，同福睿府近30天成交7套，成交均价35259元/㎡。

与同福睿府相比，海珠全新盘馨晴轩（优惠购、楼盘相册、最新报价）迎市遇冷，住宅"2字头"无人问津。馨晴轩户型涵盖50-130㎡面积段，主力户型为65㎡两房，80㎡两房和130㎡三房，2梯8户，价格在26000-29000元/㎡之间，均价28000元/㎡带3000元/㎡精装修，一口价无优惠，样板房预计下周正式开放。记者中午到访项目销售中心，现场没有买家咨询，人气冷清。记者提醒买家，馨晴轩地址为海珠区素社巷6号，但买家前往直接搜索万寿北街更方便。

越秀住宅坚挺公寓降价文德先生最高优惠20万

冰火两重天的情况也在越秀区同步上演。记者首先来到位于文明路的骏文雅苑（优惠购、楼盘相册、最新报价），该项目在售A座楼王89-92㎡两房单位及137-162㎡三至五房单位。骏文雅苑周边名校密布，除了带清文濠小学学位外，文德路小学、广东实验中学和广州市第十三中学等知名学府围绕其中。据销售人员介绍，均价为42000元/㎡，比此前已经售罄的两栋涨价约2000元/㎡，高价位也让不少买家望而却步，现场陆续仅约2-3台客户到场咨询，而楼盘访客登记表上的名单也是寥寥可数。项目销售人员并不十分热情，中秋期间也没有优惠活动，面对市场冷淡依然价格坚挺，淡定迎市。

随后记者来到与骏文雅苑仅一路之隔的文德先生（优惠购、楼盘相册、最新报价），该项目在售公寓及洋房，其中洋房位于15-38层，户型为92-188㎡房，每户带入户花园，毛坯均价为35800元/㎡，但据销售人员介绍，最小户型92㎡的洋房目前已经售罄；另外，复式公寓位于5-13层，层高达4.95米，户型为35-98㎡，均价36000元/㎡。目前参加团购可享洋房5万抵25万；洋房100㎡以下3万抵15万；公寓3万抵15万。

文德先生巨幅广告抗衡郊区盘

买家前往参观样板房

文德先生公寓产品层高达4.95米，在LOFT产品中比较稀缺，最小的35㎡单位更是目前置业越秀老城区的最低门槛，因此吸引了不少投资型买家的关注，而住宅产品每户至少配有四阳台设计，赠送面积多，加上位于越秀区和旧东山区交界，附近拥有丰富的教学资源，适合改善型买家。

买家参观文德先生沙盘

文德先生销售中心人气不俗

踩盘当天，文德先生销售中心人气旺盛，不少买家更是全家出动自驾看房，加上目前价格较此前看盘有一定降幅，咨询买家也表现出购房意向。而文德先生的人气也吸引了二手中介到销售中心门口拉客，比如临近海珠广场的广州民间金融大厦便启动一二手联动，与文德先生抢客，大打价格牌，45-55㎡豪装公寓仅29000元/㎡起，装修标准6000元/㎡，首付约40万，中介更不断鼓吹头两年统一管理租金可达6000元/㎡。

南部：刚需盘以价换量促销战硝烟四起

中秋假期，番禺区无疑是供应货量最大的区域之一，刚需洋房和投资性公寓占主流。其中华南板块表现突出，区域内共有珑翠（优惠购、楼盘相册、最新报价）、珊瑚天峰（优惠购、楼盘相册、最新报价）、时代倾城（广州）（优惠购、楼盘相册、最新报价）、万科欧泊（优惠购、楼盘相册、最新报价）、诺德名筑（优惠购、楼盘相册、最新报价）等楼盘推出新货，货量可观。中秋假期首日，记者走访了华南板块多个楼盘发现，该板块刚需盘当家，开发商对于新货的定价比较谨慎保守，虽然相比前两月的降价促销大战时有所回升，但整体来说优惠到位，争取以价换量，楼盘现场人气比较热闹，但无明显升温。

华南板块刚需新货当家

华南板块多个楼盘推出刚需新货

中秋假期，华南板块多个刚需楼盘相继推出新货抢占市场。万科欧泊抢先于假期前一日推出全新A9栋，户型为93㎡三房，货量共300多套。本批新货相较前期产品来说，朝向和景观更好，南北向均有，可望小区园景，价格也有所回升，带精装均价在1.7-1.8万/㎡之间，部分高楼层均价在1.9万/㎡左右。

时代倾城（广州）在假期前夕推出全新四期样板房，预计下周推出10栋全栋和11栋部分单位，货量接近200套，为96-135㎡三房四房单位，预计带精装均价在1.35万/㎡左右。其中118㎡的三房可实现N+1变形，只需要缴纳一万，可将阳台改为房间使用，空间格局几乎与135㎡四房相当。

位于万博商圈辐射区内的诺德名筑，中秋假期主推74、77和92㎡两房，91㎡和102㎡三房单位，首付9万起，毛坯均价12800元/㎡起。招商金山谷“尚层”组团之前开盘几乎日光，中秋期间在售14、15和16栋尾货，只有9层以下和26层以上的低层和高层单位，带精装，北向单位均价1.3万/㎡，南向1.4万/㎡左右。

新货报价谨慎优惠到位

华南板块不少新货定价都比较谨慎

近期广州楼市出现了很多“怪咖”营销招数，“买房送xxx”已经不再新鲜，“借钱买房”、“一元买房”等新促销手段的确博人眼球，但除了消费大众的好奇心，背后有无实质性优惠却值得商榷。而华南板块多个楼盘近期则摒弃五花八门的促销手段，在新货的定价上谨慎保守，确保优惠到位实现以价换量，毕竟库存压力巨大。

例如时代倾城（广州）四期，是整个项目地段较好的产品，不同于两个月之前1.5万/㎡的开盘价，销售目前对外的报价预计为1.35万/㎡，与之前清尾货价差不多，开盘或许还有惊喜。

而早前充当楼市降价先锋的万科欧泊，全新A9栋的报价为1.7-1.8万/㎡。今年5月，受省一级学位丢失影响，该盘报价达到今年最低潮的1.3-1.5万/㎡。目前该批全新单位报价虽然有所回升，但综合其景观、朝向等因素考虑，实质上升幅有限。

开发商都力求优惠到位以价换量

诺德名筑在售前期产品尾货，购房者可分期首付，一成首付仅9万起，其余两成先由开发商垫付，购房者可在一年或三年内支付完毕，无利息。项目还特别推出特价单位，低至1.28万/㎡，中秋假期还享有额外折扣，平均每套房源可优惠5-6万。

楼市现场人气无明显升温

华南板块多个楼盘中秋假期人气并无明显升温

相对于广州楼市大热门的萝岗、南沙等区域，中秋假期华南板块多盘人气并没出现火爆场面，人气虽然比较热闹，但相对平时周末并无明显升温。

其中最热闹的万科欧泊，中秋假期首日现场人气十分旺盛，看楼的市民几乎将销售中心挤得水泄不通。通往项目的周边道路挤满了几十个中介，在向过往的车辆招手示意，一有车辆开进停车位，立马被他们团团包围。相对于万科欧泊的热闹，金山谷由于中秋期间并无优惠，且以尾货为主，现场人气一般。

值得注意的是，销售人员告诉记者，由于公积金贷款额度有限，几乎每个月都“秒光”，现在大部分楼盘都不再接受公积金贷款，只能采用商业贷款，利率上浮10%。记者走访华南板块多个楼盘发现，几乎所有受访楼盘都不接受公积金贷款，仅有个别楼盘能够办理，但需要销售先跟开发商递交申请，并且名额有限。

西部：同一板块楼盘人气冰火两重天广佛交界楼盘受冲击

8月初，随着佛山限购的松绑，佛山楼市在赚足眼球及人气后成交明显上涨，部分广州客也转移到性价比更高且升值前景明朗的佛山市场，让一直饱受淡市困扰的广州楼市备受打击。地处广佛交界的荔湾龙溪板块所受影响最为直接，相距不远的佛山楼盘价格更为吸引，龙溪几大楼盘一度门可罗雀。中秋假期期间，网易房产记者到访龙溪板块楼盘发现，同一个板块内的楼盘人气冰火两重天，报价相对较低的楼盘则比较受购房者青睐。

路劲隽泷湾现场人气一般尾货优惠最高超过60万

路劲隽泷湾销售中心内部

看房客全家出动

随后，记者来到了距邦华星际广场（优惠购、楼盘相册、最新报价）约200米的路劲隽泷湾（优惠购、楼盘相册、最新报价）。该项目销售中心人气也不算旺，只有三四台客在咨询，看房客均是全家出动过来看房。其中一名准爸爸透露，自己祖辈都是荔湾人，荔湾是他的置业首选，听说路劲隽泷湾尾货搞特价于是和家人一同过来看房。

据了解，路劲隽泷湾目前主推144平米大三房，以及清少量89平米小三房尾货。优惠方面，89平米三房享2万抵25万优惠，141平米以上的大户型单位享3万抵65万优惠，折后最低14000元/平米，均价15400元/平米，毛坯发售。

路劲隽泷湾目前处于清尾阶段，早期的单位已经交楼入住，经观察发现入住率比较理想。项目的内部园林也已经成型，绿化不错，目前还有一栋单位正在施工。

同区域内高性价比保利塞纳维拉人气较旺

客户在保利塞纳维拉沙盘前了解概况

离开了路劲隽泷湾，记者来到了龙溪中路北侧的保利塞纳维拉（优惠购、楼盘相册、最新报价）。有别于前两个项目，保利塞纳维拉人气不错，洽谈区基本坐满了人，数了一下有大约10台在计价或签约，期间还不断有新客前来咨询。

一口价单位比较抢手

保利塞纳维拉目前在售6栋93-132平米精装三至四房，总余货不足100套，其中93平米的余货仅剩10多套，整体均价1.5-1.6万/平米，带精装发售，预计年内可交楼。

现场人气较旺

据项目销售人员表示，中秋期间保利塞纳维拉对贷款买房的客户有一定的优惠回馈，再加上项目带精装发售，与同区域其他楼盘比较价格优势明显，而且今年内就可以交楼，故吸引了不少慕名到场的客户，其中很大一部分都是刚需客。

北部：从化以消库存为主新盘开放人气火爆

楼市“金九银十”首个周末就与中秋小长假“撞车”，广州各区的楼市表现如何？假期首日，记者在从化105国道旁的几大楼盘看到，除了全新项目荔山雅筑首次对外开放，现场吸引了大量客户外，小长假期间从化并没有项目开盘，基本以消化尾货为主，部分项目则有望在本月中旬推出新货，尽管不少楼盘针对中秋专门推出了抽奖、送管理费等优惠，但现场人气并没有想象中的火爆，传统旺季“金九银十”局面仍需酝酿。

荔山雅筑全新亮相预计10月底公开发售

9月6日上午，位于从化逸泉国际大酒店对面的荔山雅筑首度亮相，现场吸引了大批从化本地客户及广州客前往，除了剪彩仪式外，还有舞狮表演、中秋品茗会、猜灯谜、幸运抽奖及广场舞大赛助阵。记者在现场看到，销售中心一度人气爆棚，项目也成为小长假期间从化人气最火爆的楼盘。

荔山雅筑开放当天现场人气火爆

据悉，荔山雅筑预计在9月中旬开放示范单位，并有望在10月底正式发售首期小高层单位。项目首期预计将推出31栋低层单位，总数约360多套，全部为低密一梯两户、一梯三户6-8层的电梯洋房，面积涵盖72-85㎡的两房、109-117㎡的三房、137㎡以上四房户型，其中72㎡两房户型带有入户花园、超大景观阳台及生活阳台。

而首期31栋单位均采用了目前较为稀缺的院落式设计，南北朝向为主，值得一提的是，项目则是带精装修发售，这在目前仍以毛坯房销售为主的从化市场也较为罕见。

除了产品较为独特外，现场不少客户则对地铁动工带来的投资前景更加看好。记者在现场看到，地铁14号线目前正在项目旁如火如荼的施工当中，项目旁则为邓村站，首期可接驳地铁二、三号线嘉禾望岗站，有望在2016年开通。

两房最低43万/套起小长假人气一般尾货

从化105国道其余几个楼盘则推出了低价单位促销，最低价基本在40余万/套，其中越秀逸泉映翠（优惠购、楼盘相册、最新报价）两房低至43万/套，成为周边目前喊价最低的项目，但对比之下，现场人气明显不及荔山雅筑，而这些楼盘则仍然是以消化库存为主。

记者在珠光御景山水城（优惠购、楼盘相册、最新报价）看到，项目现场以“欢迎业主回家过节”为主题，销售人员则介绍，针对首期收楼业主搞活动，则有利于加强项目口碑传播。据悉，项目全新18栋暂时未推出，具体开盘时间待定，目前仍然是以消化旧货为主，户型为90～104㎡三房，折后毛坯均价6800元／㎡，最低约6000元／㎡起。

临近的越秀逸泉映翠仅剩6栋独栋楼王暂未开卖，户型为81㎡两房、110㎡、120㎡、135㎡三房单位，有望在下周末开盘，预计售价在5000～8000元/㎡。